王治钢：谢谢陶滔先生，接下来时间我们请在河南开发商当中非常具有学者风范的开发商——盛润置业有限公司的副总经理吴建军先生演讲。

　　吴建军：非常高兴来到这里演讲，怎么说呢，房地产市场我是做了七年了，对于郑州房地产市场，这两年印象第一个：房地产市场像股票市场，尤其这两年，房市和股市有点像。

吴建军

　　第二：03、04年前房地产市场主力消费群体是投资消费群体，基本上高档小区都是空的。而当时市场首要开发商是占大量开放面积是其他的，而目前是当地购买者。

　　第三：对于07年调控政策我们自己也开了个会，我们解读大体上是这样的，跟大家交流一下，希望大家批评指证，中国市场不存在泡沫问题。网上炒的很火是深圳那边房价跌了。中国房地产市场方向性的专项并不具备基础和条件，大家知道，城市化率的问题，河南30%还不到，而日本城市化率60-70%，在人均GDP郑州已经达到1300美元以上，这什么意思？住宅消费刚性需求。

　　另外一个流动资金问题，我国的GDP连续十多年高速增长，外汇储备现在仅次于日本，数字大家都清楚。大家手里有钱，国家有钱，而人民币升值的步伐一直在加速。虽然国外热钱纷纷往国内涌入，虽然上海新案例波及全国，虽然城市化率长期改变不了，中国房地产市场部存在方向性转折，而应该是振荡和回抬。市场解决理性就是价值问题。

　　房地产市场有振荡，05年温州使团从上海彻回大部分资金，其结果上海房价微威振荡后又回归了。我们理解资金立于不同各个集团之间利益博弈和市场之期会影响市场波动和进程。

　　首先信贷，大家谈到信贷，花旗银行总裁自己辞职了，银行系统出问题最后一定是开发商倒闭。

　　物业税影响，物业税这一只脚一直没有落下来，今年扩大到十个城市，这些风声说得非常多，任志强和潘石屹也在那儿争论。但是太多问题不确定。

　　第二利益均衡，刚才陈淮讲的很有意思，这是财政部管的事，这是国家税务局管的事，物业税属于地方税和保有税。这种各种利益要统一到房地产市场上是一个面团的，有的要加水、有的要加盐有的要加糖，利益博弈也不是一天两天。包括大家说的资本市场。从金融角度来说，这是第一个。

　　有一家银行年底我们跟房地产不玩了。贷款增加额今年截至第三季度达到13%，现在还有850个亿贷给房地产，大家算算年底房地产开发商还有什么事干？洗手吃饭，洗脚就是睡觉。银行第四季度就是准备吃饭睡觉不干活了。大家想想会不会影响房地产？

　　大家说影响小，9月份下降46%，十月份在原来基础上又下降6个点。价深量跌啊。

　　市场预期会推动股盘，深圳一线城市都是出现了或者是跌或者部分量跌价不跌，或者是量跌价跌，著名帖子价不跌，7折都有卖房子，前几年一次性付款优惠一个点，按揭不优惠，这是我们大家在一年两年时间里经常做的工作，现在深圳、广州、上海、北京这边已经打折了。所以我认为对于我们回调的影响一定会有的。具体调整我们理解是结构性调整。

　　城市结构，产品结构和资本结构。

　　大家看到了，一线的始作俑者一定会受到打击的，因为他们是资金最关注的地方。

　　资本结构没有钱拿地的，没有资金链条资金紧张得一定要注意。今年四大开发上万科、保利、万海拿土地去了。万科曾经号称我从不从资本市场上拿地。这回他也拿回了400个亿。我说房地产市场一定会有所调整。对于郑州来说也会有所调整。因为大家是恐慌性购买，一定是真实性购买，只是说他们被价格弄昏了，而是应该回归到理性购买的路上。

　　我们总结三句话：不能太暴利，不能太贪心，不能太……

　　牵市场得手，好姑娘一定要嫁一个好婆家。

　　政府还是要解决保障性问题，剩下商品房由市场敲定，说明政府并没有所有开发商一定要解决保障性问题，这一点我们认为我们开发商是有政策的支持和依据的，但是我们这个依据一定要有好的和价值相对应的相衬托。刚才教授说的韩国适度紧缩政策，我们认为带动大家多干几年，我们认为三位长的胡子再长一点时候，一代比一代进步。

　　王治钢：今天我们河南思达置业副总裁刘文良先生也来到了现场。请您谈谈您的观点。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5
• 6
• >>