盛斌：各位来宾下午好，临时收到通知比较突然，正常值下我们是没办法抢啥啥的，既然天气给了我这样一个机会，希望我能够给大家在这个思想盛宴的开头部分当成一个可口的甜品给大家留下一点印象。我今天题目：后新政时代的楼市趋向。

　　我们是做专业的营销策划代理公司，也是作为最贴近市场、最贴近客户的机构，我想站在市场的角度，也结合了我们总公司在全国的市场信息跟大家进行思想分享。

盛斌

　　首先2007年9月27日房贷紧缩政策出台，对全国范围内的房地产市场产生广泛而深刻的影响。主要是从消费者的层面之上，从提高了第二套住房的贷款首付，确实这个政策比较猛烈，这两年整个全国房地产市场高速增长的态势之下，首先我们看一下珠三角片区，深圳市场从今年上半年的非常火热、火爆的夏天，进入10月份以后，确实跌到了谷底，特别显示为价量齐跌。包括整个深圳市的销量只有16万平方米，整个环比下降47%，整个房交会几天市场成交量都是非常的低迷，同时整个二手房的行业也是受到了很大的影响，第一深圳二手房最大跌幅达到45%。成交量也是一夜之间跌到了谷底，包括最近出台引发全国比较关注的事件中天置业卷款关门的事件。周边广州市场体现出的特点：量跌价平，广州一手楼十月份销量55万平方米，环比下降2成，市场上投资客的离场等现象都出现了。

　　同时房地产市场活动非常少，整个媒体投放量和市场促销活动也明显得到的提升，那我们再看一下珠三角周边城市，随着深圳关内土地的紧缺，也是向东莞和惠州进行转移，包括今年上半年那一块土地拍出的天价，但是随着新政的出台，东莞土地成交也是天价的惠州楼价也是普遍降温。

　　据我们检测和统计，上海也是呈现出来价涨量跌，因为上海经过了05、06年宏观调控，整个市场价格没有特别明显的提高，07年3、4月份以后，上海商品房价格又有了一个谷涨，甚至某些上涨60-80%的程度。同时受到新政的影响，上海环比销量下降13.55%和29.83%，北京也是价涨量跌。

　　我们看国内快速发展的二线城市，成都这个市场应该据我们的统计，今年上半年1-7月份商品房成交面积达到13722套，成都地区上半年开发很多知名楼盘都是在开盘一周之内基本全部清盘，随着十月份以后，整个住宅销量也是明显下降到的35.2%，这个数据来看，应该还是比较明显的。

　　同时十月份下半年以后，成都供应量还是非常大，市场成交量比之前35.2%的下降。同时包括天津，成交量也是锐减，价格增势在趋缓。

　　我们看一下我们郑州，今年郑州市场应该说也是非常好从今年3月份以来，一直到十月份郑州销售量在持续提高，包括郑州今年房地产销售价格也是得到的提高，在20%左右的幅度，同时郑州写字楼、物业也是得到了包括价格和销量都比07年之前有了明显的提升。但是十月份之后受到了一些新政的阶段性影响，日军销售量据我们统计只有150-200套，但是影响非常短暂，11月份下旬我们最近开盘了一些楼盘的情况也都销售的比较好，开盘基本上达到6成到7成的销售量，同时套数基本上达到400套，对郑州市房地产影响并不是特别的明显，有一个阶段性下降，但是并不是很明显。

　　07年整个市场每个月销售情况和05、06年进行对比，历年情况郑州都会有一个小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出来的时候，下降幅度比往年大了一点而已。为什么会出现这样的情况？一线城市和快速发展的二线城市反应剧烈而二线城市反应比较小？

　　郑州可以从这几个方面进行一些阐述，首先我们总结大量客户情况来看，目前郑州市内的客户，是一个主流，真正的不想购房或者是购房很少的只是占了很小的一部分，因此我们觉得从这一点来讲，客户层面是有很大挖掘性的，第二购房目的还是解决基本的居住问题和改善和提高生活质量为主体，也就是说我们真正的客户层面是比较良性，需求也是比较刚性的，郑州整体以投资为目的，短线投资为目的的投资比例非常少，内地投资客户更多属于中长期的投资客户。所以他的特点跟其他城市不太一样。现在没有购房的和一次性购房客户明显从图表上显示出来占了主流，现在没有购房客户将来都有进一步改变住房条件的愿望，这是非常好的。

　　我们可以总结郑州刚性需求市场具有较好的抗风险性。同时郑州短线投资客和长线投资客只占到10%-20%的比例，为什么深圳、上海那么强烈，他们的投资客占到了6成比例，他们以短期炒房为目的，二手房客户中8成左右都属于短期炒房。

　　图(郑州每年价格涨幅在15%-20%，深圳在05年9月份开始一直到目的，市场每年增幅60%左右，甚至个别楼盘增幅达到80%甚至超过100%。价格涨幅太大，也是提前进行了一些透支。

　　我们再看一下城市的利好，郑州作为中部城市群发展战略中重要的重地，郑州城市发展刚刚开始，各种利好层出不穷，我们对应一下深圳，它已经成为特区20多年了，土地稀缺，价格上涨和房屋增加，深圳成本非常高。第二深圳城市特别以出口加工型产业和外贸产业为主体的产业，今年国家1800多种对外加工商品税收提高，使很多企业外迁到内地。使他们利好的企业也相对比较少。

　　新政下的郑州楼市，首次置业者依然是市长的主力

　　中部核心城市效应，周边潜在客群持续而巨大

　　居住型物业影响小，投资型居住物业经过较明显办公物业与缺乏竞争力的商业物业影响明显。

　　我们再来分享一下新政下郑州地产发展趋势。

　　我们可以看从01-07年国家出台了这么多宏观调控，这个政策层面一直从交易政策到金融政策，目前从上游和下游两个方面都在进行调控。从下游也是从消费者住房信贷包括交易的一些税收的环节进行了严格的把控，08年大家传言政策会提高到物业税控制税等等都有可能会进一步的出台。我们觉得政策的动向应该还是

　　1、限价放和政策性住房供应力度加强。

　　2、打击囤地，推动存量入市有严厉的措施。

　　3、货币紧缩和利率上调可能持续进行。

　　4、房地产交易秩序更趋规范和严格。

　　5、调节供应和需求结构的金融税收政策。

　　郑州房地产市场变化趋势研判

　　1、土地供应减少、城中村改造将是08主旋律；

　　2、外来企业入郑增多，地产将买入实力与品牌主导阶段；

　　3、土地价格的增速有可能继续快速提高；

　　4、调控下的房价的增幅与增速将理性放缓；

　　5、70/90政策的延后性在08年将集中体现，中小户型产品竞争加剧。

　　6、调控下的客户购买行为将更加理性与挑剔；

　　08后郑州地产开发的价值挖掘点

　　一：文化与地产的结合，因为河南作为几千年历史与传统的大省，郑州又是这样的龙头城市，在我们这个地方有很多可以挖掘性的资源，文化的历史的血脉或者是人文的特征都能够很好的跟地产嫁接，很多发展商都是通过一到两个特点的项目得到的特点的提升，而且留下了全国性的名片。

　　二：商业地产升级换代；

　　城中村改造项目大多数都是属于商业地产加上居住物业，真正目前市场情况之下整个商业地产升级和盘活是发展商首要问题，商业和住宅共同成功才是最重要的。

　　三：建筑与景观结合，物管品质提升都是有很大潜力可挖。

　　我们可能觉得北方气侯条件对于景观营造等方面都会有一定的制约，我们看到北京比较高的楼盘星河湾，我个人认为它把南方的园林景观做法带到了北方，并且进行了比较好的嫁接和复制，我觉得也能够创造出更好的生活。所以我想最终这些东西要解决的一个问题，可能是要解决我们造好房子向造好的生活进行转变。发展商真正的工作其实也是在不仅为客户提供了很好的居住环境和居住的产品的形态，更多要满足客户内心精神中潜在对美好生活的梦想，如何能够通过我们的开发、通过我们的营销把这种对生活的理念传达给客户才是真正做出了我们房地产的魂。

　　第三方面新政时期房地产的特点

　　1、对宏观调控形势的把握和趋势预判至关重要

　　2、开发商要有更强的风险意识。

　　3、必须注重土地价值的挖掘和上市时机的把握。

　　4、客户导向和市场细分将成为营销的精髓。

　　5、过程精品的打造将是项目成功的关键。

　　6、必须培养成本控制和税务筹划能力。

　　我的演讲到此为止谢谢！