由观点机构、深圳特区报、第一财经日报共同主办，箭牌卫浴协办的“城市·观点论坛深圳行”11月7日下午在深圳隆重开幕。与今年“城市·观点论坛”贯穿的主题一样，土地、金融及城市文化成为论坛讨论的焦点，而深圳乃至整个华南地区目前所面临的成交量萎缩的困局则成为另一大关注热点。以下为“深穗港地产互动：机遇与挑战”对话的精彩内容。

“城市·观点论坛深圳行”更多精彩对话：

　　新时期的深圳城市文化与居住思考

　　地产营销新格局

　　杨大谷：谢谢各位嘉宾的主持。到场的嘉宾全是营销界的专家，所讲的话也是非常有分量的。

　　深圳讲营销讲了很多年，近三年卖房子犹如卖白菜那么简单，地产行业很快就忘记了深圳的营销，目前深圳地产的销售正处于自住者需求加大的过程，这些年深圳营销面临很多困难，深圳如此，广州也如此，十年前深圳开发商求着香港客户到深圳来买楼，2007年买家颠倒，深圳许多买家前往香港、广州、东莞、惠州，甚至更远的云贵川去投资。接下来有请来自香港、广州以及深圳的专家们和我们一起解读深圳、广州、香港房地产互动带来的结果，对话主题是深圳、广州、香港房地产互动专题，第一个议题是中国地产的深圳经验，第二个议题是深穗港地产互动：机遇与挑战。

　　这场对话由我负责主持，有请对话嘉宾：

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授
　　华侨城集团《华侨城》杂志总面积胡梅林先生
　　中原地产副总赖国强先生
　　广州侨鑫房地产开发有限公司副总经理肖虹
　　世邦魏理仕深圳分公司董事总经理招锡祥
　　中信证券研究咨询部总监王德勇先生

　　杨大谷：现在很多城市、省份在“挖”深圳的买家，所以深圳现在出现了资金外逃的现象，我曾经跟潘石屹在聊天的时候潘石屹讲了一句话，他曾经在北京一个区域有五个开发商同时开发项目，有四个是北京的，有一个是大连，在同时开发这个片区的时候想抬高一定的房价，潘石屹召集这五个开发上开会，开会之后北京的四个开发商同意以这个价格销售，但大连不同意。将来深圳、广州可能也会出现这样的问题，导致买家往外流失包括开发的资金也往各个省流失。

杨大谷

　　今天有幸请到了钟教授，我在来开会之前听说钟教授在研究万科的一些业务，下面有请钟教授谈谈对深圳的研究乃至万科的研究有什么想法。

　　钟伟：听你的介绍我比较陌生，因为我不太清楚投资，如果说深圳市场现在进入调整，那一定表明深圳的房价和周边市场相比失去了优势，所以进行调整，或者说这一轮房价上涨深圳是领涨的话，那也会率先进入调整，这样的调整未必是坏事。

钟伟

　　杨大谷：钟博士也没有感觉深圳的哪些经验值得其他城市学习？

　　钟伟：我对深圳市场一点都不了解，所以说不上。

　　杨大谷：今天我们有幸邀请到《华侨城》编辑部总编辑胡梅林先生，华侨城也是深圳的五剑客之一，是比较大的开发商，信誉也非常高，有请胡总对深港联动，或者深圳经验方面谈一谈。

　　胡梅林：这个话题比较大，我原来有一个观点，将来广州、深圳和香港一定会一体化的，刚才有位嘉宾说过关非常困难，我上两个星期，因为华侨城的一个香港上市一年多更名为华侨城亚洲控股，是华侨城集团三家上市公司，华侨城有三家上市公司，另外是康佳集团，还有一个是香港亚洲控股。为什么讲这个事情呢？前几天更名时我们在香港举办了一个非常隆重的酒会，我们所有华侨城的高管是下午四点钟坐大巴到香港太古城，晚上九点返回，路上一路是畅通的，比在深圳更舒服，一路上一直没有堵车，一个小时的车程相当于这边华侨城到东部华侨城的距离，也就是说我们现在跟香港的距离非常近，前一段时间流行看《色.戒》，有很多人去看，一听都是讲普通话的，也就是说都是深圳人去看。这种交流非常多，包括我们经常过去看一些演唱会，因为在香港看演唱会比在深圳看便宜，这和我们去到体育馆的时间距离是一样的。我个人感觉深圳和香港的时间距离已经非常短，只不过有些麻烦，这种麻烦当你有另外一种利益驱动时会觉得它并没有太大的障碍。

胡梅林

　　在深圳和香港的互动，因为原来我在华侨城地产做营销时有人问过我，买你们的楼香港人多不多？我说不多，香港人在深圳置业很多都是中低层的，深圳特别有钱的人会去东莞买房。华侨城第一个商品房海景花园99%都是香港人买的，现在住进去的人都是从香港人手上买的房，为什么相差二十年差距会那么大呢？我个人感觉深圳跟香港经过二十多年的改革开放之后，处在不同的经济阶段，在二十年以前或者说十几年以前，深圳是香港的加工厂，整个世界经济都处在加工产业状态，现在全球一体化之后，状况不一样了，我们现在迎来了新经济，包括英国经济的重整也是通过导入了创业经济才发展的，而我们中国唯一一个经济与世界同步的就是互联网经济，我刚刚看了，可以直接把我们今天讲话的内容发到网络上去。为什么互联网经济可以同步？是因为美国在发展互联网的时候，我们中国也在发展互联网，而美国在发展互联网的时候把日本的制造业给“灭”了，刚才贺博士说的《货币战争》，我花了两天时间把它看完，讲得非常好，从英格兰银行开始，讲到现在的A股市场。

　　实际上现在深圳有一个非常好的机遇，大家都在发展新经济，新经济是没有前者的，没有历史的，深圳是一个没有历史的城市，没有历史的城市反而是没有负担的，在发展新经济的情况下我们怎么发展房地产？在这方面华侨城是走在前面的，像OCT-LOFT，里面有一些创意的主题，有一大部分人都是香港人，为什么选择这里？实际上就是他可以在这里做这些产业，可以跟香港甚至欧洲的工作室同步，深圳迎来了可以跟世界共舞的时代，包括我们的工作方式、生活方式、还有我们刚才讲的以人为本的卧浴一体的设计，其实这是都是新经济催生的生活方式，我觉得这些都是值得摸索和探索的。

　　杨大谷：今天在座的嘉宾招总是香港人，今年7月1日西部通道开通，香港是真正和深圳连在一起了，我知道世邦魏理仕在香港是非常优秀的一个公司，希望招总能在深港互动方面发表一些见解。

　　招锡祥：深港之间主要的因素是交通，交通对于房地产以及珠三角有很大的促动作用，香港是一个大都会城市，整体定位是以国际金融中心为主，深圳、广州在物流业、金融后勤基地和生产方面起了非常大的作用，特别是交通往返在过去几年也比较大的发展。

招锡祥

　　作为发展商来讲，商业地产最近在福田中心区发展比较快，这个趋势也依托于香港跟深圳、广州整体基建发展。最近我看到很多国际性企业找过我们，考虑在深圳、广州落户，特别是一些比较大的公司，这些公司一般在香港已经具有一定规模的市场，他选择深圳和广州可能因为交通的便利和本身的需要，希望在成本方面，在拓展客源方面可以有比较大的进步，现在这个趋势慢慢明显。珠三角都是深圳、广州、香港的互动，特别是现在看起来有一些公司已经开始扩张，比如某些公司是世界500强企业，以前在罗湖区已经有几百平米的地方，现在搬到福田中心区可能超过一千平米。

　　我个人觉得广州、深圳、香港互动在促进商业地产方面会是比较好的契机，对发展商来讲可能他也要积极探讨一下专业性，包括提供服务、硬件、物业管理方面的需求越来越大，我们可以在这方面帮他们去做这些事情。

　　杨大谷：王总是从北京来的，想请你们聊一聊从一个经济学家的角度来看深圳、广州、香港互动有什么招式，有什么见解。

　　王德勇：因为这不是我研究的领域，我作为旁观者谈一点个人的看法。我想这是一个城市群、城市带的问题，在我的研究里曾经提到未来中国一线区域会成为全球的一线区域，我认为中国的三个区域，珠三角、长三角、环渤海有可能成为全球的一线城市，可能和纽约圈、东京圈等成为同样数量级的城市群。从中国所有的城市来看，我觉得珠三角会靠前，因为考察一个大城市发展成不成功有几点，一个就是他的城市功能发挥是不是够？如果他只有具有吸收作用，不具备辐射作用，说明这个城市的发展是非常落后的。出现这种情况的原因是房价、地价或者劳动力成本，聚集作用发挥大的时候，会使得城市的产业结构、劳动力就业结构发生变化，从而会使得成本要素发生变化，比如上海房价上涨，黄埔江边所有的工业企业必须离开，如果说上海的房价不涨，这些企业根本没必要离开。

王德勇

　　深圳大量的一般加工制造业还是很多的，如果房价上涨、地价上涨，这些企业的离开是必然的。广州、深圳城市的聚集效应存在，但辐射作用同样也是巨大的。

　　对于房价我个人还不是太看好，这一次房价上涨我们是清晰预测到的，04年底我们说深圳房价三年涨50%，现在看来这个预测很可笑，因为现在远远超出了50%，但是在04年预测时基本上没有人提到。既然它的上涨是有很多原因支撑的，比方说供给的下降，深圳家庭结构变化、人口结构变化等等都决定了房价的上涨，但涨成今天这样的程度就有一些问题。因为在我看来逻辑关系是这样的，就是一个城市在全球经济、地区经济里的定位，这样的定位决定了产业结构、就业结构、收入结构，决定了购买力，决定了房价。我们从这个逻辑关系看深圳，深圳历史上应该说发展很快，它的定位是改革开放试验田、窗口，在这样的定位下劳动力资源、政策资源都是集中的，但是发展到今天，深圳和香港的融合有可能会使深圳更加衰退，因为深圳的城市定位有点模糊化，走到今天深圳的城市定位还是试验田、窗口的定位吗？是区域的金融中心吗？任何定位都谈不上，制造业又在快速的离开，如果说深圳和香港更多融合的话，中国向世界的窗口一定会比深圳更加明显一些。在这样的情况下深圳的城市定位是不清晰的，城市定位不清晰必然会带来产业发展的不清晰。

　　杨大谷：关于城市定位深圳市政府早有结论，深圳市是高科技城市定位，就像你说的，制造业往东莞、惠州迁移。广州侨鑫房地产公司在广州是非常优秀的房地产开发企业，最近广州的房价也在暴涨，有消息不知道准不准确，有两千多亿美金注入广州炒房，现在深圳的房价差不多到顶了，广州还在低洼区，深圳的资金在外逃，广州炒房的资金在注入，可能接下来广州就成为上海、深圳的第三个模型，所以广州、香港、深圳的联盟是很有必要的。看看肖总有何高见？

　　肖虹：刚才提到三地的互动问题，首先我先说一下机遇，因为现在在这三个城市里广州是最好的，为什么呢？刚才主持人已经说了，我们属于低洼的那个地方，处于吸纳阶段，所以目前来说广州是最爽的。爽归爽，既然这三个城市代表南中国的核心城市带，我觉得我们互相之间互动也好、互相促进也好、互相学习也好，其实渊源上本来就是亲兄弟，比如广州和香港的关系根本是切不开的，中间现在还有深圳在里面，所以这种血脉是连在一起的。

肖虹

　　怎么去真正互动呢？我觉得还不仅仅是交通上的互动，而是各自区域本身优势的互动和互相促进，比如说深圳是一个年轻的城市，在整个地产市场里营销这一块一直比较领先，引领市场，虽然前期广州不错，但后期深圳赶上来也做得不错。

　　深圳是这样的情况，香港又怎么样？香港一直以来房价、地价都是蛮高的地方，他为什么能承受？我们本来应该学习怎么迎接高房价的操作，广州一直以来是一个很务实的城市，开发商也好、消费者也好，都十分务实理智，正因为这样，所以一直以来广州的地产开发在全国处于领先地位，不管是所有的产品开发也好，在很多层面上一直处于领先地位，只是比较低调而已，北京、上海很多行家都这样评价，广州的房子特别值钱，性价比特别高，特别值得买，一直都是这样的评价，为什么呢？是因为广州真的是太务实了，所以一直以来开发是需求很务实，一分钱、一分货，一直影响到现在，很多虚的东西买家是绝对抛开的，也造成了广州在营销方面更多的是实际的东西多，到目前也还是这样的状况。

　　是不是真的就是一分钱一分价值呢？到今天为止，广州在营销这个层面更沉稳一点，我代表的是侨鑫地产，我的圈还是在豪宅层面上，我们现在的开发除了真正建筑层面，真的是脚踏实地，充分整合所有资源去做很好、很舒适、很人性化的房子。我们也在追求另一个层面，就是非物质建筑这一块，现在很多人要求的是不仅仅房子好、环境好、地方好，更要求你给我再提供什么附加值？在这一点上广州的买家已经十分理智，我们不可能贴金，不可能这样去做。我们怎么去做附加值呢？在物质建筑这一块我们真的很务实，每一期产品出来都让广州所有的行家去看，在产品创新，在新技术运用、新材料运用上我们的确是在领先地位。第二个层面是非物质建筑这一块，我们现在把大量营销推广费用转变成给他们提供另外一种享受，刚才我记得高博士提到了消费者的福利怎么给？我现在说的是我们给富豪的福利怎么给？这个层面上我们的确做了很多事情，现在面临整体说市场好象有点冷静了，楼价10月份开始有点停了，销售有点滞后，其实从另外一个层面我可以说我们的项目在10月份还是继续往前走的。为什么这样去做呢？因为我们在高峰时间里也没忘记给，不是白赚钱就好了，这个市场很好做就不用做其他事情，不是的，在那个时间我们反而投入更多，真正给到消费者实实在在的性价比高，比如豪宅，他们更在意的是身份、享受，在社会上的位置，所以在这一阶段我们投入了很多，才出现了市场好象下滑时我们还再继续上涨。

　　杨大谷：刚才嘉宾讲到了互动的结果、方式，包括良性循环，关于深圳地产、深圳经验没有展开，我简单补充两点。深圳的地产经验有两点是值得全国学习的，第一点是营销，营销走在前面，什么文本营销、名人营销、体验营销、价值营销，什么营销都玩得很透，玩到最后自己不玩营销，但最近又玩起来了，从明年开始深圳可能会不断出现翻新的营销。第二点深圳的经验是产品创新，立面不断创新，立面材料不断更新，这些创新的东西值得全国人借鉴。

　　之前大家在解决创新基础的时候，可能售价不是很高，而目前已经达到2万、3万，甚至10万，在这样的高价下开发商又玩品质，品质的差异化，对品质有更高的要求，他敢于用大理石去贴，深圳未来的住宅，可能产品品质会更高。

　　接下来请钟教授发言。

　　钟伟：从金融做研究的角度来讲，第一是深圳+香港，没有什么未来，因为深圳也没有支撑它的东西，香港也没有，广州+香港有美好的未来，但是即便广州+香港和在上海的竞争当中，广州+香港仍然会输给未来的上海，而上海和北京的金融行业竞争当中，北京会胜出未来的上海，所以在金融行业的中心确实毫无疑问向北京的金融街转移，因此北京的金融街在未来10-20年可以跟伦敦非常重要的金融街齐名。就地产范围，从全国来看，华南开发商会胜出，在华南开发商群体当中，广州开发商将在全国胜出。谢谢！

　　杨大谷：钟教授的确是博士，由深圳、香港、广州联动，谈到了珠三角、长三角以及环渤海三个联动，这是中国的大联动，20年之后我们再看三个区域的发展情况。

　　“城市·观点论坛深圳行”到此结束，谢谢各位！

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