外资直接投资是看得很长远的，现在只不过是交易成本、行政费用或相关门槛比以前高，他们不会因为门槛高就撤走。　

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　　2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团的收购。收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让等咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。

世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海

　　世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务公司(按2006年的营业额计算)。公司拥有24，000多名员工，通过全球300多家办事处(不含联营公司及合作伙伴的办事处),为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。2007年，世邦魏理仕被美国《商业周刊》杂志授予全球50佳企业，并跻身《财富》杂志评选的成长最快的100强企业。

　　世邦魏理仕也是首家进入中国的国际房地产服务公司，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，但此后多年，世邦魏理仕主要以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主，以往在中国大陆的收入与现时不可同日而语。

　　做为全球最大的商业地产产服务企业，世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，而在中国市场的服务已基本函括各个领域的服务，如物业管理、租赁、房地产营销策划、项目管理、购物中心管理、房地产投资等。

　　“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光先生曾如此形容世邦魏理仕在中国的经营。而中介恰好是11月7日颁布的限外令明文规定的限制业务，对于该条令的出台，观点网独家访问了世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生。

　　观点网：你怎么看待外资在中国房地产市场的比重呢？外资是否是中国房价攀升的重要原因之一？

　　刘蔚海：是不是一个主导作用？我只谈广州这边吧，我们对商业地产研究比较多，如果以广州来说外资参与的投资性买卖不算多，没有非常大的比例。外商投资其实就有几个方面，一是开发商自行开发，这是自己持有物业的，这种基本上并没有起到炒高价格的作用。另外一些境外的房地产基金都是做投资性的买卖为主，其实在华南发生得也不多。所以我认为不能说外资起到了很大的作用，房价特别是商业地产上升的原因不能归咎为外资。

　　观点网：但最近有很多关于热钱的报道，有说中国现在有3000亿的热钱流入，那么到房地产市场的应该也是不小的一笔数目。

　　刘蔚海：这个要看他选择的不同的层面。其实商业物业是一个比较长久的持有，要找到稳定的回报，比如租金的收入增长以及增值等等。在短期内，商业地产和住宅相比，还是住宅的价格升的比较高。就广州来看，写字楼市场的价格今年与比去年相比升幅较大，那么商铺的话就不见得有那么高，因为原来也不低。

　　观点网：但是外商投资的商业物业一般都是高档写字楼或商场，这是否会带动价格上涨呢？

　　刘蔚海：我首先我们要看见这些外资绝大部分投进商业房地产是做为长期的收租性的物业，比如新鸿基、太古物业等等。他们都是寻找一个产品做为长线投资的，这个不会对现在普遍性的商场或零售物业带来太大的价格冲击，他们不是做出来后用很高的价格卖出去，而是长期地出租。所以从这一点来看，我不觉得有非常大地拉升。房管局每个月都会公布房产价格的新数据，而这些港商都是自我持有的商业物业，他的投资并没有太多的短期行为。

　　同时现在广州写字楼涨得厉害都是以本土的需求为主，投资也都是以本土的企业为主。

　　观点网：限外令是否会对世邦魏理仕在国内的业务产生影响？有没有什么应对的措施？

　　刘蔚海：我觉得不会有很大影响。因为坦白说，现在外资直接投资的也是看得很长远，然后我们服务的对象很多都是看长远的收益和回报，那现在只不过是交易成本、行政费用或相关门槛比以前高，但是他们不会因为门槛高就撤走。只可能是难度更大，难度大就找一些更好的项目。我们可以看到，现在外资越来越倾向在二线城市找更好的机会。这也是对我们业务没有影响的主要原因。

　　至于措施，我们是服务性质的企业，更多是看客户的要求。比如说他们计算现金流或内部收益就比以前相对有些影响，但是总体来说，还是会算一个长久的回报或者收益。他们可能还是会继续寻找投资的机会，那么我们还是继续服务于我们的客户。

　　观点网：外资的地产服务行业占据了中国地产服务行业的半壁江山，那么此次限外令是否会使得行业产生较大的震动？

　　刘蔚海：每个企业不一样，我也不好具体评论。但对我们来说，我们也是很多元化的，外商投资的步伐比以前减慢一点，这是正常的，因为现在的政策比较多了。那我们其中一块就是投资的咨询交易或代理一些项目，比如富力地产的高端项目，或物业管理，或多做一些本地开发商的项目都可以，不是只有外资这一块。

　　观点网：你个人怎么看待这次限外令的颁布呢？

　　刘蔚海：好坏我们现在不能评论。现在出台政策可能也是有一定的需要，房价在不停地上涨，那么宏观调控就是必须的一个手段。现在很多本地的开发商到香港上市了，那么上市以后从香港、新加坡甚至伦敦筹集到一些资金想回来投资卖地，也比以前也困难了，因为这种开发商的身份其实也是外资。故此调控不是针对说香港的开发商或境外的基金。所谓“宏调”不光是针对境外，针对国内也一样的。

　　观点网：你怎么看待现阶段国内的中介二手市场或房地产经济市场？真的需要大力整治吗？

　　刘蔚海：整治是否“大力”是观点与角度的问题。市场越来越成熟，自然会催生中介的市场化和规范化。以前广州或是别的大城市，中介都比较多，良莠不齐以引致相关部门的注视，个人认为这个措施的存在与否和规范化没有直接的关系，个别中介是否成功还需看自身实力以及其市场定位是否适当。市场越来越成熟自然对二手买卖的需求越来越多。从这方面看你提供的服务来获得回报，客户的要求肯定也越来越高，慢慢就会产生一些龙头的品牌，这个是很自然的。

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