美林地产集团有多年成功的房地产开发经验，拥有雄厚的资金实力和专业的开发能力。在全国化发展战略中，全面推行规范而专业的房地产开发运营模式。美林地产集团秉承“塑物为美、树仁成林”的企业文化，于北京及全国自主或投资开发的项目包括美林花园、美林香槟小镇、碧水庄园、青岛美林小镇、长沙美林水郡、新疆美林花园等，获得市场的一致赞誉。

　　三河市天宝嘉麟房地产开发有限公司隶属美林地产集团，民营企业美林集团打造“美林湾”项目，成为京东置业又一选择。那么作为企业的高层，美林房地产开发集团有限公司高层如何看待燕郊区域呢？

　　王洪武，美林房地产开发集团有限公司副总裁，1997年投身房地产行业，2000年进入美林集团。从普通销售人员到公司持股管理者，他的对房地产的理解和对美林企业理念的诠释是什么呢？本期高端访谈聚焦于此。

　　访谈时间：2007年5月23日

　　嘉宾：美林房地产开发集团有限公司副总裁王洪武

　　主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)

　　◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友大家下午好！欢迎关注焦点网高端访谈。我们今天的嘉宾是美林房地产开发集团有限公司的副总裁王洪武先生。美林集团今年的美林湾项目颇受业内关注，也是美林集团多年之后的又一项目，您对于项目目前集团对这个期待是什么，它在目前的定位是什么？

　　【王洪武】：我简单介绍一下美林集团的主要业务，美林这个项目隶属于美林正大投资集团，美林正大集团是美林地产集团的主要投资单位，我们地产业务，地产集团也是我们主要的业务板块。地产集团在成立于1998年3月12日，一直致力于房地产的开发，从最早在98年做美林花园，然后投资碧水庄园，美林香槟小镇，还有青岛的美林小镇，还有三河的两个项目，这是以地产作为专业集团发展的方向和定位。在三河这个项目首先作为一个专业地产集团是非常关注燕郊这个板块和市场的，在2002年我们开始关注这个市场，并其进行了投资。当时市场还不是很成熟。2004年开始启动，2005年开始运作，主要是这个市场有发展潜力，从早期房价1000-2000块钱的时候，市场完全是初期的阶段，现在已经卖到四、五千块钱，客户主要是北京的客户，这已经是北京房地产的一部分，尽管它地处于河北燕郊，但实际上是北京的地产市场，作为美林集团非常重视在这个区域的发展，这个项目公司包括这两个项目，这个最规模大概100万平米，从产品的品质、规划、建筑、户型都是比较高的标准。美林产品各方面品质都是比较高的，比较完善的产品。作为集团公司非常重视三河美林公司的发展，同时也重视燕郊板块和这个区域市场的发展，大概是这么一个情况。

　　【主持人】：在房地产来讲，所谓黄金定律就是在市场比较低潮的时候储备土地，在市场比较高潮的时候来卖房子，现在回头看你介绍这个项目其实是2002年就开始关注了，客观来讲三河或者燕郊这个板块是不是不如通州热，现在回头看当初这个投资你觉得值吗，你如何来评估这个投资价值呢？

　　【王洪武】：投资的价值在早期预计和预期的做一个基本的参照标准，实际上作为专业的地产开发公司和集团，我们非常看好这个区域产品的发展。当时地产在这个领域刚刚起步，同时它的地价并不高，生活交通非常方便，事实上大家觉得燕郊在河北很遥远，实际上这是大家不了解这个地区，实际上这个交通非常方便，它的居住环境和品质，所谓大的环境很好，空气质量常年是一级，交通也非常便利，这实际上是非常有潜力的市场，特别是针对北京的东部，所谓的CBD，北京东部的商圈，对于这个区域来讲购房人群是非常有吸引的，尤其是年轻人实际上综合素质比较高，对生活品质要求都比较高，都有自己的标准。作为有半个小时的交通，生活在空气质量很好，生活品质很高的生活当中，这才是真正的宜居。

　　当时不从商业行为来讲，我们只看好这个区域长久发展潜力，我们想在这个区域最开始想做相对定位比较高，品位比较高的产品。目前来看当时的决定肯定是没有问题的，事实上我们目前市场发展的情况要远远超出当时我们的预期，我们单纯从发展的方向和发展的影响和标准，目前已经是非常满意的，证明当时的预期和当期的决策都是比较正确的。

　　【主持人】：可以举个例子吗？

　　【王洪武】：美林一直做中等偏上的项目，三河这个项目我们是第一个做比较大规模的面积，尤其美林花园15万平米，然后做青岛的联排别墅有六万多平米，也都是在当地城市比较高端或者中等偏上的项目。做碧水庄园是亚洲最大的别墅群，那个也不过是2000亩不到，那个是合作开发的。美林一直作这样的产品，做比较大众化的产品，接近普通住宅的房子是第一次。我们本身并没有做这方面产品的经验，我们更多的希望接近于比较高的标准和品质做这个产品。当时燕郊这个市场是否支持这个层次的产品我们不能确定，现在来看是没有问题的，现在品质达到了卖五千块钱左右是完全没有问题，我们正好可以把品质提升，我们更擅长于做中高品质类型的产品，我们早期预计价格在3500块钱，现在已经突破了这个预期了。

　　当时大家很不看好这个地区的发展，尽管你房价便宜，但是销售量会受限制，但是现在来看不存在这个问题。这边性价比非常高的产品非常有市场，现在基本上现房没有办法买，新房一开发就基本上卖完了，这些都超过了我们预期。

　　我们当时把美林湾这50万平米延迟上市半年时间，就是为了把这个产品品质完善，我们想做到尽善尽美。

　　【主持人】：你说在三河地区除了美林之外没有更大的开发商是吗？

　　【王洪武】：现在现在不到20家开发商，基本上都是本土的开发商来做。从北京过来的就我们一家，其它的比较大的像上上城是当地的上市公司开发的，星河皓月是本地的开发公司开发的，东方夏威夷也是本地的开发公司开发的。

　　【主持人】：这些企业对于整个燕郊的观点，你应该跟他们会有过一些沟通和交流，他们是什么样的观点呢？

　　【王洪武】：燕郊的房地产发展的周期目前还很短，从初期的时候到快速发展就这两三年，大家非常看好这个市场发展的潜力。实际上目前客观的市场结论性评论还是有限的，大家都觉得这个市场非常好。这个目前很难作出相对准确的预测。我个人觉得在5000块钱左右的价格，房屋品质做到了，各个方面的性价比达到了。现在的产品跟以前要求不一样，现在要求产品最重要，比如说从规划、建筑、景观是不是能够非常的合理，同时责任，对于客户，对于政府、城市的责任，既然做到了我觉得不是什么问题。这只是近期上升比较快，我个人觉得这个房价还是比较合适的的，适合买的一个时期。

　　【主持人】：美林湾这个项目会为美林集团带来多大的利润贡献呢？

　　【王洪武】：预计有25亿的销售收入，利润现在不好做结算。基本上利润情况我们是没有放在首位的，更重质量。一期项目，从材料的选用上，景观的配置上，会所的设计上，纯粹投资而言要照B区增加30%左右的投资成本，我们希望这是京东一个很精品的项目，很能得到客户和各界认可的理想项目，我们首先并没有把利润放在主要的利润平衡点上，我们最先保持的是品质，我们从产品本身，从规划，从建筑，从方案层面上得到客户非常认可的评价，从工程品质上我们希望是一个精品工程，从这两个大的评价上作为首要选择的层面。

　　【主持人】：现在售出客户反馈情况是怎么样？

　　【王洪武】：我们一期只有1000多户，已经全部卖完了，客户对我们反映也是非常认可的。但是也有一些不足，首先我们从环保材料的考虑上，我们在外墙保温材料的选用上，中空玻璃我们都是比较好的之一。对于小区的物业管理，最起码这是很难随便出入的小区，物业管理等还有一些不够完善。实际上也有一些不足，我们主要在美林湾这个项目针对B区不足，在美林湾项目加以完善。

　　现在A区有意向买我们的客户已经有好几百人，在这种情况下绝大部分是一期的客户，可见美林新东城的业主还是十分认可我们的产品，不然不会再买我们的产品。从各个方面，我们对美林新东城做完之后我们还有很多不满足的地方，可能在工程的品质上没有达到必须好的状态，还有一些瑕疵。在户型的方面上还有一些不够科学，在功能的配置上还不够完善，我们根本希望在美林湾中把以前B区的问题彻底解决掉，我们力争做到让每一位客户都满意。

　　【主持人】：你们针对一期这些问题有没有具体的措施来改善呢？

　　【王洪武】：我们美林很早以前就有客户服务部，包括物业公司的反馈，客户的反馈，我们时时进行调整，没有必须突出明显的问题。我们不好把各方面的材料做到尽善尽美，因为只有2000块钱，但是在美林湾不一样，我们更关注自己的产品，整体来说还是比较好的。

　　【主持人】：你说到100多万平米的体量，咱们集团对它的规划是什么样的情况呢？

　　【王洪武】：我们一期是美林新东城，今年下半年和明年完成，明年开始建设三期，大概还有30万平米。

　　【主持人】：产品类型呢？

　　【王洪武】：应该还是以高层建筑为主，现在还有很多客户是年轻人，他们对我们所谓的小户型，很希望我们多做一些小户型，甚至是零居室，我们可能会有这方面的倾向。另外整个沿着这个路过来，我们想做一些商住型的项目。

　　【主持人】：咱们项目在最初规划的时候，拿这块地的时候它不受70%90平米政策的影响吧？

　　【王洪武】：这是两个问题，第一个是国六条要求的70%90平米，这个跟拿地规划没有影响。我们研磨一年时间把美林湾完善，这个时候国六条已经出来，我们实际上后期的方案，可能三年之后定位五年之后卖的项目，这样肯定不科学，我们规划要不断的去完善，要经过政府房产部门，根据国六条要求核准之后才可以进行相应的规划手续。

　　第二个问题国六条的要求对我们的产品，对于燕郊这个区域没有什么影响，反而很符合国六条的要求，这个区域80%的客户要求跟国六条相符合，现在很多项目甚至达到了90%是小户型，这基本上对于燕郊这个板块是没有影响的。

　　【主持人】：你讲到美林集团是为数不多北京来三河的，当地政府对咱们集团是持什么态度呢？

　　【王洪武】：近几年燕郊的市场发展很快，政府这个层面是非常支持我们这些北京来的企业来这里发展，而且鼓励相对专业的地产集团进入这个区域发展，提供我们很多方便。政府的行政管理也是比较规范的，同时发展促进比较快，我们要学会适应这种快节奏，并且把效率跟效益很好的结合在一起。我们总体来讲觉得当地的燕郊开发区的行政管理对我们外来企业帮助还是比较大的，尽管我们是外来企业，但是工作起来还是比较轻松，比较顺利。

　　【主持人】：下面可以讲讲你个人对房地产的经历吗？

　　【王洪武】：个人97年从业，到现在十年了。现在在美林这个企业是7年多的时间，在这之前在一家台资的地产公司。最开始在地产公司做销售人员，随着工作经历算是在地产领域做销售出身，之后开发，做经营管理，做项目操盘的经历可以说有五年了，这十年刚好是北京地产发展不同的几个阶段，刚好我都遇到了，对北京地产感觉很特别。

　　应该说在地产比较好的发展时期，我还是比较顺利的。

　　【主持人】：从97年房改到现在正好赶上。

　　【王洪武】：当时商品房还比较少，而且还分内销和外销房，内销房一般都做得比较普通，那会对房屋的品质要求基本上没有标准。外销房跟内销房最大的区别就是有24小时的热水，24小时完善的物业管理，还有24小时不用阿姨看电梯还有精装修。当时境外人士，包括持港澳台证件的只能买外销房不能买内销房，可能是在2000年左右，随着商品化市场的发展，内销房的品质跟外销房品质没有什么区别了，这个界限就打开了，取消内、外销之分了。当时房地产比较初期，97年我们在北京晚报上做了一个广告，当时都是黑色的，结果出来看不清楚是什么，随便不宣传就好卖。当时广告的概念还并不强烈，销售的人员工作量很大，不像现在分很细致。当时销售要管宣传，要发资料，之后回来谈客户，跟客户谈合同，签合同，做贷款，帮助客户办理预售登记等一切的事情都是销售员一个人完成的。

　　当时还没有现在发展这么成熟，分得这么细，而且市场的产品又少，所以跟现在完全不是一个概念。后来发展到开始重视策划和广告了，来了很多香港人了，台湾人，新加坡人把港澳台的概念引入进来，当时是通过概念卖房，对着一个大坑也没有什么图纸，完全靠销售人员的描绘，因为市场还是少，所以经常出现一出现就一抢空。

　　到2000年左右就基本成熟了，既要有好的宣传策略，还要有合适的产品，但是宣传策略推广好的话，产品差一些也不影响销售。到2003年非典的时候也不一样，你策划好，产品不好也不行。我们当时美林香槟小镇什么大奖都得了，在展会上没有把沙盘抬去，而是把罗丹的人体彩绘都抬去了，当时有乐队，有说相声的，我们没有摆模型，只放一个思想者的雕像在那里，在业界引起了非常大的轰动。我们刚好另外一个总裁感受法国和德国欧洲城市成熟发展过程之后开始诞生了所谓结合圣经，创世纪行宣传。

　　当时明显感受到产品问题是不能靠策划推广解决销售问题，产品才是核心。到了现在的今天，或者说在2005年左右一切要以产品说话，一个好的产品通过合理合适的策划推广手段，才可以结合好，不挤压。我觉得到了今天又不一样了，好象每两年地产都有新的变化，这个都是更科学，更完善，更合理了。现在好的产品可能不用销售就可以销售出去了，今天的房地产企业最重要的就是责任，你对于客户的责任是不是使用合理，质量是不是过关。对于社会的责任更重要，我们城市的景观，我们很多建筑在城市中心区盖起高层，如果两年之后拆掉了，就是对社会和城市不负责任。

　　我们发展快速时期我们建了很多过不了几年就要拆的项目，我们在建筑上确实要把责任提升，责任是非常重要的。产品肯定根据市场客户的需求来制定我们的产品定位，从整个规划，从外立面，从景观对于业主和社会责任才是更重要的，只有这样考虑我们房地产产业链的发展才会更健康，更成熟完善，最后才会形成我们国家建筑类型沉淀下来。我们拿出50年代建筑看一看就没有办法看了，而外国不同，我们从这方面来说在建筑和文化层面要更成熟。

　　我们理解毕竟从原先没有商品房，从房改到有商品房这个阶段很短，原先房子主要功能就是解决居住，现在不是了，现在我们可能要换一种生活方式，根据我的性格，我的喜好和我的需求我可以选更符合我的要求，所以它不一样。原先只要有一个地方住就可以了，我们当时来的时候租个房子就了不起了，而现在都可以买房了，只要你认真工作买套房子是不成问题的。

　　很多人现在不平衡，其实也对。我觉得你肯认真，肯定会有很好的收获，我们可以选择自己想要的房子。我们从解决居住，解决自由的居住，现在新北京人原来还要看房东的脸色，现在不一样了，可以自己买房子了。对建筑的理解，现在对于小区的物业管理都有我们自己的想法，这都推向市场成熟很重要的。在这个阶段我们大多数，包括我们所谓业内人士，对于建筑的标准也是很有限，当我们看到贴着华丽而时尚的瓷砖我们就觉得很漂亮了。

　　我们也看到了现在有太多的地产开发公司都把责任放在第一位，现在首开提责任地产，万科地产也提到了，这些都是责任的表现，这样的发展下去，下一步的地产市场一定会更加的稳定、合理、科学。

　　【主持人】：一般房地产公司人员流动比较大，从2000年到现在你一直在美林集团，回顾这七年在美林集团的经历，你觉得最大的感受是什么？

　　【王洪武】：我在美林是这样的，肯定我是非常感谢这个企业的，实际上我进入美林的时候是非常关注美林，能够作为一个集团的高管人员，作为一个项目的经理人说明这个企业有它非常合理、科学的地方。在七年的时间，在一个房地产的企业里面，这么多的层级，能够在不到两三年的时候就能够从一般职员来负责项目，这说明这个企业有它的优势和特点。应该说它是一个人性化程度比较高，效率比较好。这个企业不太好量化和讲得更具体，简单的结论就是说这个企业还是有比较好的体制和比较好的特点，它能够给想做事情的人提供机会和平台，这企业人员流动性也非常小。

　　美林人比较少会主动离开这个企业的，我们的观点还是以人为本，我们先强调当一个人感觉他不合适自己岗位的时候，首先应该总结或者说反省的是他的管理者或者这个项目公司的负责人，你的培养要比较好，你的培养和引导是不是到位了，是因为你给他分配的工作没有到位，还是已经分配工作教他做没有做好，要把原因找清楚，反过来要给他什么样的定向的培养和学习，再过来还是不适合，这个社会不存在谁聪明谁笨，关键看这个人的能力能开发多少，是不是这个人不适合这个岗位，而适合这个岗位。在美林有很多部门和部门之间的流动，比如说他客户接待不好，而是喜欢在办公室跑跑颠颠，我们就可以调换更合适的岗位。美林将近十年的发展已经有自己独特的领导体系，我们对美林的远景和发展我觉得还是非常有信心的。

　　实际上不是每一家公司都有非常好的环境和平台，在这种情况下已经给精英者提供了条件，至于能不能把这个项目公司，把这个集团带到一个什么样的方向去，核心不是股东，不是投资者，而是我们这些核心成员最重要。

　　【主持人】：回到发展的情况，现在美林在今后或者今年当中有什么样的打算呢，或者有一些什么样的项目储备？

　　【王洪武】：美林是一个相对比较单纯的民营企业，地产板块隶属于美林正大投资集团，地产集团跟正大投资集团是核心，董事局主席就是我们的老板张勇(张勇博客,张勇新闻,张勇说吧)先生，他很年轻。我们是在2000年开始筹备集团的多元化发展方向，2002年开始逐步的实施，我们希望有四个领域的发展，在正大集团这个层面，其中目前作为主业的主要就是地产集团，我们现在占到整个集团比较大的收入比例。在能源这个层面，能源这个层面主要是探矿，矿资源类的开采，后期的精加工，这个领域的业务发展主要是在新疆，我们去年成功探明了一个矿，能源是我们根据国情的发展，是企业可持续发展的方向，能源板块也是下一步重点会去发展的领域和行业。

　　生物制药，我们有美林正大集团控股的嘉林制药有限公司，就在双桥是生产几种目前国内抗降血脂的药，我们生产阿乐，这去年在美国销售额是110多亿美金，这个药降血脂的效果在国际上非常好，我们也尝试在这个领域发展。

　　还有传媒，传媒我们在2004、2005年的时候投资拍摄了《七剑》，还有一些跟传媒有关的，我们投了南北酒王等等。我们希望这四个板块并行发展，但是目前来讲地产板块还是为主。

　　地产目前是主业，我们已经把它作为一个长期，可持续发展的领域。在这个领域里面目前我们现有的运作想并不是很大，尤其在北京，我们在其他城市比如说长沙、成都包括在燕郊还有一些土地储备，这个现在不是很方便讲就不说了，可能够美林近两三年可持续发展的，我们今年整个集团主要的战略发展方向就是尽早的解决土地储备问题，大家都是业内人士，都知道，北京是一个是房地产竞争很激烈的地方，投资成本太大，我们考虑什么时机拿什么样项目，我们都有计划。我们现在重点考虑北京以外的市场，我们已经有非常成熟的体系了，当然我们还是希望在北京近两年启动一个项目。像三河这个项目未来三年要有30亿收入，对于增加现金流贡献不是很大，但是也还是可以，但是对于投资还是可以的。现在在北京一直积极储备几个项目，但是还没有最后决定。

　　【主持人】：资金这块有没有通过资本市场融资。

　　【王洪武】：我们比较少，现在大多数北京的开发商和国内的企业地产公司通过上市，境外的资金，私募一些资金美林都没有，美林也是通过近十年的发展慢慢的沉淀，包括有一些其他的投资商，还有一些自己小范围的项目融资渠道，目前也在接洽一些资金，我们主要是根据项目的发展情况来决定是不是用，目前的融资情况还是比较多样的。

　　【主持人】：今天因为时间关系我们访谈的结束可能就要结束了，我们通过跟王总的沟通我们对美林集团发展的架构，包括美林湾这个项目具体的情况也有很详细的了解，我们再次感谢王总给我们这些真知灼见，特别是说到97年到现在您的从业经历，这也是中国房地产高速发展的从业经历，我觉得这也是给我们很多的启示。

　　【王洪武】：非常感谢搜狐了，最后我也想说一下。我们很希望媒体也好，业内同行也好，包括广大客户也好，感谢这么多年对美林的支持，真心希望你们关注美林湾这个项目，燕郊这个区域的发展它的潜力和它的特点，你只有熟悉了这个区域才能够真正了解和明白，所以说不要急于做什么决定，你应该了解这个区域，区域的发展，它可能有比较大的潜力和特别发展的空间，也希望你们继续支持美林，谢谢搜狐网，也谢谢网友对我们的关注！

·王洪武：我的10年历程 07/07/31

·富安娜领跑中国家纺业 07/07/31

·如何塑造涂料品牌？ 07/07/31

·深圳:新房成交均价降12% 07/07/31

·广州房价增速有所放缓 07/07/31