碧桂园

　　从赴港上市到成为中国土地储备量最大的开发商，碧桂园只用了不到4个月时间。这个发家于广东顺德的家族企业已将触角伸向了包括设计、建筑、装修、物业管理等方面，试图在房地产开发的各个领域赚取利润。

　　8月27日下午，上市4个月零7天之后，碧桂园控股有限公司(2007.HK，以下简称碧桂园)公布中期业绩：2007年上半年的销售额为人民币60.34亿元，较去年同期上升48%；净利润达14.21亿元，同比大涨164.3%。土地储备则由1900万平方米迅速达到5400万平方米，大增3500万平方米。

　　与万科这种专业化企业不同，碧桂园代表的是另一种房地产商的发展模式，其主营业务涵盖了房地产开发、建筑、装修及装饰、物业管理及酒店经营及主题公园业务，并一直采取在郊区进行大盘规模开发，然后利用手里的低成本土地储备进行扩张的方式。

　　目前来看，碧桂园这种多元化的发展模式取得了成功，受到了资本市场的青睐。这一点，从其发布的中期业绩便可见一斑。然而，立足于华南市场的碧桂园要想在全国其他城市复制碧桂园超级社区的模式，仍有待时日。

　　利润激增得益于物业销售

　　从碧桂园发布的上半年业绩公告中显示，公司今年上半年毛利率37.8%，较去年同期的36.4%上升1.4个百分点。期内实现净利润14.21亿元，较上年同期大涨1.64倍。

　　“碧桂园之所以能取得如此大的利润，主要得益于其在上半年大量物业销售收入的增加。”广东科德证券分析师王泽辉表示。目前，碧桂园收益主要来源于旗下房地产开发、建筑及装饰、物业管理、酒店营运这四大业务的收益。

　　根据资料显示，碧桂园上半年房地产开发收益约54.477亿元，比去年同期的约35.017亿元增加55.6%；建筑及装饰收益约3.809亿元，比去年同期的约3.453亿元增加10.3%；物业管理收益约1.054亿元，比去年同期的0.758亿元增加39.1%；酒店营运收益约0.998亿元，比去年同期的0.958亿元增加4.2%。

　　其中，上半年碧桂园共销售住宅物业935342平方米，比去年同期的648614平方米增加44.2%。为此，碧桂园董事长杨国强指出，公司上半年已交楼面积达93.5万平方米，每平方米平均售价为5824元，而期内销售成本为3502元，毛利率达37.8％，较去年全年的33.3％高出4.5个百分点。

　　毛利率水平的提升主要由于售出物业的平均价格由2006年上半年的约5371元/平方米增至今年上半年的约5824元/平方米。显然，碧桂园拥有较高盈利水平主要来源于大规模销售物业的收益。除了销售价格较去年出现上升这一因素以外，低廉的拿地成本亦是其利润增加的重要保障。

　　碧桂园被市场看好的一个主要卖点是其较低的土地成本，从今年上半年数据显示，其拿地成本仅占平均售价7.4％，去年的这个数字为7.5％。并且平均新增土地成本价为每平方米200多元。而随着不断涌现的天价地块可以看出，大多数开发商土地成本却占到了开发成本的20%-30%。在报表中可见，碧桂园广东业务量占总量的39.3%，位居各省开发量之首，而外省开发量总和占总量的61%。

　　“这样低廉的土地成本使得碧桂园在销售上能获取更多的利润，并且其在各地还有大量可供开发的土地。这些因素对未来公司收益的稳定性将起到至关重要的作用。”某业内人士分析。

　　截至2007年6月底，碧桂园开发的28个项目中已竣工总建筑面积约为679.91万平方米，建成约3.9万户，未完成开发的总建筑面积约为611.23万平方米。其中已订立土地出让合同而尚未取得土地使用权证的土地面积约为616.47万平方米，预期总可开发建筑面积约为1068万平方米。

　　瞄准二线城市圈地，新增土地3500万平方米

　　与之前的1900万平方米土地相比，碧桂园在中期公告上交出了一份不错的成绩单。公告显示，碧桂园总可建建筑面积的土地储备约达5400万平方米，短短几个月时间已大增3500万平方米。

　　对于擅长快速销售滚动运作的碧桂园来说，低成本价购入土地，从而增加储备量已成为其最大的特色。实际上，目前碧桂园的项目已经渐渐从珠三角中心城市扩展到了广东省内的每一个地级市。从今年上半年公司公布的28个项目所在的城市位置可以看出，仅有5个项目是在省外。

　　然而，在广东顺风顺水的碧桂园已开始了其在全国扩张的步伐。近期频繁在全国二线城市拿地便是其进军异地的一个强烈信号。从上市后到6月30日为止，其已在辽宁、安徽、湖南、广东获取了9块土地。

　　这仅仅是其疯狂拿地的一个开始。近期，碧桂园公布，该公司成功投得分别位于重庆、安徽和县、湖北咸宁及随州以及广东肇庆与韶关的地皮，总投资金额约14.9亿人民币，新增可建建筑面积约1000万平方米，进一步扩大其土地储备份额。截至8月15日，碧桂园拥有总可建建筑面积的土地储备约达5400万平方米。

　　据悉，碧桂园新增长土地主要分布于辽宁、湖北、内蒙古、广东、安徽、湖南、重庆、天津等地。“回顾碧桂园上市后的拿地过程，不难看出这种在全国二线城市的拿地行为已成为其土地储备迅速增长的主要方式。”王泽辉说道。

　　当初碧桂园在早些年土地价格比较便宜时采取的大量囤地策略，从现在来看证明了其眼光独到。随着城市的发展，这种位于城乡结合部的地块具有很大的升值潜力，碧桂园正是迎合了这方面的需要。

　　对此，杨国强表示：“未来公司将继续通过大规模物业发展，配合短时间完成开发和建设项目的雄厚实力，将成功的商业模式复制至广东省及广东省外新的经济高增长地区。”

　　除了参与招拍挂之外，参与一级土地开发业务也成为其获取土地的主要途径之一。在杨国强看来，全国2000多个县镇拥有庞大的住宅市场空间，碧桂园选取那些有强大发展空间的城市进入，公司所选择的主要以20万至30万人口以上的县城为主，才能能够保证销售额。

　　由此可见，拿地成本的低廉是其快速增加土地储备的重要原因所在。与很多公司拿地后缓慢开发，甚至是捂盘销售的情况不同，碧桂园一直是积极采取快速开发的策略。庞大而低成本的土地储备是令碧桂园上市以后一直保持高速开发、快速销售的重要条件。

　　公告显示，碧桂园今年上半年其负债率却罕有地出现正现金流状态：2007年负债率为-35.9%，净债务占总股本-74.6%，而其前三年负债率分别为：19.7%，24%，13.7%。“从数据上，出现这种现象很可能是由于其楼盘销售资金迅速回笼，公司没有及时使用这部分资金。”王泽辉表示。

　　与很多企业用高负债的形式来换取高扩张的发展方式不同，碧桂园没有一味依赖银行信贷来获取开发的资金。而早期碧桂园在顺德时候就曾拿出一部分资金来申购新股，可以从侧面反映出其融资渠道的多样性。这种资本市场的融资能力为这种高速开发提供了资本保障。

　　然而，一直执着于华南市场的碧桂园要想在其他城市复制碧桂园超级社区的模式，其开发模式的局限性将面临重要挑战。据了解，为了节约成本，碧桂园在广东几乎扮演了各个产业的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产都是自己企业。如果跨区域开发，碧桂园这一模式无疑会受到挑战。

　　碧桂园企业于1992年成立于广东顺德，并确立了以房地产为核心业务的企业战略。历经十余载风雨，成功造就了顺德碧桂园、广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园·凤凰城、荔城碧桂园、均安碧桂园、碧桂花园、碧桂豪园、碧桂花城、碧桂园东苑、碧桂园西苑、碧海名轩、凤南花园等十余个超大型高尚社区。

　　随后，碧桂园集团向着综合性房地产开发商发展。该集团拥有一体化的业务运营，包括建筑、装修、物业发展、酒店开发和管理等。并且提供多元化的产品以切合不同市场的需求，各类产品包括单体住宅、联体住宅及洋房等大型住宅区项目以及车位及商铺。

　　2007年碧桂园在香港联合交易所主板上市，成为本港上市最高市值的中国房地产企业之一。于2007年6月30日，集团为总市值达1080亿港元，除广东省外，碧桂园分别在辽宁省、内蒙古自治区、湖南省、安徽省及江苏省等地收购土地。

·亚洲金融风暴十周年——土地悲喜录 07/09/23

·土地招拍挂制度实施三周年反思“三宗罪” 07/09/23

·地王会否成为“烫手芋”？ 07/09/23

·武汉试水土地供应“大改小” 07/09/23

·中国房地产进入“拿地时代” 07/09/23