2007年11月的最后一天，一场名为“总部经济与企业地产设计大会”的研讨会在广州召开。这次会议有一个最显著的特点，既为全英文的会议，不管上去发言的嘉宾是否为中国人，大家使用的语言都是英语。

　　原因无他，这次研讨会讨论的内容是“企业地产”，而这个概念在国外已经比较盛行，在国内还没几个人知道，因此参加活动的人士也是以跨国企业领导和外籍人士居多。

　　“企业地产”对大部分国人而言，是个新鲜的事物，同时他们也有着区别于商业地产和住宅地产的特点，为了更全面的了解什么是企业地产，观点机构专程采访了国际专业房地产协会副总裁林国祯先生和摩托罗拉公司亚太地区地产和发展总监姚正玉先生。

　　观点网：对公司而言，企业地产的业务可以外包吗？

　　林国祯：企业也需要服务，我们有一个部门，但是这个部门不是完全所有人都在，所以一定要请外面的人一起来做，外面也有一些专家，所以你可以明白自己企业的需要，怎么样将企业的需要往前推进。

　　有一些企业全部外包出去，在全世界跟摩托罗拉差不多一样大，但是只需要六个人管理，但是比如说西门子差不多一千多人。所以有一些是六个人，有一些是一千多个人，没有一个方案是万用的，一定要根据你公司需要什么、企业需要什么来定，方向不同。

　　但是建造这块还是有两个可能的。比如说盖一个办公楼，20层的，找一个地方盖。有两种方法，一方面他们自己盖，另外一个方面就是外包给其他的公司，就象是建筑商，他们盖完了租给他们，可以租也可以买下来，几个不同的方法可以去做的。所以对他们来说，投资不需要很多钱，租也可以。

　　在外国也有另外一个名称，企业的名称就是终端使用者，从一个角度来看，我就是使用者，我不需要买地、不需要拥有这个地，我只是使用。所以有很多不同的方法，三年五年也可以，或者很长时间也可以。如果不需要拥有的话，就可以继续租下来，如果想拥有也可以。他们部门可能什么人员都没有，可以外包出去，建筑师、工程师、地产师等等，全部外包出去。有很多不同的方法。

　　观点网：对于摩托罗拉而言，做企业地产，要考虑哪些方面的因素？

　　姚正玉：我了解你的问题了。如果说一个公司还没有企业地产这样的机构，事实上这个公司也是在运行，只不过企业地产里很多的功能都是在不同的部门操作，在这样的情况下企业地产这部分的总和不是那么有效率。世界五百强企业他们已经把跟企业地产有关的这些部门总和在一起了，成为一个组织架构，这个组织架构做决策就比较快了，就可以帮助做一个更有效的决定。因此如果说一个公司没有建立这样的机构，加入到这个协会，就可以从这些大公司的结构里学习，开始组织它的企业地产这样的一个单位。这个单位的人可以从各个部门来。

　　观点网：企业地产协会对将企业地产这个概念在国内推广有什么想法或计划吗？

　　林国祯：明年我们有一本中文版杂志《领袖》发行，可能会改一个名字，但是差不多了。

　　这个概念在中国确实还是比较少，很多人不懂，但是我们觉得世界五百强企业为什么这么做，因为他们认为这样对他们有利，所以他们就去做，而且做了这么多年。所以，我觉得这个概念在中国，大家只要懂这个概念，现在中国发展的这么快，可以从这里学习一些东西，让中国的企业做的更好。不然，如果你在广州有一个公司，在温州有一个公司、在武汉有一个公司，每一个人都做自己的公司，就不太好，但是如果是同一家公司，好像总部有机构，将它统一起来，就可以定，那么就很方便了，企业就可以不在每一个地方花太多钱，统一起来每一个地方都有标准。我们希望帮助企业做的更好，因为现在很多企业都在往外去。

　　观点网：现在国内发展企业地产的市场条件成熟了吗？

　　姚正玉：我的看法企业地产在国内是非常需要，但是这些公司对企业地产认知的程度还是比较浅的，不知道企业地产可以给企业带来很大的优势，因此国内现在比较需要做的就是在引进这种概念和引进这方面的资质方面，应该先做，让这些大公司的老总对企业地产的观念能够了解，进而促成企业地产在中国的产生，因此它是必须有第一步然后再进入第二步。

　　观点网：可以介绍一下国际企业地产协会吗？比如什么样的企业能够加入这个协会？加入这个协会需要什么样的条件？对企业的规模有没有限制，或者是资产投资的规模有限制？另外每年大概要交多少会费？这个协会能够帮助他们做什么呢？

　　林国祯：因为很多人不懂企业地产是怎么一回事，所以要让他们加入是不容易的。他们加入我们协会没有东西给它的话，他也会觉得加入没有用，就不会加入了。

　　现在我们先推的就是给他们资料、跟他们谈话，明年我们中文版的杂志就会发行，我们也会寄给企业领导让他们看一看，让他们有一点认识。我们在中国的北京、上海有会员，全中国大概有90位，上海和北京大概各一半吧。广州希望我们在这里开，但是也不是很容易的，我们今天这个会议，我们先给他们一点认识，给他们一点资料学习。我们开这样的会议，全部是中文，他们可以听得懂，然后慢慢请他们加入做会员。企业会员很简单，一年大概150块美金。如果是服务商，是795块美金。这是一年的会员费的情况，如果你要参加其他的活动，再另外计算。但是没有什么强制，你愿意来参加就参加。但是我们有几个本地的会员没有来参加，比如说今天早上，所有的来参加的会员全部是外国公司，没有中国公司，为什么呢？我们这里有花旗银行，但是中国银行应该也是一样吗？比如说我们有微软，你们也有联想啊。还有GE，你们也有海尔啊。所有这些老外的公司，对应的中国也有这样的公司，但是我们不能这么快，因为他们不懂，我们还是觉得要慢慢来，一步步让他们明白这个有好处，我们可以帮助他们做什么。所以，我们不勉强参加我们的活动，我们的会议都是英文的，可能有一点麻烦，如果搞同声传译也是可以的，最重要的就是沟通，大家成为好朋友，很容易的。

　　像我们在全球的会员有微软、西门子、诺基亚，IBM、迪斯尼、花旗银行、仲量联行、戴德梁行等等。

　　观点网：企业地产在中国刚刚起步，可是大家对企业地产的意识还不够，另外中国在企业地产方面的人才比较缺乏，这个协会是不是可以起到培养企业地产人才的作用呢？

　　林国祯：人才是不够。我常常收到很多电话，问我们有没有栽培一批人出来，因为他们需要这样的人请不到，但是他们又发展的很快，所以现在遇到的问题是人才一没有经验二没有学问。吸引外国的公司来这里投资，我们要考虑这个地方的环境，还有交通的便利，当然广州不错了，近香港，也有新的白云机场，非常好，但是也还有几点，员工的问题，我在这里设一个办公室，需要请很多人，有没有足够的本地人才。另外这里大学的标准是怎样的，毕业生的水准怎样，是不是像清华、同济这么好。所以跟员工也是有关系的，广州如果其他条件好，但是请不到人也没有用。我现在在这里办公司，也可以提供很多岗位，不仅是纳税，而且可以创造新的工作岗位。在外国他们的政府花很多精力告诉你们这里怎么好，为什么去加州呢，因为这里天气好，很多学校很多毕业生，而且水平非常好，同时减免税，同时你开设公司也可以非常快，不是很麻烦。

　　中国就比较麻烦了，我听说一个企业要进入广州，谈了四年批不到，结果去了另外一个地方，一年就办下来了。所以如果你想吸引大公司来，一定要给他们便利，不一定地价贵的问题，而是做事的方便，不能老是等，如果等的话时间就过去了，我就不在这里发展了，去另外地方发展了。人才是需要的，因为外国公司从外国请人来这里工作，很贵啊，就在本地请人才最好了，因为公司就在本地，为什么不请本地人呢？但是一定要有本地人可以请，否则就麻烦了。

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　　企业地产(CorporateRealEstate)，主要是指企业内部所修建、租赁或者购买的地产以及相关厂房、设施和物业等等。北京零点前进策略咨询有限责任公司蒋静2006年底发表于《市场研究》的“中国企业：幼稚的‘企业地产’观”一文中提出，企业地产管理过程可以从两个核心纬度和六个主要层面来归纳。在纵向纬度，企业地产追寻“选址--入住--维护”的时间路径进行管理；在横向纬度，企业地产按照“机构设置--成本控制--风险管理”的不同领域进行管理。而六个层面则包括：选址、入住、维护、机构设置和人员规模、成本控制及风险管理。

　　总部设于美国亚特兰大的国际企业地产协会，其企业会员在全球各地管理着1.2万亿美元的企业资产，总计7000亿平方英尺的自有和租赁办公室、工业及其它用地。国际企业地产协会在全球五大区域进行运作：亚洲/日本、澳洲、欧洲、拉丁美洲和北美洲，共有来自全球各大机构组织的成员近7000名。

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