文/宋云山   金网络置业（华北）天津分公司副总经理

　　天津一直以来都以其港口城市优越的地理位置，在中国历史中占据重要的地位，成为中国对外开放的门户。近几年天津房地产成为中国房地产冉冉升起的一颗新星，其发展速度，辐射范围，发展深度都是其他城市无法相比的，这也是金网络看好天津的一个主要因素。金网络作为有着十年历史的专业地产顾问公司，在进入天津之初就已经针对天津房地产近几年的发展进行了深入的研究，看到天津房地产市场迅猛发展的同时，各个方面也在不断提高和完善，而大量外地开发商进入天津更是加速了天津房地产市场的发展步伐。

　　外来开发商大举进津天津地产多点开花

　　目前，大量的外来开发商进入天津，使天津房地产市场开始了群雄逐鹿的战国时代。老城乡区域的成功运作为外来开发商在天津站稳脚跟提供了契机，为天津房地产带来优质产品的同时也加剧了市场的竞争，因此各个外来开发商为在天津取得长足的发展，不惜重金，大量购买土地，并把触角伸到了天津中心城区以外，占据滨海市场是外来开发商在天津迈出的第一步。

　　根据天津土地成交中心的数据显示，07年第二季度天津市土地成交情况为：中心城区综合地价每平方米1916元，比去年同期增长6.55%，但增幅下降4个百分点。可见中心城区土地价格大幅度上涨增加了开发的难度，但可开发的土地却在大幅度减少。因此，外扩是发展的必然，滨海新区是扩张的主要方向。

　　今年天津一些本土开发商也逐步放弃竞争激烈，楼面价不断刷新历史新高的市内六区，把目光瞄准尚处在上升阶段的滨海新区，寻求企业可持续发展的立脚点和突破口。因此，现在的天津房地产市场已经呈现多极化发展，在各区县主要区域都有显著发展的基础上，金网络相信未来滨海新区将在天津房地产市场上一枝独秀。

　　滨海新区集中放量，加剧竞争

　　2006年，滨海新区的开发开放已经荣升为国家战略，在滨海新区开发开放的热潮持续升温的同时，滨海土地也成为各大地产商目光集聚之地。在一个国家的重点扶持区域，拥有如此丰厚的土地资源，任何一个地产商都不可能静坐观望，进军滨海成为众多地产大鳄的首要战略目标，滨海地产之战就此拉开帷幕。如今，融科、中远、万通、万科、富力、吉宝、广厦、朗钜、亿兆、昌运东富等众多地产大鳄都已挥师挺进滨海，吹响了“滨海造城”运动的号角，他们将在滨海地产的战场上进行一番激烈的角逐。同时我们可以欣喜的看到，众多知名外地开发商、投资商的介入，他们将给滨海地产带来全新的理念、产品、操作模式和营销策略，对滨海房地产市场的健康发展和产品品质的提高，具有重要的意义。

　　2006年，滨海新区楼市出现“大热”，在售和即将上市的新楼盘达到65个，总建筑面积突破500万平方米。以房地产市场较为成熟的塘沽区为例2006年供应量为140万平米，2007年后还会有近400万平米的土地供给,未来几年滨海新区在土地供应方面将表现：量大，集中程度高等特点。

　　06年仅挂牌出让的土地，滨海新区中心区就达到了17幅，共计190万平方米，累计土地出让面积海河南岸位居首位，达到130余万平方米。新河区域次之达到90余万平方米，上北区域出让地块面积也突破40万平方米，充分体现了滨海新区房地产发展速度之快，土地供应力度之大。而在这17幅出让的土地中有9幅是居住用地，3幅商用、宾馆用地，可见滨海新区正在改变以往的生产区的形象，朝着居住区方向发展，不断地聚集人气，带动滨海新区房地产市场的发展。

　　07年滨海新区将安排62项基础设施和环境建设项目，计划投资260亿元，比上年增长19.2%。这将加快海港、空港建设，推动功能区开发，以改善区域环境，提高区域综合竞争力。另一方面，今年的土地出让结果也显示，滨海新区正在朝着十一五规划的生态宜居城市的方向大步迈进，截止到8月份，滨海新区中心区共出让了19幅土地，面积达78万平米，除了2幅居住用地，1幅工业用地外，其余全部为商业服务用地和公共、娱乐设施用地。可见，滨海新区已经开始实施区域远景发展战略，为成为天津新的经济增长点增加砝码。各种配套设施的建设，将加速滨海新区城市化进程，居住氛围更加的浓郁，吸引更多的开发商，购房者来天津投资、居住。

　　从06、07年的土地供应情况可以看出滨海新区，尤其是塘沽、泰达开发区、空港是其建设的重点，我们也将紧随天津的发展方向，发展步伐开始金网络在天津的全面发展，而我们进入滨海的第一站就把目光瞄准在塘沽上北区这一07年上市量最大的区域，力争在这一新兴市场的竞争中占有一席之地。

　　多种需求激活市场，滨海前景一路向好

　　我们认为滨海楼市仍有较大的上升空间，天津市中心城区房地产市场的快速发展，可开发土地将会逐渐减少，因此土地价格将会大幅度上扬，滨海新区作为城市副中心区，其土地价格相比市中心具有土地价格低，升值潜力大，拿地条件相对宽松等优势，已成为开发商的新宠。同时，随着交通配套的逐步完善以及经济的加速腾飞，新区将会吸引更多的外来人口，导致需求群体进一步扩大。因此，滨海新区对住房的需求将在长时间内保持高涨。

　　各项利好政策的倾斜，区域经济快速发展，就业机会增多，加之政府注重城市建设，居住环境日益改善，将吸引大量外来人口到此就业、定居。天津十一五城市总体规划显示，到2020年滨海新区常住人口规模为300万人，城镇人口规模为290万人，截止到06年滨海新区人口为140万，因此大量流动人口进入滨海新区是该区域人口快速增长的主要因素。

　　众多利好条件使得人们纷纷看好滨海新区未来的发展，未来的滨海新区一定是一个经济高速发展、就业机会多、人群素质相对较高的区域，加上本土人口的不断增长，收入水平的逐渐提高以及对住房面积的更大需求，势必将扩大滨海新区的楼市需求，同时也有利于滨海楼市的全方位、多层次的发展。因此金网络看好滨海新区的房地产市场，在我们的战略合作伙伴首创集团进入滨海新区之际，我们开始以滨海新区为另一个发展点，力争在短时间内可以再与其他的开发商建立合作关系，全面参与到滨海新区未来的房地产发展之中。

　　目前，滨海新区的项目不仅在本区域内的需求有大幅度增加，外来的投资者更是不在少数，很多项目的购房者中投资客可达到30%以上，分别来自市内各区、北京、河北省、上海、香港、台湾甚至韩国、新加坡等地，辐射范围之广是其他区域所没有的，因此其市场发展空间很大，升值潜力无可限量。

　　注：

　　从以下07年上半年的销售数据可以看出滨海新区的房地产销售是有很大的上升空间的。

　　滨海地区近几个月成交情况对比：

　　7-8月成交情况：

　　成交数量：4669套(2245套+2424套)

　　成交面积：62.87万平米

　　成交金额：36.19亿元

　　成交均价：5755元/平米

　　5-6月成交情况：

　　成交数量：2245套

　　成交面积：29.42万平米

　　成交金额：15.93亿元

　　成交均价：5414元/平米

　　数据显示：7、8月份相较5、6月份其成交面积、成交价格都有大幅度提升，这与该区域的区域发展是分不开的。

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