土地招拍挂制度至今正式实施3周年。在昨日(8月30日)某房产网“‘8.31’后土地制度的进化与反思”论坛上，有关专家和业内人士指出，虽然“招拍挂”的土地出让方式一定程度上遏制了腐败寻租行为，净化了土地市场，但目前的土地出让中存在大开发商垄断、价高者得和单幅地块面积过大等三大问题，值得注意。

　　协议划拨时代诸多“人情地”

　　据合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江介绍，1992年广州开始实施有偿用地，但是以划拨方式协议出让。“当时各行各业均来拿地，找市长批地，据说规划局长离职时，保险箱里都有一摞条子是要求批地的，留给下一任局长。”当时由于主流的拿地方式还是划拨，因此通过招拍挂方式出让的土地大部分都流拍。

　　除了存在暗箱操作外，由于没有招拍挂，“人情地”使得土地收益很少，不足以去支持市政公共建设。据悉，当时定的价格标准是住宅820元／平方米，商业1800元／平方米，因地段不同而有上下30%的浮动。

　　30平方公里住宅用地握在开发商手中

　　2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

　　“最初开发商一直抱怨地荒，同政府之间展开博弈。但经过这3年的磨合，政府开始不断放地，而开发商也逐渐适应招拍挂拿地的方式。”黎文江说，据初步统计，目前广州市十区有30平方公里的住宅用地掌握在开发商的手中，加上从化和增城两市，共40平方公里。这些地块有的是“8.31”大限前补办手续获得的、有的是后来通过招拍挂获得的，都是已经领取了建设用地通知书的地块。例如，南沙就有5.5平方公里、番禺华南板块还有5平方公里的土地由开发商储备。

　　究其原因，一些地块是由于手续不健全拖住了开发进度，还有一些则是当时出让时地块面积太大，开发商分期开发放缓了进度。例如，南沙的滨海花园一个项目就要分8期，现在才建到第3期。

　　中小开发商拿地难

　　目前活跃在土地市场上的大多都是万科、保利、富力、碧桂园、雅居乐等等大型的开发商，由于资金实力的限制，大批的中小开发商已经被拦在了土地一级市场之外。

　　“因为限期一次性交齐土地出让金，中小开发商基本难以做到这一点。”黎文江认为，开发商垄断土地是一件非常危险的事。他算了一笔账，碧桂园在上市之后的土地储备总共有54平方公里，今年上半年其销售面积是93万平方米建筑面积，如果按照一年200万平方米的销售面积和1容积率计算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地储备需要27年。

　　因此黎文江建议，政府今后可以在土地出让中考虑准入制度，要求开发商呈交其土地利用计划，限制囤地过多的开发商再买新的土地。

　　李力怡认为，开发商不做土地储备是不可能的，大多数开发商都要考虑三至五年的土地储备。但在逼开发商不能囤地的方面，中山的做法值得广州借鉴。中山让开发商交纳很多的保证金，规定必须要在多少天内开发，如果不开发，那么保证金就被没收了，卖楼之前，也要交纳保证金，规范开发商拿了地就一定要及时开发。

　　高地价到高房价的恶性循环？

　　“招拍挂”执行之后，在广州土地市场上频频出现“地王”，有业内专家认为，由于采取“价高者得”的模式，土地成本的上涨会推高房价。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，目前在招拍挂三种形式中，我们主要采取的是挂牌和拍卖，基本上就是“价高者得”的模式，这容易造成资金雄厚的开发商哄抢土地的冲动，只要有两家开发商竞拍，就可以使土地价格上升。例如富力竞拍珠江新城的前期土地时，价格也就在4000元／平方米左右，但是到了今年5月一下子就拍到了9500元／平方米，现在又上升到1.2万元／平方米，出现了地价倍增的态势，连带同一区域的楼价上升，这种状态是不健康的，政府应该给予检讨。

　　广东省政协委员、九三学社广东省政法委员会副主任孟浩认为，政府卖地的同时，要考虑承担社会责任，而不是将土地卖得很高。地产商通过高价格获得土地，势必要通过卖房屋才可以将地价的成本消化掉。政府卖地不应该是价高者得，应该考虑综合的因素。

　　而黎文江则指出，“地价高是好事。”他分析说，房价高并不是完全由地价造成的，以前珠江新城的土地价格是3000元／平方米，现在房子也卖到上万元1平方米，开发商不会因为政府的土地价格低，而主动将利润让出来。他还指出，高地价可以让政府收取更多的土地出让金，进行财富的二次分配。去年，广州从土地出让金中拿出18亿元建设廉租房，为住房收入双特困户提供了近8000套住宅。

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