增发狂潮

　　虽然大多数人认为股本融资成本较高，但在今天，房地产上市企业显然发现股票市场成为最好拿钱的地方。

　　9月3日，万科增发A股股票3.17亿股，发行价31.53元/股，募集资金近百亿元。从技术层面来讲，万科的增发虽然抢到了高价增发，但也许并未在最好的时机，此后数日里，万科股票七次跌破增发价格。市场似乎对房地产企业一轮又一轮的增发不再敏感和兴奋。

　　事实上，在新一轮始于2006年的中国地产上市企业的融资狂潮里，中国地产的上市企业开始了疯狂的股市增发融资历程。

　　自2006年8月以来，万科已连续三次启动融资，累计募集资金达200亿元。2006年8月，万科向相关机构非公开发行40亿A股，募集资金42亿元。2007年8月30日，万科再次发布公告，计划发行总额不超过59亿元人民币的公司债券。

　　金地集团继今年6月首家成功定向增发融资45亿元后，8月22日再次发布公告，将增发不超过3.6亿股的A股，募集资金180亿元，以用于西安等地项目的开发建设和偿还借款。此外金地还使用了公司债等多种方式进行融资。

　　8月6日，保利地产也决定增发1.26亿A股股票，募集资金近70亿人民币。而继保利之后，栖霞建设等房地产上市企业的增发计划也在进行当中。

　　与此同时，2007年，中国房地产企业圈地浪潮愈演愈烈。在市场普遍认为新一轮土地储备扩充的年份中，上市企业及港资企业成为真正的主角。2007年，万科年增加1000万平方米左右的土地储备，而仅在上半年，万科就吸纳土地储备计707万平方米，迄今为止，万科土地储备总量已达2157万平方米。

　　同样，截至今年上半年，中海地产在内地17个城市以及香港、澳门拥有土地储备约1860万平方米。富力地产所拥有的土地储备约达3113万平方米。雅居乐拥有的土地储备已达到了总建筑面积约2460万平方米。碧桂园的土地储备更是达到惊人的5400万平方米。

　　除此之外，首创置业今年初就表示，2007年其计划新增加土地储备500万平方米，使公司总土地储备增至1000万平方米以上。近年来开始蜂拥进入房地产行业大型国有企业和港资地产企业也在2007年开始了自己的抢地计划，土地储备被列为2007年的发展重点。中粮、中铁、华润以及和黄、新鸿基、新世界都在2007年将内地的土地储备计划定在了高目标上。

　　今天的中国地产真正成为资本角力的平台，资本与土地的关联将资本无限放大，同时也创造了一个个惊人的“地王”神话。

　　我们可能发现，在经济环境良好的情况之下，今天的中国地产企业无疑在“地股互动”中获得了良好的成长空间。

　　此间，万科、碧桂园、保利等公司的市值迅速膨胀。碧桂园上市前资本不过几十亿，上市之后，不但造就了中国首富的神话，同时也使得公司迅速成为中国市值最高的房地产企业之一。上市后的碧桂园疯狂扩张土地储备，一举以54平方公里的土地储备成为全国最为显耀的地主。

　　在2006年到2007年的牛市当中，万科显然是最大的受益者之一。其公司市值在短短两年多的时间里由200亿飙升至2000亿。在此期间万科通过多次增发，进行并购，先后收购南都等区域龙头企业。此外，拥有雄厚资本的万科开始进入各大城市的中心地段。

　　除万科与碧桂园外，国内各大房地产企业纷纷提出新的目标，其中保利等公司先后提出了进入千亿市值的房地产企业行业的目标。而1997年在香港深受经济周期之累的中海地产，也在今年提出了市值3000亿的目标。

　　万亿市值，似乎依然成为下一个企业目标。

　　香港故事

　　也许今天中国地产的牛市故事与1972年的香港房地产有太多的雷同。

　　1972年，借着中美会谈、尼克松访华、中日邦交正常化、中(西)德建交、中英关系改善的国际大背景，香港股市万马奔腾，高潮迭起。那些今天活跃在香港地产界的地产巨头们纷纷在1972年上市，其中包括长江实业、新鸿基、新世界和恒隆地产。

　　1972年，郭得胜将原新鸿基企业改名注册为新鸿基地产发展有限公司，目的是将股票公开发售。郭得胜将公司注册资本由500万增加到3亿港元。1972年9月，新鸿基地产的股票正式上市。郭得胜原准备集资1亿元，但热情的股民却将10亿现金投入新鸿基地产。此时郭得胜与李兆基和冯景禧分家，郭得胜在香港资本市场上开始了自己的创富神话。

　　上市后，郭得胜随即向银行贷款1亿港元，与上市融得的资金一起，购入29个地盘共43.8方尺的土地。新鸿基的土地储备在上市之后迅速翻倍。

　　此后，新鸿基对此开动机器印刷股票，透过发行新股换取其他公司股票。新鸿基本身成为股票炒家，而股票套利之后，将其用于发展房地产。

　　时至1981年，新鸿基地产的市值已达43.77亿元，成为香港第四大地产商。

　　与新鸿基类似的是李嘉诚的长江实业。1972年11月，长江实业上市，1973年，李嘉诚公开发售新股5次，总数达3168万股，用以收购地产物业及太伟、都城等房地产公司股权。

　　1983年，长实先后发行新股8次，总数达32072万股，筹集大量资金用于收购中小地产公司及地产物业。在上世纪80年代初期，长实已经成为香港仅次于置地的第二大房地产开发商。

　　香港房地产企业上市的一个基本手法是通过公开发售、配股以及将股票抵押给银行获得按揭贷款从而获得资金进行土地储备或是并购其他房地产公司。在1972年的香港房地产证券化热潮当中，一个鲜明的趋势是，上市房地产企业的规模极速膨胀，同时利用资本市场使得香港房地产市场更加集中，长实/和黄、新鸿基、恒基兆业、新世界、恒隆地产等几家大公司基本实现了对香港房地产市场的垄断。

　　资本市场在造就房地产大鳄的同时显然为更多的房地产公司带来了高风险。1972到1973年，香港上市的房地产公司至少有65家，但今天人们看到的，不过十余家。

　　一个鲜明的事实是，香港房地产的“地股互动”中，能否把握房地产周期成为企业成长的关键。

　　在香港，当经济景气时，地价、楼价节节攀升，大多数地产公司市值也随之攀升，造成带动股价上涨，上市公司便利用发售新股及将股票按揭的方式获得资金，发展房地产业务，形成股市与地产相互拉动的良性循环。而一旦经济不景气，地价、楼价下跌，上市公司市值下降，拖累股票下挫，地产公司的资金周转则遇到困难，地产企业被迫抛售物业，加剧地价楼价下跌，形成地股之间的恶性循环。

　　资金链以及对经济周期的判断成为创造香港房地产企业传奇的一个核心因素。

　　“地股互动”给充分认识香港经济循环周期的发展商一个良好的成长空间。但同时也为香港经济带来了投机性、周期性的特点。一些小型公司可以在几年间膨胀成为大地产集团，也可以在几年后倒闭清盘。曾经风云香港的香港置地、佳宁地产就是其中典型的案例。

　　但更为重要的是，在经济周期的循环中，中小投资者成为其中受害者。

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