“刚听说秋季房展会要延迟，第二套房首付和房贷利率又要提高。最近市场变化真多。”昨天，一位业内人士在接受记者采访时感叹。

　　昨天，一条消息透露，中国银监会将要求所有银行将第二套房贷首付统一为40%，并且大幅度提高房贷利率。不过，记者昨天从南京多家银行了解到，目前中行、招行、中信等多家银行早已将部分客户的第二套住房贷款首付升至40%。

　　网尚房地产研究机构市场研究部主任周颖认为，今年的数次加息、提高第二套房首付比例等手段，是通过金融杠杆来调控住房需求，调控目标直指楼市供需矛盾。“如果第二套住房贷款利率大幅提高，这对购房者的影响要远远大于首付比例的提高。”

　　而面对即将把第二套住房贷款首付上调，南京多家银行房贷部人士却表示，房贷首付上调是建立在目前房贷紧缩的基础上的，一旦各家银行再度放开房贷发放，银行是否都会执行还很难说。

　　影响，小户型卖不掉了？

　　第二套住房贷款利率提高，更多年轻购房者会选择“一步到位”，放弃原来用小户型过渡的想法

　　据网尚房地产研究机构历年在房展会上对万名购房者的抽样调查显示，2006年起，二次以上置业者比例首次超过初次置业者，达53%。不久前，南京调查大队对江南八区的调查结果表明，目前南京户均拥有住房1.47套。

　　“首付提高到四成问题可能不是太严重。因为目前我们买房的客户中间首付四成的不多，大多数都是尽量能多付就多付。”我爱我家市场部经理舒莉莉表示，由于目前利息比较高，尽管很多人还是选择贷款买房，但是贷到六成以上的也不多。

　　“利率会提高到什么程度？这是我们目前最关心的问题。如果幅度没有想像中的那么大的话，我觉得货币没有多大的意义。现在市场上流传这么一句话：没有钱一定要买房是不对的，但是有钱不买房就更不对了。”舒莉莉说。

　　有业内人士表示，如果第二套住房贷款利率提高，那么对小户型的房源冲击可能比较大。购房者在选择第一套住房时，选择小户型二手房会更加谨慎了。一般第一次置业的年轻人会选择面积小一点的房子先过渡，等经济条件转好或者结婚生子后，会换一套大一点的房子改善居住环境。可如果第二套住房贷款利率提高，面对巨大的还贷压力，这部分人换房的难度大大提高。

　　“所以在第一次置业时，不少购房者可能就会抛弃小户型房源了。”该人士表示。

　　网尚房地产的周颖在接受江苏商报采访时同时指出，目前的问题是，第二套房首付提高、贷款利率水平大幅提高后，在投资性购房受到抑制的同时，部分改善居住需求的普通市民也会受到重创。

　　“所以应该把政策做细。如果大量的投资性购房需求得到抑制，供应就会相对过剩，那时房价自然会平稳、甚至回落了。”周颖说。

　　观察，谁能享受“低首付”

　　房贷收紧政策已经开始在南京的部分地区产生影响。南京网尚置业总监蒋惠敏，在谈到房贷政策的影响时表示，房贷一收紧，浦口的房子交易马上就下降了。据介绍，浦口房子总价大都在30万左右，购房者本身经济基础不是很好，有时候首付都成问题。

　　“房贷一紧，银行审核要求增多，很多人被迫放弃或者推迟买房计划。”蒋惠敏说。

　　有关人士表示，工商银行、招商银行、中信银行等多家银行，均停止了江北二手房贷款的办理。此举不仅将直接影响江北的二手房市场，对准备投资江北的“炒房者”也是一个警示。但政策也可能误伤到江北置业的过渡者，受贷款收紧的影响换房将变得不轻松。

　　据了解，除了中行、招行和中信外，目前南京大多数银行对第二套住房贷款政策依旧比较宽松，首付还是三成，但是部分银行，如中信、光大、工行等对客户的第二套住房贷款一般实行基准利率，资信好的才下浮15%(见附表)，这也表明，银行已经开始对有投资嫌疑的客户逐步收紧房贷。

　　对此，中信银行南京分行个人信贷部经理娄勇认为，比照国际经验，个人住房贷款风险一般在贷款3~8年后开始暴露，商业银行在“提高对购买第二套及以上住房贷款以自控金融风险”上也到了需要有所动作的时候了，毕竟，美国次级贷事件的核心就是“房贷死账”；而且，按照绝对推算，“提高首付比例”在一定程度上是可以减少购房需求，而在供给结构调整中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。

　　不过，不少金融专家却表示，提高房贷首付的确有利于降低银行的金融风险，但如果通过这种较为固定的方式来避免风险，难免有“一刀切”之嫌。可见，银行在抑制投机需求的时候，也很可能“免疫”掉了少部分人的实际购房需求。因为按照目前南京的房价，提高10%首付使得普通购房者至少要多付5万元以上，这样一来市场的很多有效需求会被遏制，产品的供应结构也必然会发生变化，房地产活跃程度会有所下降，小户型楼盘难免将受到一定的冲击。

　　现状，“我们早就调过了”

　　江苏商报调查发现，南京有几家银行早已将第二套住房首付比例提高到了四成

　　传闻已久的“第二套住房贷款首付将提高”，终于尘埃落定。

　　昨天，一条最新消息透露，中国银监会将要求所有银行将第二套房贷首付统一为40%，并且大幅度提高房贷利率。

　　房贷首付上调风声已久

　　据了解，在2006年年初，建设部、中国人民银行等9部委就下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定从2006年6月1日起，个人住房首付款比例不得低于30%。实践证明，“提高首付比例抑制房价”的效果在涨声一片的中国房市面前基本宣告无效。

　　今年以来，房地产出现了火热局面，房价持续走高，银行所承担的风险也在增大，面对这样的状况，各银行在房贷发放问题上也不得不采取一些措施。因此房贷首付上调风传开来。

　　近日，重庆、广东相继传来消息，按照总行部署，当地建设银行将第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，从8月份开始流传的“银行将提高住房按揭贷款首付比例”的说法得到了证实。

　　然而商报记者昨天从南京多家银行调查发现，第二套住房按揭首付比例提高至四成部分银行早已实施。

　　部分银行已上调首付

　　“第二套住房贷款首付升至40%，实行基准利率我们已经实行了近两年了。”南京建行房贷部人士语出惊人，“这次建行在江苏省内全面实行这一新政策是按总行的要求统一实施的。”

　　不止是建行，中行、招行、中信等多家银行也早已将部分客户的第二套住房贷款首付升至40%。

　　中国银行江苏省分行房贷部有关人士透露，目前多数第二套住房贷款都采取四成首付，利率不下浮，仅有对少数优质客户可采取三成首付和85%利率优惠。不过商报记者了解到，第二套住房贷款首付上调大多数集中在业务规模较大的银行。大多数房贷规模较小的银行目前依然实行首付30%，但是利率一般都不下浮。

　　中国光大银行南京分行个人信贷部经理丁兆顺表示，对于第二套住房贷款首付是否要上调，目前该行正在按总行的要求调研，但是目前依然实行首付30%，优质客户85%利率优惠，其余实行基准利率。

　　首付上调操作难度大

　　针对第二套住房贷款首付目前各家银行政策不一致的情况，昨天，一条最新消息透露，中国银监会将要求所有银行将第二套房贷首付统一为40%，并且大幅度提高房贷利率。然而此消息一经披露，立即遭到了多家银行房贷部门负责人的质疑。

　　“房贷首付上调只建立在目前房贷紧缩的基础上的，一旦各家银行再度放开房贷发放，迫于贷款业务规模的压力，银行势必很难真正去执行第二套住房房贷首付上调。”一家银行的负责人称。

　　南京一家股份制银行个人金融部负责人表示，相比目前其他各项业务，房贷是最安全、利润最高的业务。不仅是各家中资银行，甚至连外资银行也都在争抢这块市场。因此，如果是第一套住房还在按揭期，再办第二住房贷款，银行上调首付、提高利率，这是在贷款政策紧缩时，银行这么做的。而一旦到了贷款额度比较充足，放贷压力增大的时候，各家银行是否都会执行还很难说。

　　调查，炒房者在观望

　　从三成提高到四成的幅度不会改变大多数买家的意愿，除非房贷首付比例提高至五成以上

　　据了解，“房贷首付将调高”的传闻在此前已经传开，开发商对于此次建行率先调高第二套房的首付比例普遍认为在意料之中。

　　“从三成提高到四成的幅度不会改变大多数买家的购买意愿，除非房贷首付比例提高至五成以上，影响才会增大。”业内人士认为，目前楼市供应总量仍然偏少，加之市场对房地产预期仍然看涨，即便难以支付四成首付，有真实自住需求的买家靠借钱也会买房。

　　另一家开发商负责人也表示，目前南京主城区商品房总价已经要六七十万，有实力在当前的房价下买房的购房者往往资金充裕，手头的购房资金普遍超过三成首付，他们所考虑的问题只是如何配置这些资金：是一次性付款，还是留一部分钱去投资股市或其他投资品种，或者预留一部分资金用于装修装饰？“以改善居住条件为目的购房者，往往不会在意首付比例是三成还是四成。”

　　不过，一项调查显示，南京目前的购房主力，正是那些已经拥有了自住房，却以投资为购房目的的群体。因此也有部分谨慎的开发商认为，该项房贷政策的调整，在短期内可能会对楼市销售带来一定影响。

　　假如提高首付比例，您买房的计划是否会受到影响？在365做的这份调查中显示，有26.1%的市民选择了会按照原计划买房。南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，从三成提高到四成的幅度不会改变大多数买家的购买意愿，除非房贷首付比例提高至五成以上影响才会增大。

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，第二套房首付比例提高一成，可能会影响一小部分准备购房、但资金稍有不足的换房者的购房意愿，这部分人原本希望通过出租原有住房“以租养供”，新政策出台后可能面临着是卖掉旧房减轻首付压力，还是放弃买房的选择。但对于首付比例一直在四成以上的别墅、高档公寓等则不会有影响。

　　“受打击的是两部分人群，一是一次性置业的人群，也就是中低端的客户。二是投资客，因为投资客资金运作流动要快速化，要利益最大化，这种情况下，10%的资金可以留下来做别的事情。他们本来打算首付三成可以买三套，如果首付四成的话那就只能买两套，所以对这部分人打击也比较重。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。

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