政策脉络

　　新《目录》的第二个变化是将普通住宅的开发建设从鼓励目录中取消。

　　中国银监会一位官员告诉记者，目前有迹象表明，外资正在疯狂抢滩中国的房地产业，而且他们的兴趣已经酒店、高档物业延伸到了住宅。他认为，这些外资的特点已经非常鲜明。他们通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入了内地市场。以前他们主要投资酒店、高档物业等商业楼盘，但现在已经把兴趣逐步转移到不少高档楼盘上。

　　对于国内的房地产市场而言，如果开发过多的高档楼盘，会加剧国内房地产业供需结构的矛盾。尽管中高档公寓价格高，但数量多、空置率高；而普通保障型住宅的价格低、空置率低，但是数量少，而且地处偏远。

　　2006年末，全国重点房地产开发企业商品住宅空置面积为2242万平方米，而户型在100平方米以上的商品住宅空置面积占重点房地产开发企业住宅空置面积的比重超过七成，档次高、面积大的住宅、公寓空置面积是商品住宅空置的主体。

　　新《目录》的变化显示了政策调整的脉络，它也与外资流向的变化相吻合。

　　2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。其目的主要为了限制个人炒房和堵住外资以股权投资直接向国内投资。与当时调控主目标一致。

　　今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)。

　　这两个文件侧重于加强对审批的监控和对外资公司结汇的限制。新《目录》则开始关注普通商品房产品结构并开始覆盖中介领域。

　　世邦魏理仕投资部张峥认为，1年多来对外资进入房地产的调控效果已经比较明显。尤其是外资收购国内资产受到严格限制。一系列的政策使得外资基金运作的周期加长，操作难度增加。尽管目前收购资产案例绝对数量并没有减少太多，但相对于觊觎中国市场的基金数量的增长来说是相当少了。

　　张峥同时认为，“限外”在某种程度上是把双刃剑。国内公共建筑建设管理发展商能力不足，“限外”造成一定损失。另一方面，中国房地产开发资金流动性差，开发公司负债率高。“限外”的同时，也不利于缓解开发资金压力，无益于增加产品供应。

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