王德勇：大家下午好！很高兴有机会和大家交流，在今天，大家非常关注房地产资本战略的话题，我想今天和大家做一点交流。

　　谈资本战略，第一个观点我认为当前是全球地产看中国，得出这个结论，我们指的是在当前形势下中国房地产行业和房地产企业面临非常好的发展的历史机遇，从全球视野来看，现在看来欧美房地产已经开始有衰退迹象，这个事情越来越危险，特别是美国房地产市场的衰退，有可能会比大家预期的更为严重。相比来看亚太的房地产市场是一片蓬勃发展，中国尤其如此。我们从几个角度做了一些分析，得出来的结论是这样的，在未来10年，中国对住宅的需求量每年以12.8%的速度增长，这个数据在过去几年是12.9%，也就是说未来和过去的增长速度是相当的。这样看来，未来中国一定会成为全球最重要、最大的市场，相应的中国的一些公司会成为全球的一线公司，中国的一线城市成为全球的一线城市，中国的一线区域会成为全球的一线区域，同样，中国的一线公司会成为全球的一线公司。不用太远，三年以后全球最大的地产公司都会在中国，比方说从收入的规模，从资产的规模，从市值的规模来说，最大的都是在中国，而且如果全球前十名，中国可能会占据若干名。

　　我想这是符合当前发展情况的，这个故事目前在很多领域都产生，房地产领域更会如此，房地产是非贸易品，它的区域性很强，比方说海外有的企业实力比较强，他到中国来必然要本土化以后才可能在中国开展业务。在这样的情况下所有的房地产企业都面临着特别好的发展历史机遇，在座的各位也都可以切身感觉到这两年形势非常好，对于短期我们也有判断，我们认为当前中国处在严重的供给短缺时代，将没有任何改变房价上涨趋势的可能性。这个观点是2004年得出的，因为04年全社会基本上都在说房地产“泡沫论”，到04年底的时候是“崩盘论”了，我们当时的观点是不是崩盘论，而是会上涨。大家做房地产的都很清楚，3-4年的周期很正常，这些供给周期里，有很多是先行指标，我们可以非常清楚的看到03年所有的先行指标都在快速下降，到04年下降到个位数的增长，这种下降形成的结果就是今天供给量的短缺。现在大家说销售量下降，至少很多人的认识有问题，很多人认为需求出现了问题，所以导致了销售不畅，但实际情况是买不到房，是供给量出了问题，而不是需求出了问题。

　　更为严重的是，我们看未来2-3年，供给量没有任何提高的可能性，因为当前供给指标下降速度是在持续、快速、大幅下降，比如说土地供给，今年的土地供给已经非常严重了，全国今年全年数据一定会下降30%以上，04年个位数增长，到今天下降到负30%，而且在一线大城市更加严峻，我们估计在一线城市土地供给下降速度是50%-80%，基本上供给量非常少，供给量的下降必然会带来未来严重的短缺。当前国家对房地产也有一些调控，这些调控政策无疑会减少房地产需求量，但从供求关系上讲，需求的关系远远不如供给量的下降，供给量的下降是主要矛盾。

　　看事情要看两面性，在这样很好的历史机遇下，一面带来了很好的发展机遇，另一方面绝对是无比严格的挑战，这就是今天的资本话题，04年下半年我提出了“房地产资本论”观点，“在中国做房地产开发这项业务本身对企业净资产的要求是以每5年10倍的速度增长”，这就是我在04年时提出来的观点，大家回顾一下历史就会非常清楚，90年代初期，只要有百万级别就可以搞房地产，没有问题，到了95年是千万元级别，到05年10亿元级别，但是我说“2010年需要100亿净资产”，04年底的时候没有一个人相信我说的观点，但是到今天再交流下来，就没有一个人不相信，到2010年一个企业想做房地产，没有一百亿做不了，做也可以，但是成不了主流的开发企业，只能在个别区域作出比较有自己独特特点的企业还是有可能的，但是要想成为全球主流开发商，没有一百万净资产是完全不可能的。我想这就是整个行业给每个开发企业带来历史机遇的同时提出的历史性要求，这个要求绝对是非常高的要求，正是因为这个要求很高，结果就是产业整合速度大大超过每个人的想象，它的速度非常快，因为现在已经很清楚了，在房地产新增市场里，95%或者说98%的份额为大的企业所占有，在新增市场份额里小企业基本上没有，在存量市场里，我想今后有一些调控政策也可能会导致存量市场进一步下降，产业整合速度会加快。

　　房地产企业如何面对机遇和挑战，我想就是今天要讲的资本战略，房地产资本战略是从05年开始的，05年以前没有资本战略，净资产从90年代初的几百万的要求，到05年10亿元的要求，这个要求老板可以通过做项目来实现它，我这个项目挣几千万，再做一个项目挣几个亿，我自身的发展能够跟得上行业要求的。但不幸的是，05年到2010年，净资产要从10亿达到100个亿，要通过做项目是很难的，有一些能力超强的老板也可能做得到，但绝大多数是不可能的，这一步跨越必须通过资本战略来实现。

　　现在已经进入了资本时代，如果从这个角度来划分的话，我把房地产开发企业划分为三个类型，或者说三个阶段也可以：最早的阶段可能是项目公司了，到目前中国房地产企业6万多家，可能也有98%、99%是项目公司，都处在这个阶段，项目公司的特征非常明显，公司的老板想的事情，脑子里想的所有事情都是项目怎么样，他只想怎么去拿地，怎么去跑规划，怎么去融这个项目的资金，怎么去设计、营销、策划，他想的全是这些东西，我想这是第一个阶段的公司，或者说第一种类型的。

　　第二个阶段是公司型公司，这个时候典型的特点就是老板不去想项目，他脑子里想的是公司的战略方向是哪里？战略区域在哪里？战略目标怎么样？以后要成为什么样的企业？我的品牌在哪里？我的核心竞争力在哪里？我公司的财务怎么样？在这样的框架之下才会去想项目，他确定了所有这些东西才去考虑项目，这是第二个阶段，处在这个阶段的公司数量很少，从03年以后才开始有这种类型的公司，03年之前基本上没有。

　　到了第三个阶段的公司是资本型公司了，就是当前所必须要实现的转型，你必须由项目型公司变成公司型公司，公司型公司变成资本型公司，资本型公司老板所想的东西是资本，资本的目标是什么？我要在资本市场做成什么样形象？通过什么途径实现？在这里他也会有企业的战略，也会有企业项目的运作，但这个时候战略是一定服从于资本的。

　　作为一个开发企业来说有简单的几条路可以走，一条路是充分设计自己的资本战略，然后让自己的净资产跨越到一百亿以上。第二条路是干脆不做房地产，把现有项目开发完，利润也是足够丰厚的，或者仅仅做区域性公司的定位，我想可能找不出太多别的路线，你如果要发展路线必须要走资本战略，当然资本战略涉及的内容非常多，很多公司说自己公司的规模特别小，是不是达不到上市的条件？怎么办？其实一个企业的资本战略并不仅仅是上市这一条路，很简单，资本战略的内容就是你企业一定要把资本放在第一位，这个资本未必就是上市，它有很多条路，大家去研究几个上市公司就会发现，有的公司今年上市的，但是他在三年前可能只是一个很小很小的公司，也就是说上市前他通过资本运作使自己达到上市条件，然后再上市。最近有几个上市的公司，你都可以看到几年前只是很小的公司，这些公司在上市之前的资本运作对大家来说可能更加有借鉴意义，因为相对来说企业规模不是太大的时候，上市前的资本运作会更加重要。上市前的运作核心是在股权的运作里面，一个企业的经营要引入一些战略投资者，融入一些资本，最后经过时间使自己达到上市的标准，完成上市。我想这是第一步。第二步是上市以后的持续发展，国内现在大概有150家房地产上市公司，在香港有140家左右房地产上市公司，这些公司都是上市公司，但结果却是千差万别的，这也就说明其实上市也只是第一步，上市以后可能企业会面临着更加痛苦的事情，很多人都觉得上市以后就好了，拿到钱了，但实际情况是上市以后对一个企业的要求或者对企业提出的目标更加高，企业面临的压力也更加大。比如对于房地产上市公司，去年的观点是“伟大的成长”，今年我们主要是对企业增长速度提出要求，我们认为房地产上市公司每一年净利润要翻一倍，连续三年，这个要求应该说是很高的，我记得大概今年在上半年在一个会议上我讲到相对谨慎一点也是30%吧，30%是及格线，50%是很一般的，100%是正常的。

　　当时我说30%是及格的时候，当时大家感觉要求太高了，但事实上对上市公司的要求就是这么高，大家觉得在资本市场融资很风光，拿了钱，拿了地，但背后的东西难度更加大，它必须每年100%，这样市场才会认可，比如万科今年的净利润已经是40多亿了，在这样高的基础上明年的增长远远要超过100%增长，明年可能达到90亿、100亿的净利润。小企业100%增长容易一些，大企业的难度会更大。这种要求会非常高的，上市以后，如果从一个人的生活角度来讲，上市公司这些人的生活远远没有不上市人生活的轻松，因为不上市的人没有什么压力，比较轻松，不用信息披露，也不用太透明，也不用有太多说法，你的企业战略也没人来问，你一旦上市以后，资本市场提出的要求是非常高的，每个企业都必须要清楚的告诉市场、投资者我未来要做什么？我每年怎么做？每年新开工面积多少？每年竣工多少？每年结算多少？每年收入、利润多少？每年成长多少？

　　市场上最近有个声音，我想简单说一下自己的观点，比如关于土地囤积的问题，上市公司拿钱去拉高地价，从今年的情况来看，地价的上涨速度确实是非常快的，超过了往年，前一段时间一直有媒体在说是不是都是上市公司通过资本市场拿的地？我想可以这么来看，从去年到今年房地产上市公司从资本市场融资大概是一千亿左右，整个房地产行业每年的投资规模是2万多亿，这一千亿可能不足以对2万亿带来实质性的根本影响。从今年全国的这些“地王”来看，确实大部分是上市公司，但是也有一部分是非上市公司，这个事情也不能说明什么问题，因为当前很简单，确实这些大的土地也只有上市公司才能拿得到，因为将来是地价上涨，大家的资本都变大了，产业整合的速度在加快，而且从整个变化趋势来看，过去的三年内，“地王”也基本上都是上市公司拿的，不光今年有“地王”现象，历史上每一年都有“地王”，每一年的“地王”差不多都是上市公司拿到的。从整个地价形势来看，今年的上涨是比较快的，但从趋势来看，从2003年8月份开始，地价的上涨速度就已经超过了房价的上涨速度，今年房价的上涨速度在加快，土地的上涨速度同样也在加快。我想今天之所以有很多企业愿意高价拿地，其实表明了他们对未来的地价和房价的判断，这一点在资本市场也会表现的非常充分，并不是说一个上市公司拿了一块地，他的股价就一定会涨，如果上市公司拿了一块地，公司股价一定会涨，这是一个逻辑，他拿了地以后这块土地能够为公司带来收益，他的股价就会涨，如果不能带来收益，股价就会跌。关于这一点有一个典型的例子，去年金地在上海浦东拿了一块地，当时投标是40多亿，远远超过其他公司，当时投资者认为金地如果拿了这块地，可能结果会比较差，可能会赔钱，所以金地从那一天起股价持续下跌两个月，等到上海宣布这块地的招标金地并没有中标，没有拿到这块地，当天股价就涨起来了。这一点完全可以说明市场不是盲目的，并不是只要上市公司拿了地股价就一定会涨，市场会判断上市公司拿了这块地以后能够为公司带来收益它才会涨。就当前来看，很多公司拿了地，和当时的房价都差不多太多，即便是在这样的情况下，大家都会预期未来还是会有收益的，我想这还是表明了市场、上市公司和投资者对未来房价、地价走势的判断。

　　另一个今年地价上涨的原因，我想与土地的供给量是完全分不开的，因为今年全国土地供给量实在是太少了，完全不够用，刚才我讲了今年同比会下降30%以上，大城市可能会下降50%-80%。当前中国处在流动性过剩时期，所有的资产升值趋势都不可改变，这是一个大背景，中国处在资产升值的大背景之下，价格上涨的时候供给量都是在提高的，资产升值受益的行业资产价格都在提高，唯独房地产供给是在快速下降的，土地的供给量下降的速度尤其快，这也导致了地价不可能不大幅上涨。另外从全国土地储备来看，整个公司成交大概有8-10亿，8-10亿相当于什么概念呢？每年的竣工面积商品房是4亿多平米，再加上其他住宅可能是6亿平米，这样的话也就是2年的开发量，相对来说不是一个特别巨大的数字，当然，我觉得8-10亿有可能是偏保守的，10亿的土地储备可能更多一些。

　　从上市公司角度来讲，大多数上市公司基本上都维持在3-5年的土地储备量比较多，就是在不考虑这些公司规模扩大的情况下大概3-5年的开发量，这个量也是资本市场认为比较合适的量，就是它能维持公司持续经营，有的公司每年开竣工面积基本上都是50%-80%的速度增长，这样实际够用的可能还不是太多，比如万科的储备现在是A股类公司里最大的，接近2000万平米，他的开工面积是700万平米，未来每年80%的速度增长，那也只够2-3年开发的需要，2-3年以后他如果不增加储备就没有地了。这样看来，上市公司的土地储备相对他开发的量，从比例上来讲还是偏低的，因为大家都希望公司持续发展，你看一个煤矿公司，煤炭的储备可能够挖几十年的，但一个房地产公司的储备量仅够开发二、三年。

　　谢谢大家！

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