佛山，“肇迹于晋，得名于唐”，位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲腹地，共同构建“广佛经济圈”。伴随21世纪的钟声，佛山从一个小城镇一步步转型为百万人口的中心城区，现代化大城市雏形逐渐呈现。得天独厚的地缘优势，使佛山能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享交通网络、金融资本、人才和信息等资源，实现产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程。

图1、佛山地理位置图

　　八十年代开始，世界产业开始了梯度转移。经济全球化的机遇和挑战促成了地区和城市之间互动合作，达到双赢。广佛都市圈的形成将佛山摆在了珠三角城市发展的第一线，面对广州的强大辐射，佛山是沉默还是爆发？佛山曾经成功承接了制造业的转移，如今面对新一轮产业转移的诱惑，是逃避还是勇敢接受？在如此风起云涌的经济背景下，佛山经济、产业和房地产将何去何从？

　　一、佛山经济

　　经济总量稳步增长

　　“十五”期间，佛山经济发展迅速，国内生产总值年均增长速度为16.3%，2005年GDP总量首次突破2000亿元。

　　产业结构优化

　　随着经济的发展，佛山的产业结构不断的优化调整，到2004年佛山已经形成了二、三、一的产业结构，并有进一步优化的趋势。

　　人口总量持续增加

　　近年来，佛山经济的稳步发展吸引了大量人口，有外来打工者、知识分子以及在佛山置业的人群，佛山人口得到持续地补充，极大地促进了佛山经济的发展，并有效推动城市化建设，同时也促进了佛山房地产市场的发展。

　　居民购买力不断提升，显示出佛山人民的生活水平正节节上升，有助于激发商品零售业的巨大的潜力。

　　佛山经济发展迅速，居民购买力强，加上本身雄厚的人口基础，房地产发展势头开始猛劲。

　　二、广佛都市圈的形成与佛山房地产发展

　　广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链中心、行政管理中心，也是未来泛珠三角的中心。广佛都市圈不仅是一种经济地理概念，而且还是由中心城市及周边大、中、小城市和地域共同组成的紧密的一体化区域，其最根本的优势就是可以实现资源优化。广佛都市圈的规划，打破了广州与佛山的行政区域壁垒，实现了广州和佛山的无缝连接。

　　广佛都市圈框架的构建已经全面启动，最基础而重要的一项就是进一步优化和完善综合交通网络和枢纽。佛山市政府已经开始着手公路网的建设，主要内容包括加快建设“二纵二横两环”高速公路系统和“五纵九横三国道七支线”快速干线系统组成的干线公路网，实现以各主城区为节点的半小时交通圈，并推进佛山市市内快速轨道交通网，以及市区与广州等周边城市、珠三角城际交通网络的对接。佛山多条城市快速干线将会改变佛山楼市的区域供求形势，推动郊区乃至整个佛山楼市的格局重组，而房地产起步较早的区域也会面临前所未有的发展良机。

　　南海区位于广、佛之间，地处广佛都市圈的地理核心位置，它的东部板块和广州西部共同构成了“广佛经济圈中心轴线”，是广州“西联”的重点。这一得天独厚的自然条件的优势备受商家特别是房地产商的关注。在这无缝连接的过程中，南海成为第一个吃螃蟹的行政区。广州最新的行政区划调整将芳村区归为荔湾区，极大地促进了原芳村区房地产的发展，作为与芳村紧邻的佛山行政区，南海房地产市场在容纳了大量佛山居民的同时，也以其低廉的房价、便利的交通吸引了大批广州人前去置业，带动了该区商业的发展，如位于广佛都市圈中心地段，历来有“广佛商贸走廊”之称美誉的嘉洲广场，得益于广佛都市圈政策的推动而销售成绩喜人。同时，佛山政府也纷纷采取如取消广州与佛山之间的收费站、修建广佛地铁等措施，以缩短居民心中的地理距离和行政距离。目前已经有许多知名房地产开发商如中海地产、恒大集团、祈福集团、碧桂园等相继进入南海房地产市场。南海房地产市场的预热也带动整个佛山城区的房地产发展。

　　就佛山城市自身而言，为推动广佛都市圈的形成，佛山市政府先后编制了城市发展概念、产业发展、历史文化名城、环境保护、干线公路网、中心组团新城区等规划。《佛山城市发展概念规划》明确了佛山城区“2+5”的组团式城市空间发展模式，其对房地产行业的影响是深远且积极的。规划将“2+5”之“2”的中心组团和大良容桂组团定义为具有高品质生活环境的城市生活区，同时“2+5”之“5”的狮山、西南、西江、大沥和九江龙江组团主要承担了佛山城区的产业和休闲旅游等职，如此明确的功能分区为佛山城区住宅房地产市场开发指明了方向。值得指出的是，规划中要将九江建设成新型城镇住区，因此除了“2”之外还有一个房地产的热点开发地区。

　　“2+5”的组团结构，拉开了佛山城市布局的帷幕，多个重点工程项目分布在各个方向，“2+5”规划也在有意识引导“组团式、多中心”的楼市格局，组团式的城市发展轨迹从根本上决定了佛山楼市格局的发展态势。

　　随着“2+5”组团式方案的进一步落实以及交通网络和旧城改造方案的实施，佛山这座未来的现代化城市雏形日渐显现。

　　三、产业升级与佛山的房地产

图6：佛山市“2+5”组团模式规划图

　　(资料来源：佛山市政府网)

　　《佛山市城市总体规划(2005-2020)》中将佛山的城市性质规定为全国重要的现代制造业基地，具有岭南风貌特色的国家历史文化名城。城市发展总目标是建设产业强市、文化名城、现代化大城市。政府的风向标注定了佛山要走产业化的道路。

　　经多年改革、调整和发展，佛山已逐步建立起拥有现代化技术设备、具有相当规模的工业体系，形成了以纺织、电子、陶瓷、塑料、电器、建材、食品饮料、机械等行业为骨干的主导产业群，并涌现出了一批著名企业和品牌，比如佛山照明、佛山陶瓷、普立华照相机、海天调味品、科龙电器、美的电器、格兰仕电器、志高空调、健力宝饮料、溢达纺织等一批具有较强竞争力的龙头企业和商标。

　　佛山产业发展成绩瞩目，然而根据广东省2004年公布的产业竞争力研究报告透露，佛山的纺织、服装、建材等多个传统支柱产业存在经济效益较低、技术创新能力弱、产品附加值低缺乏竞争力、民营企业管理粗放等多种不利因素，产业持续发展面临严竣的挑战。以陶瓷为例，佛山的陶瓷总量位居全国前列，但质量却没有与总量成正比，这也是全国陶瓷业的症结所在，国内许多较高档的浴具、洁具等都是从国外进口。在市场挑战面前佛山开始意识到，要实现产业由大变强、从量变到质变的跨越，产业升级势在必行，实施“抓产业配套、促产业升级”的发展战略，以提升佛山的产业国际竞争力。

　　产业升级就是要分流出附加值低、技术成熟的生产环节，集中精力于相关产品的设计研发和物流环节。从事这类工作的人员一般接受教育程度高，收入高的人群，购买力强，对住宅产品的要求高。赵卓文在他的博客中说道广州地产过去20年高度繁荣，在很大程度上是由于吸引了全国甚至全世界的优秀人才进来。如今越来越多的优秀人才不断进入佛山，将成为佛山房地产的重要推动力。

　　近年来，佛山实施发展高新技术产业和利用高新技术改造传统产业的产业发展思路，取得明显成效，培育出电子信息、新材料、生物工程、光机电一体化、工业智能机器人等一批高新技术的经济增长点，产业升级初见成效。同时产业集群式发展，资源利用率显著提高，出现了一批功能齐全的产业园，如国家高新技术产业开发区、佛山市高新技术产业开发区南海科技工业园、佛山市南海国家生态工业示范园暨华南环保科技产业园、佛山市顺德科技工业园、佛山市高明沧江工业园等，园区经济簇群效应显现。产业园的大量出现带动了一种新型房地产--工业地产的繁荣和发展。

　　综上所见，珠江恒昌认为，随着广佛都市圈的进一步形成，更有利于提升城市的整体形象，从而提升区域价值。佛山城市资源在得到进一步释放以后，整体营商居住环境得到明显的改善，吸引更多的外来人口逐渐形成一个强大的人口聚集中心，扩充了房地产的后续消费市场，居民生活质量的升华也促使如大规模、多功能的中高档消费场所的需求出现。同时伴随着产业的再次梯度转移，佛山将吸纳越来越多高收入阶层，这也将促进其未来房地产的发展。

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