“东莞塘厦出地王了”，“长沙又出地王了”，“广州又出地王了”……今年以来，全中国所有人的眼球无不被房地产所吸引，楼价暴涨、地王频生。房价一浪接一浪的冲击人们原有的预期，地价一拨接一拨的刷新着历史。开发商在赚尽了人们眼球的同时，也好好的做了一下广告。

　　以前人们都把希望寄托于我们的政府，希望我们的政府能够在这个国计民生的问题上有所作为，然而，直到现在，人们在一心追求暴利的房地产开发商面前，在中国一些不负责的经济学家面前，在全国一大群一大群企业家都着手从事房地产行业面前，精神早已经麻木，人们真不知道下一步应该怎么办，明明三年前国家进行宏观调控，信誓旦旦地保证将房价降下去，怎么现在又有政府官员跑出来讲，国内房价上涨是一种国际趋势，将长期存在。到底是房价影响地价还是地价影响房价呢？一些经济学家说房价影响地价，可也有不少的经济学家却说地价影响房价，我们可怜的老百姓究竟应该相信谁呢？

　　第二部分　2007“地王”汇总

　　自04年以后，在中国的土地市场上，两年沉寂期过后新的一轮高价拿地的潮流又兴起。下表为2007年1-9月全国土地交易市场几宗比较典型的“地王”资料。

　　日期      城市     土地面积(m2)  起拍价(亿元)  竞得额(亿元)   竞得人    楼面地价(元/m2)  

1月31日  武汉武昌    465321      197000          35.02     上海豫园商       3290           

6月21日   上海       59300        5.16           12.6        绿城集团       12509          

6月28日 深圳福田     5000         0.6            1.66        天健地产       10375
 
7月9日    杭州       34800        6.76           14.76       雅戈尔集团     15712

7月12日  东莞塘厦    350000       6.16           26.8       万科地产        15243

7月24日    长沙      300亩        66.5           92     北辰实业&北京城开   3500

7月30日    重庆      20.5公顷     12.5           41.8        香港信和置业   4100

8月1日     天津      178000       3.99           22.666         金地        6600
            
8月2日     天津      36800        0.569          10.6      深圳振业集团     8800 

8月24日    上海      13709        17             44.04     苏宁环球集团     66930

8月29日    南京      272298.4     5.82           17.85          万科        3278

9月4日     郑州      335.85亩     3.68           8.12       河南天地置业    2132

9月8日     厦门      34800        9.83           12.9        国贸地产       174866

9月11日    广州      33287        0.43           1.8         富力地产       18729

9月11日    福州      166736       9.7            27.2        厦门万科       7096

9月18日    北京      280556       4.6            12          金融街         4674.7

　　数据来源：德思勤信息数据库(截至2007年9月18日)

　　仔细分析上面13宗土地的交易信息，不难发现其中有15家竞得人是上市公司(其中有3家是香港上市公司)，比例高达93.8%。这些上市公司通过上市低廉的融资成本和老百姓的钱来囤积土地，把土地炒起来以后引起土地储备增加，又可以对外界说我的盈利潜力增大了，然后股票会进一步上涨，也就是说通过这一点可以看出在中国房地产领域形成了一个“良性”的掠夺面。

　　第三部分　背后原因分析

　　这种实在难以让人理解的中国“地王现象”为何能够赫然呈现？本人认为其中有以下方面的原因。

　　第一宏观经济层面的原因：

　　这方面主要包括：

　　1、中国现有的制度和法律还存有不完善和值得商榷的地方

　　首先，土地招拍挂制度

　　1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，当时的情况下，在相当长的时间里，招标、拍卖的比例太小，而协议出让的土地比例太多，在一段时间内协议出让的土地甚至高达98%到99%，而协议出让的价格也仅是招标拍卖的百分之十几，最多也不超过百分之二十。这样的土地供给方式，一方面，使得地方政府的收入有限，另一方面，也使得一些土地“寻租”现象屡屡发生。

　　2004年，主管部门发布文件明确规定：全面实行招拍挂，取消协议出让。土地出让的全面招拍挂好处主要有两点：首先，可以有效抑制腐败，避免土地“寻租”现象；另一方面，也可以使得地方政府从土地出让中得到更多的收益。

　　地价是人们对土地在未来年限内收益的一种预期反映，是地租的资本表现。土地招拍挂制度决定了各开发商对竞拍的土地预期收益不尽相同，因此土地招拍挂制度中提出的“价高者得”从一定程度上来说，能够使土地价值达到最大化。

　　然而，土地拍卖的首要目的是使地价真实反映出市场的供需状况，而我国的土地是垄断的，供求之间本来就不对等，这导致土地的价值不是在市场拍卖中被“发现”，而是在市场拍卖中被放大甚至成倍放大。土地拍卖使地方政府逐渐放弃了自己所承担的公共责任，而成为发财致富的摇钱树。招拍挂制度赋予了国土局决断地价、主导游戏规则的权力，同时又将任何可能独立存在的土地交易方式悉数斩断，地价焉有不高之理？

　　另外就是《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。71号令至今已有3年的时间，可是市场上土地交易与政策法规还存有很大的出入。以深圳为例，2007年1月至8月，协议出让土地面积为17932655.03平方米，以招拍挂形式出让的土地面积为1895296.18平方米，协议出让面积是招拍挂出让面积的9.46倍。管中窥豹，可见一斑，其他地方的情况应该也差不了多少。

　　在一个原本人多地少的国家里，协议出让的土地的面积又是如此之多，难怪那些开发商要拼尽全力四处圈地，“僧多粥少、供需不平衡”势必会引起土地价格的上涨。

　　最后就是《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　1994年制定颁布、1995年正式生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　此条法律从发布到现在将近13年的时间，回顾这13年走过的历史，这条规定在我国的执行情况并不怎么“尽如人意”，全国各地土地分期开发现象仍然比较严重，否则的话国家政府部门也就不会一而再、再而三的就此问题向地方政府施压、向开发商施压了，也就不会出现那些开发商业发表“本公司的土地储备够开发多少多少年”的言论了。

　　当然，我估计国家开始制定这项法律的初衷是希望开发商能尽快将出让方式取得的土地消化掉、进行开发，尽快将所开发的楼盘推向市场，以达到房地产市场的供需平衡、有效管理的目的。最近，包括国土资源部、北京、上海、广州、深圳等地方的地方政府相继出台政策，要求加强对开发商闲置土地的清查和整理，然而，效果却不尽人意，出现执行不下去的情况，究其原因，本人认为有以下三点理由：

　　①.与土地的运营模式不符。现在，政府在出让土地时，为了发挥土地的规模优势，最大限度的发挥土地的整体效力，很多政府在出让土地时都采取类似捆绑出让的方式，几十、上百万平米的土地一次性出让，并很多情况下都出让给一家开发商，而开发商拿地之后，考虑到自己的资金实力、资金链情况以及商品房的整体价值，一般都采取分期开发的模式进行开发，对于一个大体量的土地项目，一般都采取每年开发10-15万平方米，放大一点来说，每年30-50万平米土地的开发运营模式，这样下来的话，这种300万的项目一般要做10-15年。

　　当然，如果开发商为了满足政府的需要，将类似长沙新河三角洲这样面积200公顷(3000亩)左右的土地进行一次性开发的话，那产生的后果将不可小视。人们不仅对其开发的楼盘质量产生怀疑，同时也对其开发楼盘的绿化、景观、公共配套设施是否完善打一个疑问号，另外更主要的一点就是对如此大体量的土地的一种糟蹋和浪费。

　　②.与《中华人民共和国土地管理法》的规定相矛盾。《土地管理法》明确规定城市土地的有偿使用期为40年、50年至70年，为何两年不开发就可以无偿回收？

　　③.与《中华人民共和国物权法》的规定相矛盾。《中华人民共和国物权法》仅对土地的用途、转让、出让、出资、赠送与抵押等内容有所限制，并未对开发年限有要求。

　　总之，类似《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地开发年限这样的规定既与现实不符，也与法理相悖，国家若真的希望开发商能尽快将所出让的土地尽快开发出来的话，那么是不是可以采取其他的方式来对土地进行管理？

　　2、中国高位运行的CPI值

　　从2007年1月到8月31日，中国人民银行四次加息，导致开发商的融资成本大大增加，相对于高位运行的CPI值、人们对全国通货膨胀的预期、人民币升值、政府对房地产宏观调控的出台、对全国宏观经济的担忧、对全球经济走低的预期等等因素导致很多的开发商想方设法拼命拿地、添置不动产，以达到规避风险的目的，应对随时将要爆发的泡沫危机。

　　中国地价涨跟银行也是有关系的，中国的8月份CPI涨了6.5%，中国的一年定期存款利息提高以后是3.6%，中间相差2.9%，把钱存到银行每个月要损失2.9%的CPI，还不止2.9%，因为还要交一个5%的利息税，另外还有一个时间成本，如果我去投资还有更多的盈利，中国老百姓储蓄存款是亏钱的，在这种背景下，开发商更愿意将手中的资金投资于类似于土地这样的保值增值的不动产产品中。

　　随着全球能源价格的上涨，导致全球出现通货膨胀的压力，在中国，伴随着人民币升值、外汇储备不断增多，整个国家的CPI值处在高位运行。在这种大的宏观背景下，使得整个国家在土地一级开发过程中发生的费用也随之上涨(这些费用包括对集体土地实行征收征用的费用、土地整理费用、占地开垦费等)，土地开发成本的上涨自然引起土地拍卖价格的上升。

　　3、缺乏一个内在的稳定机制

　　中国的房地产市场很重要的一个问题是缺乏一个内在的稳定机制，比如我们现在依然没有房产税制度，这首先导致了人们趁着房价还比较低的时候买大房子，因为买了房以后就不需要再为房产的价格上涨支付更多的费用。如果有房产税，当房产价格上涨的时候，缴的税就要高，这样人们就会主动选择住小房子。而现在有点儿钱的人都选择尽可能早地买大房子，这就造成需求扩张的能力非常大。没有内在的稳定机制，结果就变成政府要不断地从外部进行调节，规定盖小房子、限制户型在多少平方米以内等等这些问题都来了。第二个方面，没有房产税，投资性的需求就会非常大。投资者买了房子以后，租得出去、租不出去都没关系，“黑着”(指没人住的房子)也没关系，只要将来价格上涨就赚了，并且也不会再为价格上涨付钱了。天下凡是没有房产税的国家都有一片一片的“黑楼”，因为可以任它闲置在那里，不必有任何付出。

　　有的国家没房产税，是因为人家人少地多；而我们却是人多地少的国家。我们一方面土地资源稀缺，另一方面制度的缺失导致了人们有点儿钱就想囤积房子，这样房地产的供求平衡就永远得不到解决。如果未来进行房地产交易不断地要缴税，而且要缴越来越高的税的话，人们就会不做房地产投资，或者少做房地产投资，房地产投资的需求就会降下来。我们现在老是在抑制需求，需求却总是得不到控制，就是因为买了房子后，房地产价格的上涨跟房主的支出不再有关系，所以人们买了房子后都希望价格上涨，现在国内资金和国外资金都在赌国内房地产和国外房地产价格的差额，而这块差额将来国家又不能收取租金。如果现在买了房的人将来不用为房价的上涨支付任何费用的话，需求是难以遏制的。

　　房地产的第二个问题出在供给方面。如何在保证农业用地不减少的情况下，通过各种制度的改进来增加城市住房的供给？比如说强制性地提高容积率等等。如果不在扩大供给的问题上做一些改进的话，即使抑制了需求，但各种政策和制度却在抑制供给的话，也会产生房地产供求的不平衡，增加房地产的投机。因为预期供给少了，人们就会拼命买房，目前房产的需求就会更大。所以现在的房地产市场，政策是一个问题，但更重要的是怎么进行制度的改革，通过制度的改革，建立内在稳定的机制，使供求关系趋于平衡，使我们这样一个人多地少的国家，住房的发展符合我们的国情，符合市场经济发展的需要。有了供求稳定的机制，投资性需求受到抑制，才能防止房地产市场出现大的泡沫。

　　供需矛盾是市场经济的一个主要矛盾，在我国土地面积有限、可出让土地面积有限、投资客比例占有很大一部分比例的情况下，供给数量远远不能满足人们的房产的刚性需求，土地价格飙涨也就是理所当然的事情。

　　第二开发商方面

　　从开发商的角度主要有以下几点理由：

　　1、土地市场上竞争越来越激烈

　　从土地招拍挂以来，公开出让的土地面积和数量大幅度下降，更多的依赖存量土地的开发，而有限的新增供地必将带来众多资金的追捧。，开发商数量不断增多。尽管现在房地产开发商，尤其是中小型开发商在拿地时遇到了很大的阻力和障碍，但是由于受房地产高暴利的驱使，越来越多其他行业的企业也从事或准备从事房地产行业。焦点上海房地产网8月29日报道，一向宣称不涉足地产行业的海尔老总张瑞敏抵制不住房地产行业的诱惑，准备涉足房地产行业。连向来以“企业家”自居的张瑞敏都有此打算，其他企业就更不用说了。

　　2、为企业上市做准备

　　在银根、地根紧缩的政策背景下，中国房地产正迎来一个兼并期，行业集中度和进入门槛将提高，一些小房企被迫吐地，实力房企要乘机扩大企业规模，需要庞大资金支持，在银行融资不易的情况下，争取上市成为惟一选择，而上市最重要的指标就是土地储备，所以这些房企进行大规模圈地以便为企业上市做准备。

　　3、企业扩张发展需要

　　整个国内地产行业发展都进入了新的阶段，包括珠三角、长三角、环渤海城市群在内的二、三线城市孕育着巨大的市场机会。很多深房企经过多年的发展，实力增强，需要突破本地资源的瓶颈，进入异地扩张的新阶段。上市公司由于融资比较容易，有资金支持，同时土地储备情况是投资者评价上市公司的一个重要指标，所以上市公司往往在拿地上动作比较大。

　　4、规避政策风险和泡沫危机

　　土地作为一种特殊的生产要素，具有固定性、不变性、保值增值性等特点。开发商不断扩大土地储备以应付政策变动带来的风险。2007年8月10日上海证券报报道，万科董事长王石表示，中国楼市泡沫破裂只是时间问题，也许是两三年，也许用不着那么长时间。而他同时也表示，万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备，包括在产品质量、产品研发、客户保障、土地储备等各方面做到位。

　　第三市场方面

　　中国房地产市场发展到今天这个局面，有它自己本身的因素在里面起作用。通过对今年天价地块的分析不难看出，这些地块为何会出现天价，主要是与宗地的面积有关(当然也有与地块本身的地理位置和开发商的战略构想有关)。

　　天价地块，很多都出现在二线城市，如长沙、武汉、厦门、郑州、重庆等地，宗地面积都是几十、几百万平米，开发商为何会对这些二线城市如此大体量的土地产生兴趣，我认为主要有以下几个方面的原因：

　　1、当地城市发展的需要

　　中国经济一直以来由于地理位置的差异，导致经济发展不平衡，即使“西部大开发”、“中部崛起”、“北部工业区的振兴”等理论构架的提出，仍然无法给当地经济带来太大的起色。尽管如此，这些城市的地方政府从提高当地城市的竞争力、提高当地人民的生活水平、改变当地的产业结构、大范围的改造旧城(村)、给外来的投资商营造一个好的投资环境、吸引越来越多的外资来本地投资建厂等方面着想，想方设法引进沿海、香港、澳门的有实力房地产开发商来对当地的城市进行大体量的开发建设。据报道，就在长沙“百亿地王”的出让日渐成为全国地产界焦点之际，身处旋涡之中的长沙市国土部门近日修正了新河三角洲“地王”《出让须知》中争议最大的条款：竞拍者曾经开发过的单个项目总建筑面积必须在“300万平方米以上”，调整为“200万平方米以上”。外界曾推测，当初设置这个极为苛刻的条件，目的就是为了给已与政府达成默契的神秘开发商顺利拿地保驾护航。

　　2、开发商的需要

　　现阶段是房地产行业优胜劣汰的阶段，很多的开发商为了发展和壮大自己，为了自己今后能够有项目开发，在股市上大肆圈钱，土地上四处圈地。以万科为例，自2006年以来，万科从资本市场已融资142亿，加上8月30日公司债59亿的发行，万科这两年的融资额高达200亿，9月5日又继续增发A股，募集资金100亿元。

　　2006年以来，房地产类上市公司增发势头迅猛。金地集团继07年6月首家成功定向增发融资45亿元后，8月22日再次发布公告，将增发不超过3.6亿股的A股，募集资金180亿元，以用于西安等地项目的开发建设和偿还借款。8月6日，保利地产也决定增发1.26亿A股股票，募集资金近70亿元。除此之外，栖霞建设、招商地产、上实发展等也都发布了自己的增发计划，融资规模在23亿—36亿元不等

　　与之形成呼应的是，自2006年以来，各地不断出现的天价地王中，几乎都活跃着上市公司的身影。根据2007年中报，万科的土地储备已达2157万平方米，招商地产、金地集团的土地储备也已经超过了千万平方米。

　　7月16日，万科以26.8亿元的重金拍得广东东莞市35.16万平方米土地。十天后，万科又以17.85亿元的价格获得南京市牛首山地块。

　　土地储备提升了投资者对地产类上市公司未来盈利的信心，刺激股价不断上扬；上市公司顺利融资后又进一步刺激了拿地冲动，形成了“不断举债、不断拿地”的怪圈。

　　3、国外游资进入房地产行业

　　人民币升值加上国际上对中国经济的看好，刺激国际游资大举“入侵”中国。据2007年9月10日羊城晚报报道，广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过访问地下钱庄操控人得出的调查结论——3000亿元人民币，通过非正常途径进入到中国内地的外资数额。如今，这些资金正在深圳、广州、上海等地暗自潜行，并且有“弃股炒楼”的迹象，进一步把高企的地价、房价推上新高。

　　4、人们对生活的不断追求

　　随着人们物质文化生活水平的不断改善和生产生活水平的不断提高，住作为人们“衣食住行”四大生活追求之一，人们对住提出了更高的要求，人们赋予了住更多的元素和内涵，不再局限于多层、小高层这样的楼房，而是向往着能住在像电视里、像沿海城市里那些中高层、高层楼房里，能够生活在美丽如画的场所里。

　　5、股市上涨

　　股市上涨使得地产企业利润增加，从而导致地产企业大肆圈地、经营扩张、规模扩大，土地储备增多，引起财务报表一路走好，从而又刺激企业在股市中获得更多地资金。

　　6、具有大体量土地策划、研究的地产中介的出现

　　类似于德思勤这样对大型都市综合体研究的地产中介为这种大体量开发提供了技术支撑和后勤保障。

　　总之，中国在政策制度不健全、执行不到位的前提下，开发商受利益的驱使和地方政府对地方GDP数据的渴望，加上国际市场对中国经济的看好，使得土地价格不断被刷新成为必然。

　　第四部分　对市场的影响

　　新地王的诞生究竟会对我们的生产生活带来哪些影响，本人认为有以下几点：

　　一、有利的方面

　　首先，有利于国务院、国家土地管理部门、国家城市规划部门、税收部门等国有部门的有效监管

　　天价地王由于其每宗土地面积较大，从而有利于国家有关部门的有效监管，减少国有部门管理的成本。

　　其次，有利于全国乃至全球资金注入房地产行业，加速资金的快速流通

　　在中国现有其他行业回报率较低的情况下，房地产行业因其较高的投资回报率，能够吸引更多的企业转入房地产，吸引更多的资金流向房地产。这包括股市上的资金和银行的资金以及外国的资金。

　　然后，有利于行业的整合，为企业做大做强提供好的条件，增强企业抗风险能力

　　天价地王的产生，将会提高行业的准入门槛，同时也会对企业在项目运营和管理等方面提出更高的要求，这样下来，能够将一些资金实力不雄厚、管理混乱、效益较差的企业淘汰出局，达到优胜劣汰的局面，能够在这个浪潮中生存下来的企业，最终将是那些资金实力强、管理良好、效益好的公司。

　　最后，能够给开发商树立一个好的品牌，吸引人们的眼球，无形之中免费给开发商打了一个广告

　　二、不利的方面

　　1、地王出现，地荒也同时产生

　　在协议出让时，地荒问题要小得多。但自从招拍挂之后，大多数开发商每天都在喊地荒，老百姓都指责开发商假喊，但事实上，开发商是对的。地王的出现也意味着最大程度的地荒也将同时产生。这也是对的。为什么？可以同样用上述原理来解释。

　　“地王”的背后有两大特征：一是所推出来的地块面积大；二是与此对应交易金额大。这两个特点已经基本上把众多中小开发商拒之门外。因此，今天地王的推出，地方政府可以冠冕堂皇地推脱其土地供应量小的责任，也封了广大中小开发商的叫喊。

　　但地王与地荒有什么关系呢？越是大的地块，大的开发商越具有资本优势，越是可以将开发周期放缓，因此，地方政府在推出地王的背后，对竞地成功的开发商最具意义的就是增加土地储备，而不是增加房市供应量。因为，在一个特定的区域内，在一个住房市场供不应求的时候，只有一家或少有几家开发商开发住宅时，垄断市场的差别定价原理就越有意义。也就是说，住房供应量一定是少推，姑不说土地开发进程慢一点本身就可以带来可观的土地增值效应。单单说，开发商拿到土地后大规模开发，在住房产品推出来之后，那不是“自己跟自己过不去”吗？相对于一个区域来说，购房者总量是一定的，开发商同期多开发楼盘，就意味着自己跟自己竞争。

　　2、出让面积绝对数量大，实际开发面积相对数量小

　　前面讨论了为什么《中华人民共和国城市土地管理法》在对土地开发年限上难以执行的理由，既然这样，那我们国家在今后的日子里，就再也不能用每年土地出让面积作为开发商每年房地产市场上供给的面积。每年房地产市场上供给的面积不仅与出让土地面积有关，还与出让的宗地数、每宗土地的面积有关。

　　9月初，广州市政府决定，将在今年下半年加大土地供给，以平抑房价，如果广州市政府仍旧采取以前的出让模式，把土地化零归整、整体出让的话，继续让那些大的地产开发商获得土地的话，那么这直接的后果就是：政府的愿望不仅不能实现，相反只会出现背道而驰的局面——房价越飙越涨。

　　建设银行前不久发了一个报告，从2001年初到2007年5月份全国总共出让的土地是21亿多平方米，现在开发好的连60%都不到，大部分都是囤积的，前一段时间广州又收回了一部分土地很多都是90年代存下来的，囤积了以后造成了供不应求的假象。

　　当然，我这样说并不是要政府把土地出让给中小开发商，毕竟相对来说，大的开发商在资本运营、项目运营等方面具有中小开发商无可比拟的优势，希望以后我们政府在出让土地前能综合考虑大开发商开发期限和小开发商开发能力。

　　3、行业整合时代已经来临

　　房地产行业是一个对资金和劳动力需求度都很高的一个行业，随着时代的发展，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了土地成为制约地产发展的第一要素，而高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的盛宴来完成的。

　　4、房地产企业将面临洗牌，最终将导致强者越强，弱者越弱，直到推出历史舞台的境地

　　国企与民企、大企业与中小企业的土地之争由来已久，但近几年中小企业明显感觉到拿地压力，房子卖得不错的潘石屹也经常向媒体哭诉无地拿、拿地难，以今年备受关注的北京限价地土地市场为例，最终的结果是保利、住总、城开等国企与万科、富力等大型企业中标，众多参与土地战的中小企业成为配标的“分母”。

　　北师大金融研究中心主任钟伟教授给出了一组数据：“在2005之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10~15%，现在的一线城市，大开发商拿地的比例占到了50%以上，或者说大的地块主要为大开发商和外资企业所持有”。

　　除拿地难之外，地价昂贵也成为设给中小企业的一道无形的坎儿。这样发展下去，最终的结果只会出现“大的开发商土地储备过于庞大，小的开发商无地开发”的局面。

　　5、推动房价上涨

　　“地王”不断涌现从一个侧面暴露出我国目前土地拍卖制度的弊端：政府为了追逐自身利益最大化通过各种方式抬高地价。开发商高价买走土地以后，本能地选择囤积土地不是当即开发，他们常以时间的流逝换取土地升值，实现利润最大化的目标。而地方政府为了在以后继续高价拍卖土地，常常会默许开发商囤地，从而导致土地囤积现象无法得到根治。

　　土地属于全民所有，它的一切政策都应该关注民生，让民众受益。比如，现在一些地方不断制造出“地王”，却舍不得建设廉租房，原因是廉租房的土地是划拨的，政府不能从中获利。也就是说，土地拍卖制度已经被扭曲成为地方政府极力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被无情地忽略。

　　目前房地产市场比较明显的一个迹象就是房价随着地价上涨而上涨，往往是先周边一块高价土地拍卖后，周边房价随之上涨，主要原因是土地经过招拍挂后价格较高，楼面地价基本与周边房价持平。

　　土地估价法中的成本逼近法告诉我们，房价包含土地成本、土地开发费用、建设费用、投资利润、土地增值收益等，土地成本是房价的一个重要组成部分，天价地王的产生从一定程度上是对以后房价的一个大致反映。

　　另外，天价地王的产生，会影响周边地块楼盘的开发和价格。据德思勤湖南分公司的统计数据，自长沙新河三角洲天价地块的产生到9月初，周边房价上涨了500元/平米。

　　6、越来越多的人将沦为“房奴”

　　表面上土地是政府拿走了，可以做一些公益事业，但是这种把老百姓的土地高价卖给老百姓本身从理论上是完全不符合土地公有制本来要求的，是违反了土地公有制的基本规定，实际上是违宪的，但是现在地方政府普遍乐此不疲，我们政府这样的做法实际上是在掠夺老百姓的财富，在偷窃老百姓的财富，这是对老百姓的一种犯罪行为，这是不合理而且是有违法之嫌，而且有地价重构之嫌，每拍高一块土地形成城市新的标杆，周边的土地和有关联的土地都会引起连锁反应，拍声一响房价乱涨，所以对城市的影响是巨大的，政府拿了一块土地的收益，但是开发商囤的土地是大量的，开发商囤的土地会赚一百亿，炒房者囤的房也会因为地价的上升而升值，所以也可能赚一百多亿，最终政府得了一个亿，整个城市老百姓要承受201亿房价的上涨，不要说一个亿到底用做什么了，即使用做公益事业，但是带来了201亿房价的上涨这个结果是很恶劣的。我们学了香港最坏的东西，香港本来是一个移民城市，很多人移到这儿来，购买土地，租赁土地本身有一定的合理性，我们是一个主权国家，老百姓有拥有土地的权利，政府用殖民地的模式拷贝过来，把土地高价卖给老百姓从中牟利，脱离了老百姓，甚至与老百姓为敌。这个制度应该废除，我们应该建设经济适用房，这样我相信所有城市的房价都会回落，但是现在政府建经济适用房没有钱可赚，而拍卖一块地可以赚很多的钱，所以现在没有一个地方政府会这样做。

　　7、人们的幸福感指数不断降低

　　地价的刷新导致房价的上涨，在工资待遇增长幅度远远小于房价上涨幅度的大的背景下，人们用于住房外的可支配收入不断减少，幸福感指数不断降低。

　　8、人才的挤出效应

　　当地价、房价涨到一定程度房租也会涨，这样的话有一些公司在你这里办公成本就很高，就会转移到其他地方，香港的房价高就转到深圳，深圳高就再转到广州，办公地点的转移对它的业务影响不是很大，第二个方面是对人才的挤出效应，在这边上班，但是无论如何努力都买不起房，只能到二线城市买房，这个城市对我来说没有归属感，只是我一个临时居住的地方，不利于你对人才的聚集，除非有一种情况下可以摆脱这种条件，所有的人才都是亿万富翁。

　　9、将会对“和谐社会”形成严重挑战，引起物价持续高涨、CPI值继续处于高位运行、生态环境遭到破坏等一系列问题的出现

　　为了平抑日益高涨的房价，前不久，各地政府都加大了土地的供应，这种行为存在很大的危害性。

　　首先，是在国家土地一级开发周期较长的背景下，土地供应量的增加，势必会造成以后年份土地可供面积的紧张，将会给以后的房价飙涨埋下祸根。

　　接着，将会对基本农田数量产生影响。土地占补平衡制度“占多少开垦多少”、“不得以次充好”、“谁占用谁开垦”、“缴纳开垦费”等要求，然而，在一心追求地方收入的大背景下，政府对出让土地占用的耕地的补救和占补措施值得怀疑，若这样发展下去势必会对国家提出的“死守16亿亩基本农田数量不动摇”形成严重挑战，到时国家的基本生活将成为我们必须面对的难题。

　　另外，在农业技术没有取得进步的前提下，基本农田的减少，势必会引起农民数量的减少和农产品数量的减少，由此将导致供给数量的减少，在需求基本保持不变的情况下，农产品价格无疑会往上涨，今年物价的持续高涨一部分原因就是因土地出让导致从事农业的农民数量的减少从而导致农产品数量的减少。

　　还有，CPI值会继续往上涨。通过对CPI的因素贡献值进行分析不难得出，农产品价格是决定CPI值的一个重要因素，并且两者呈正相关关系，在自变量农产品价格上扬的前提下，因变量CPI值也就跟着飙涨了。

　　最后，年轻人每天都是要为房供来担忧的，抑制了其他的发展，性格的陶冶都没有了，为了赚钱完全可以当狗，只要拿到钱不讲良知，不讲道德，如果年轻人步入到这样一个行业我们确实就完了，为了赚钱就不再讲那些基本的道德了。

　　土地出让引起农民人数的减少，在缺乏就业安全机制保障的背景下，在大学生就业形势不容乐观的背景下，在民营企业遭遇生死劫的背景下，不久后，这些丧失土地、缺乏基本生存能力的农民一旦涌入城市，将会是一个严重的社会问题。按照马斯洛五层次需求理论，每个人都有生存的权利，在丧失基本生产、生活资料的背景下，类似抢劫、偷盗、凶杀这样的案件也将会越来越多。

　　10、国际资金继续不断注入楼市

　　社会主义政府通过公共决策来直接安排公众的生活和生产，现在我们在公有制基础上了，否定了老百姓的一切权利，然后把这个财产由政府拿过来，由老百姓高价赎回，在这中间又有很多的奸商参与，这个势头是非常严重的，这个对中国的发展来讲，中国现在正在走向一条非常危险的路，如果我们总书记不及时的拿出迅速改变的对策中国将走入一个不归之路。

　　11、泡沫经济已经来临

　　对中国房地产是否存在泡沫这个问题，很多的经济学家和开发商争辩了很长时间，在这里，我谈谈自己的一点看法。

　　在中国房地产经济是否存在泡沫这一问题上，首先应先对其定义进行阐述。若对泡沫的定义都没弄清楚，那争论起来的东西也就是驴唇马嘴，互不对题。

　　《辞海》(1999年版)对泡沫的定义是：泡沫是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。按照定义得知，泡沫产生的原因有三点：第一是由于虚拟资本过渡增长，第二是相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长；第三是实业部门的增长。泡沫导致的后果是金融证券、地产价格飞涨以及投机交易极为活跃。《马克思恩格斯全集》第25卷第532页里指出，虚拟资本不是真正的资本，一切有价证券都是资本所有权的证书，是“资本的纸制复本”，它只是间接地反映实际资本的运动状况。有价证券可以在证券市场上进行买卖，形成市场价格、股票价格同股息成正比。同利息率成反比，还受到宏观经济形势和政府政策等多重影响，所以，虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭、造成社会经济震荡。众所周知，我国今年的股票一路高涨，与企业实际资本严重脱离，尽管现在我国的股票还没有大幅下跌的势头，但是在这种虚拟资本与实际资本严重偏离的情况下，股票大幅下跌只是迟早的事。土地价格的形成具有二重性：一是作为原始土地——自然资源，它本身不是劳动创造的，没有价值。从这个角度讲，土地价格是地租的资本化，很大程度上是作为土地资源的稀缺性和市场需求的无限性拉动所决定；二是作为加工过的土地(俗称熟地)，又有人类劳动的凝结，固而具有价值，由这部分价值决定的土地价格部分，是土地价值的反映。前一种土地价格，由于直接由土地稀缺性和市场需求拉动，在市场交易中呈现出不规则的运动状态，其价格是代表取得收益(地租)的权利价格，因而也含有较多的经济泡沫。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害，与《辞海》(1999年版)对泡沫的定义完全相符。

　　综上分析，我国经济正处于泡沫经济时代，泡沫经济已经来临。

　　总之，对行业而言，行业集中度的提升将引发土地竞价的继续，“地王”纪录将不断被打破。高地价的拍卖必将带来利润率的下降，除非房价一直涨下去，而泡沫不可能永远吹下去。我们认为目前还没到疯狂的阶段，高价拍地仍将继续上演。

　　目前市场把注意力更多的放在位置与单价上，但实际中国目前多数的房屋品质不高，换句话说未来的发展趋势是即使同一区域价格差距也会很明显，在满足居住要求后，住的舒适的要求使得市场可以给品质高的住宅以更高的价格，所以当市场竞争加剧的时候，提高附加值将成为公司竞争优势，如果有品质作保证，高价拿地也并非风险很高。

　　对企业而言，降低财务风险将成为今后房地产企业运营的关键：高价拿地背后必须降低财务风险，稍有不慎，就将面临资金链断裂的危险。所以对上市公司来说，股权融资动力要远大于债券融资，除非公司实际控制人认为自己公司的股价被低估。换句话说企业层面上更多的将是借助资本市场发展，而先做大后作强是基本模式，从而资产注入、并购、重组将成为近期热点。房地产公司也将逐渐从内生增长转向外生式增长。

　　对政府而言，现在“地王”不断频生是摆在我们政府面前亟需解决的难题，也是对我们政府如何取舍提出的一个难题。地价的飙涨只会引起房价的上涨，在这种直接关系国计民生的问题上，我相信我们的国家一定不会置之不理，一定会给我们、给全中国的劳苦大众一个交代的。

　　第五部分　结语

　　现在，在全国所有的大中城市，这种“地方政府疯狂卖地，开发商疯狂拿地”的现象仍将会持续很长一段时间。我相信在今后的土地市场上，类似“地王”这样的数据还不断地会被刷新，各地的“地王”仍将会一浪接一浪地涌现。

　　面对接下来仍会不断出现的“地王”，你准备好了吗？

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