9月份的大连市房地产市场出现了展会前的观望期。从成交状况上看，环比有所下降，但成交均价依然走高。

　　成交量

　　图一：成交量图

　　截至9月25日，大连市内四区共成交3264套，与上月相比下降31.79%。其中甘井子区本月成交2277套，与上月相比下降29.18%；沙河口区成交量为591套，比上月下降36.38%；中山区成交344套，比上月下降32.94%；西岗区由于供应量较少，成交量仅为52套，较上月下降59.38%。尽管九月不是整月数据，但从下降的比例估计，与八月相比，成交量略有下浮。“指南针”市场部认为，成交量下降，除展会前的正常观望外，中心区域近期预计新增的可售楼盘也吸引了大量的购房者的关注。

　　图二：成交比重

　　从四区成交总体分布来看，甘井子区分担总体成交量的69%；沙河口区占总成交量的18%；中山区占总成交量的11%；西岗区的成交量仅占成交总量的2%。中山区及西岗区持续的新增供应不足，是导致两区域成交持续走底的原因，这一现象会在第四季度中得到一定程度的缓解。

　　成交单价

　　图三：成交单价

　　本月总体均价6491元/平方米，环比下降1.5%。主要原因在于本月甘区成交比重大幅增加，从而将整体均价拉低。各区均价依旧小幅上扬，中山区为8031元/平方米，环比上涨0.38%；西岗区6791元/平方米，环比上涨1.54%；沙河口区7582元/平方米，环比上涨2.03%；甘井子区成交均价4775元/平方米，环比上涨1.86%。

　　成交金额及成交面积

　　图四：成交总额与面积

　　本月总成交金额为188165万元，环比下降32.3%，总成交面积达289879平方米，环比下降31.3%。

　　图五：单套成交金额与面积

　　单套成交金额为57.65万元，环比下降0.81%。单套成交面积为88. 81m2，环比上涨0.71%。从单套数据来看，基本保持稳定，无论是市场供应还是消费者偏好都没有太大的变化。

　　在售状况

表三：大连市各区域在售楼盘信息表

　　2007年9月大连市四区楼盘数量为99个，在售楼盘为64个，占总比例的64.6%，形象展示的楼盘为35个，占楼盘总数的35.4%。在售项目及形象展示项目中，甘区项目占项目总数的50.5%。10月份秋季房展会的召开，将拉开第四季大量展示楼盘涌入市场的序幕。城市中心区在持续供应不足后，如久旱逢甘霖，所有新增楼盘将以其高品质、高价格、高定位而倍受瞩目。

　　图六：可售楼盘分布

　　截至9月末，本月市内四区可售套数共计20646套，其中甘井子区为主力供应区域，共有存量11076套，占市内四区总量的53%；其次为沙河口区，可售套数为4442套，约占总数的22%；中山区约占21%，可售套数为4316套；西岗区由于无新增供应量，可售套数仅为812套，约占四区总数的4%。与上月可售套数分布相比，除甘井子区外，其余三区可售套数比例均有小幅增长，甘井子区由于存量大，价位低，交易状况的繁荣程度持续抬升。

　　本月新增在售楼盘

表四：本月开盘楼盘统计表

　　本月开盘楼盘共15个，住宅套数为3762套。其中沙河口区开盘项目5个，住宅套数达1366套，占本月开盘总套数的36.31%；而中山区、西岗区则无新开盘供应。沙河口区9月22日开盘名仕乐居、东方圣荷西和幸福e家·福源三个项目，其中东方圣荷西和幸福e家·福源均价都在万元以上，地理位置上称和品牌效应的影响因素较大；另外，开发区本月新开盘项目东方·优山美地开盘位于金石滩的该项目自然景观优势明显，并且有因特尔100套别墅预定的支撑，其发展趋势相对迅猛。

　　本月新增可售楼盘

表五：本月发放预售许可证项目表

　　本月领取预售许可证的项目达14个，共计5619套，环比上涨45.63%，其中住宅4894，环比上涨53.34%，约占所有项目总套数的87.09%，公建仅占12.91%。从区域来看，市内四区共计1559套，约占总量的28.46%；其中甘井子区共计1359套，约占市内四区供应量的87.17%；旅顺口区可售套数为3639套，约占总量的64.76%。

　　本月新增形象展示楼盘

表六：本月新增形象展示楼盘统计表

　　本月新增形象展示楼盘总体来看，大部分属于开盘前的展示宣传期。另外，从区域分析来看多为周边地区，市内四区仅占增量总体的14.3%，旅顺口区、开发区、金州区占新增形象展示项目总数的85.7%，周边地区市场相对活跃，未来供量乐观。

　　成交比例

　　图七：成交比例

　　本月大连市内四区可售套数与成交套数比例为0.16。其中西岗区由于供应量相对紧缺，成交量一直没有起伏，导致成交比例仅为0.06，位居市内四区中最低；中山区成交比例略高于西岗区，为0.08，；沙河口区位列第三，成交比例为0.13，比较接近市内四区的总体水平；相比之下，甘井子区的价格优势一览无遗，销售量较大，供求比例为0.21。截止到9月25日，甘区本月成交2277套，而本月甘区新增可售为1359套，销售速度远大于供应速度，甘区存量还将得到进一步的加速消化，西拓北进的居住理念，日益得到追捧和认可。

　　热点分析

　　均价过万楼盘分析

　　目前大连市在售楼盘中均价超过万元的住宅项目多分布在泛星海区域及城中心区域。于本月22日盛大开盘的幸福e家福源项目开盘均价高达12000元/平方米，而在高价的笼罩下，购房者依然热情高涨，认购场面火爆。位于西岗区森茂一条街的锦华银座预计均价已升为18000元/平方米。优越的地理位置披上华丽的精装修外衣将外籍专属高档居住区项目打造出毋庸置疑的高价地位。

　　未来城市中心区域即将开售的楼盘，均价都在万元以上，跳高幅度惊人。而甘区部分楼盘均价也已摸近万元，且已惊现万元以上户型。“唯美品格”均价9500元/平，某一户型售价15000元/平；位于机场区域的“第五郡”均价9000元/平，某一户型售价12000元/平。

　　与别墅项目不同的高价位原因，除了地理位置的因素之外，品质保证也是项目高价定位的决定因素，另外，品牌效应也对抬升房价有一定的助推作用。大连的价位走向与品质追求在城市发展的大潮中逐步升温。

　　软件园板块分析

　　继精装小户型项目宅语原的推出后，东方圣荷西也于本月下旬荣耀开盘，软件园板块的升值潜力被呈现得淋漓尽致。就项目本身而言，高密度的原生态园林景观让半山豪宅喊得名副其实，山体公园中石、桥、亭、水、树形成多元化立体园林，极高的园内绿地覆盖率，加之西山公园的原生态园林将项目内景无限放大。作为项目开发单位，亿达集团对于高品质的追求与发展一览无遗，对城市的行业发展一路引导，人本主义的自然居住理念充分体现。

　　旅顺口区分析

　　土羊高速公路目前正在紧张施工，计划于今年年底通车。届时，土羊高速公路、沈大高速公路和丹大高速公路将实现互通；大连至旅顺公交车7月31日顺利通车；旅顺南路软件园产业带大连天地·软件园工程于9月16日成功启动；旅顺轻轨规划拟建中……各种规划与优势利导无疑宣告着旅顺的已经开始迈出了融入主体的一大步，未来的发展上升一个新台阶。

　　旅顺口区新老城区协调发展，从世界和平公园到大学城，供应状况有目共睹，从发放预售许可证来看，可售量相当乐观，目前处于形象展示的楼盘预计将于秋展期间亮相，另外又会有一批新项目进入展示行列。供应补充有序十足。并且，价格优势及发展势头将会使更多置业者目光转移，旅顺楼市未来火爆必然。

　　结语

　　9月份的大连市房地产市场出现了展会前的观望期。从成交状况上看，环比有所下降，但成交均价依然走高。“指南针地产”市场部认为，8月呈现了夏季房交会后续效应的，成交量上的突然攀高在情理之中；而随着一直热闹非凡的秋季房展会的到来，预计观望中的市场潜在力量都将显现，大量有效供给在短期内得到消化，房地产市场会持续繁荣。

　　随着效果的日趋显露，价格上不会出现大范围波动。在供给相对充足的秋季市场，品质与特色将是成交趋热的关键所在。

　　本月，央行本年度第五次上调人民币存贷款基准利率，距离上次加息不足一个月。央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍。政府宏观调控日益加强，对市场价格影响还有待于检验。

　　整体来看，第四季度大连市房地产市场商品房供应量相对乐观，一直为供应中心的甘井子区的放量仍然呈直线上升，供需矛盾可以在很大程度上得以缓解；西岗区、中山区蓄势已久的房源也将面市，旺盛的市场需求，在秋季房展会的带动下定会呈现一定的助推力。地铁线路为西山板块的亮相提供了夺目妆容。诸如此类的优势利导，未来的房地产市场的繁荣发展成为必然。房价势必受市场繁荣的影响发生变化。如此以来，政府稳定房价的力度将进一步加强，宏观政策能否生效对市场将是一个严峻的考验。

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