中国的商业银行主管们对房贷风险的警惕似乎被大家低估了，尽管如此，银监会作为商业银行的监督机构，还是不断念紧箍咒，提醒银行注意资金安全。

　　据消息人士透露，上周五银监会研究局和办公厅召集各大商业银行风险、资金、研究部门负责人召开了一个内部研讨会，此次会议邀请了穆迪公司、高盛、摩根的人士对美国次级信贷危机进行检讨，并重点讨论了美国次级信贷危机对于中国银行业的影响，会议全过程在银监会全系统内部进行了直播，相关领导要求各大商业银行要吸取美国次级信贷危机的教训，居安思危，积极防范房地产信贷风险。

　　另有消息称，为防范房地产信贷风险，抑制房地产投机，央行有可能于国庆节前将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍；还有可能将购买第二套住房者的房贷首付比例提高至百分之四十；对于购买商住两用的第二套住房者，其首付比例将提高至百分之四十五；而对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到百分之五十以上；此外，央行还有可能要求商业银行停止对有囤积土地和住房行为的开发商贷款。

　　细则是关键

　　此消息一披露，当天的地产股全面下跌，各方人士都在等待细则出台，此举到底是针对已购买第二套房子消费者，还是针对未购买或准备购买第二套或第三套房子的消费者，这是关键。一个建行内部人士的态度似乎更能表现银行对监管者此举的反应，“听到这个消息了，还没有收到文件，关键是细则，银监会如果真的出这个政策，肯定是对未购买第二套房子的消费者或准备超房的人，不可能针对已购买的人群，这些政策的目的是为了抑制房价快速上涨，但我觉得没什么多大作用，学过经济学的人都知道，价格是根据供需关系来决定的，不会因为资金的多少来决定的，钱再多，如果没有购买房子的需求就不会去买房。如果银行放松了这个限制，又是一轮房价上涨。”

　　90%的人选择浮动利率

　　从今年六月银监会紧急通知要求各商业银行进行房贷自查开始，就对个人房贷有步骤地提高监管，美国次贷危机带来的负面影响蹦紧了监管者的神经，各商业银行也提高了对个人房贷可能带来的风险监管。一个A级房地产估价公司的广州负责人告诉观点网：“其实银行对个贷比以前更重视了，对风险控制，从我和银行的接触了解发现，相关的主管部门还是重视风险的，现在银行也有评估措施，消费者贷款也只能贷到7成或8成，银行间内部的个贷信用系统也很重要，对个人的信用评估都有很大作用，这些都将影响消费者能否贷到款。”

　　该负责人表示，如果这个政策真的出台就要看消费者在购买房子的时候选择的是固定利率还是浮动利率，“现在有99%的人是选择浮动利率，因为固定利率要比浮动利率高，从现在的趋势来看，去年选择固定利率的人今年肯定是赚了，如果一个购房者选择固定利率，我认为他会算帐。央行规定的是基准利率，这个不会变，但按揭利率各银行可以根据实际情况自行调控，一般有下调15%的空间，对选择浮动利率的人其实没多大影响。”

　　该负责人也对住房贷款利率的政策提出了自己的看法，他说：“这个政策是对房价快速上涨的遏止，和物权法有类似的地方，对未购买或准备购买或是炒房的人来说，意味着如果要买就要付出更大的代价，对已购买的人来说，要看上调的幅度，如果真的供不起的话，可以把第一套房子处理掉，而且银行可以实行按揭中再按揭的方法，比如深圳发展银行推出的气球房贷就是如此，况且还有第一套房子有抵押，对银行来说并没什么损失。这也是实现和谐社会的办法，让更多的人有房子居住。”

　　个人住房按揭贷款制度存在缺陷？

　　商业银行对不能够及时还贷或者是没办法还贷的贷款者，处理办法是收回房子交给房地产估价公司估价后拍卖。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中介机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上情况下，大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种以按揭房产的市场交易价格为基础确定按揭贷款价值是个人住房按揭贷款政策存在的重大制度缺陷，以交易价格为基础确定按揭贷款价值的做法，将房地产商和投机者拉高价格所形成的全部市场风险转嫁给了银行。对银行而言，持有大量的以房地产为抵押的资产，从表面上看，扩大了银行优质资产规模、改善了资产质量、提高了当期赢利、保障了风险控制。但实质上，在此种估价方式下，抵押在银行手中的房产因为严重偏离其真实价值，一旦虚拟购房者故意违约，那么银行或将支付较高的变现成本，或将面临难以变现的可能，甚至在市场发生逆转、虚高房价向真实价值回归时，将承受房价下跌所造成的巨大损失。

　　上述估价师对银行高估了房价的说法并不认同，他认为市场比较法还是客观的，只有两套房子的条件都相当的情况下才存在比较，拍卖的价格不是市场价格，肯定比成交价低，银行也不会提供全贷，还是有保障的。不过，建行的人士则表示银行承担个贷的风险是拍卖和原价带来的价差。

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