由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日上午，2007博鳌房地产论坛继续围绕资本话题进行讨论。以下为王德勇演讲实录。

　　王德勇：各位女士们、先生们大家上午好，很高兴有机会和大家分享一些研究的心得和想法。我今天讲的题目全球地产看中国，副标题心有多高，舞台就有多大，这个题目看起来比较振奋人心，这个具体的内容我想就是分四个方面和大家讲：

　　一，房地产资本论。

　　二，世界地产看中国。

　　三，伟大的成长。

　　四，心有多高，舞台有多大。

　　房地产资本论是我们在04年底提出来的一个观点，我们其实观点非常简单，大家可能也都深有体会，我们认为房地产开发这个行业在中国资本金的要求是在迅速提高，提高的速度是每5年10倍的速度在提高，这些大家可以回想到，非常简单，比方说我们在90年代做开发的话，可能只需要几百万的资金就够了，95年就提高千万级别，到2000年是亿级别，05年是10亿级别，到2010年绝对是100亿级别，这个资本论在未来成立，100亿很多人都不太相信，至少会去年的时候，绝大多数人都不相信，做房地产需要100亿净资产，需要这么多吗？去年没有人相信，但是在今年的话，应该说凡是都没有接触的人，接触的企业都深信的认为必须100亿，少于的话到2010年很难做成比较持续发展的公司。

　　很简单，到今年或者说明年，房地产开发企业净资产过百亿，大概是15家左右，到2010年绝对超过30家，这个是什么概念？就是大家也可以看到，另一个土地市场在越来越公开透明，土地市场在迅速公开化加强的化，未来拿地必定是公开化的，这时候是谁钱多谁就可以拿地。

　　如果再2010年有30家以上的企业净资产超过100亿，拿地的本身事情只有这30家拿地的可能，公开市场占70%的话，房地产市场70%份额就是这30家，这样的话，就得出结论很简单，要想去参与这个市场，必须100亿的净资产，所以，还是给整个行业所带来的挑战是非常大的，我们也可以企业怎么样来达到行业的要求？其实在过去是通过企业自身的经营是能够实现，比方说百万到千万、到亿元是可以达到增长的速度，但是在接下来五年时间里面10个亿到100亿，通过开发很难积累的，唯一的可行方式就是资本市场，所以，从10个亿到100亿净资产的跨越必须通过资本市场才能够实现。

　　所有大家看到房地产在上市、借壳为什么大量发生，我觉得能够看轻这样的趋势，上市成为必然的选择，现在退出的企业也很多，也是一个很明智的选择，要么把企业做大，要么退出，当然这两个选择并不是哪个好？哪个坏，都是可供选择的道路，第二个方面就是世界地产看中国，纵观全球来看，过去的几年全球的地产都在蓬勃发展，未来一定会发生分化，在西方已经有这样的迹象，在欧美无论价格，还是市场的价格，都开始出现回落，现在亚洲是独步事件，在亚洲中国市场是最看好的，未来10里面全球来看中国市场成为全球最重要的是让，就是在当前西方的房地产出现滑坡的情况下，中国的市场一定会成为全球最重要的市场，相应的中国好的公司一定成为全球最好的公司。

　　中国一线的城市会成为全球的一线城市，而中国的一线的公司一定能成为全球的一线的公司，这个结论得出对中国未来长周期中国房地产的持续看好，这些东西大家都是很熟悉，在未来得10年之内这些东西都是不会发生的变化，人口红利到2015年的时候，达到最高峰，到2020年出来比较有利的位置，在后面逐渐消失，当然还有城市化，家庭规模很多因素，就这些来看，我们也是大概做了一个定量化的研究，基于几个假设，中国对无住宅的需求量是每年13.8%的符合增长率，大概维持这样的速度，是按这个速度来算，能到10年以后中国的地产规模会变得非常大。

　　另外，中国房地产泡沫在形成，这个我想大家还是各方面会慢慢认可，中国房地产在形成泡沫，根本表现是现在买房的人都是有房的人，真正没有房的人是买不起的，这个时候是泡沫出现的迹象，泡沫出现越来越大，最后的结果是什么？有两种结果，一个是泡沫的破灭，日本当年房地产是泡沫最后的破灭，但是在中国我认为一定要远远好于日本，有可能最后的泡沫变得破灭了，但是影响会很小。

　　当然，还有种可能是泡沫的消失，中国的实体经济和日本是不一样，持久是在国际社会压力下是大部分提高日本的币值，升值的情况导致日本实体经济在衰退，衰退以后，政府是采取降利率来刺激国内经济，最后利率降低了零利率，在币值大幅度提高和利率大幅度的下降，资产泡沫是快速形成，这两个因素都是导致资产泡沫形成的。

　　资产的泡沫在发展非常快，但是实体经济在衰退，这时候泡沫的破灭是必然的，而中国和它是有很大的区别，中国现在币值在提高，实际上提高非常的缓慢，当年日本破与形势压力，中国就非常好，自主性非常强，说是人民币升值，可能基本上没有升，只是相对美元在升，美元本身在贬值，所有货币平均去看，这也是我们的出口还能在升值没有出现顺差下降的趋势。在一个国内的经济没有出现衰退的情况，还是在前景比较乐观，而且越来越有过热的倾向，国家也不是采取降低利率，还是在提高利率，只要实体经济快速增长，未来的泡沫就有消失的可能性，这些都是当前的情况。

　　另外，作为房地产来看，还有一个情况就是土地供给是长期偏紧，我们国家提出18亿亩耕地数字，这个数量远远低于18亿亩，从长周期来看一定是偏紧，改变供给的唯一变化就是改变城市变化，中国经济发展都是在东部地区，东部地区恰恰是耕地所在地区，发展必然占用耕地，而且耕地不下降的话，唯一的办法要增加供给就是城市规划的调整，如果城市化不做比较大的调整，土地供给中国是根本没有办法解决。

　　从短期看，中国处在住宅的短期时代，这个观点是在04年提出来，当时整个社会在房地产泡沫论，04年恰恰提出一个短缺论，认为房地产不是泡沫而是短缺，价格会涨而是高速上涨，04年提出三年5%的涨幅，现在看来当时提法事实比我们的预期更加快一些，所有的房地产现行指标还是处在一个非常低的位置，这预示未来两年之内住宅的供给量一定是短缺的，现在因为看不到供给量回升的任何迹象，比方说土地的供给，今年上半年看几个重点城市，土地的供给是完成了计划很少有超过20%的，北京、上海、广州、深圳，实际供给只完成计划供给的个位数10%几，在未来的两年之内中国住宅处在严重短缺的状况。

　　所以，在去年提出一个07、08、09住宅价格翻一倍，现在看有可能这个判断也就是比较保守，今年的话，在很多城市已经大概掌握了40%已经到了，还明年后年两年的时间，三年超过100%，应该是可能比较大的，当然还有一个短期面临人民币升值和流动性的问题，流动性主要是货币的供给量，全球来看货币供给量都持续快速增长，中国尤其严重，中国在当前有一个特殊情况，一个是外贸的顺差在每个月都很大，每个月都200亿美元以上，现在银行都在上市，融了自有资金，按照资本充足率来宾计算，有大量的资金需要房贷，今年大概上半年60%的银行信贷增长，这种冲动非常大，还有就是外资银行，允许在国内做人民币业务，必然做的贷款业务。

　　这样的话会导致货币供给增加，还一个另外潜在的储蓄存款，因为现在的居民的储蓄存款非常高，就是像地上的煊赫一样，一旦掘口下游的资产价格无疑不大幅度上涨，现在这个社会认可一个观点，就是现在的钱放在银行里面，三年以后只有50万，怎么来解决这个问题，只有把钱配置到资产上，才能够躲过贬值的厄运，如果趋势为社会所普遍接受，所有的银行储蓄一分钱都不剩，按照一般地经济规律来看，中国GDP10%的增长，银行存款的利率2%、3%增长，在这样的情形下，所有的钱都要投资，为什么要把钱放在银行里面，一定是所有资金都去投资，但是这个趋势一旦认识到，再加上现在资产的价格提高，其实这个趋势正在形成的过程中，或者刚刚开始形成。

　　未来的这个量非常大，这些都是行业里的数据情况，这个是咱们国家房地产的情况和海外的比较，我认为的观点是中国的优质地产的公司会成为全球的一线地产公司，但是从目前比较来看，差距还是比较大，如果从资产规模、收入规模、利润规模、基本上都是几倍的差距，中国现在目前以万科为例，和美国最大的几家地产公司来比，收入相当于他们六分之一左右，利润大概是八分之一左右。

　　中国企业的成长空间会非常得大，在基本市场地产股为什么在最近一段知道上涨这么快的原因，因为我们提出这个观点有一定的关系，我们提出来一个观点就是未来地产一线的公司，可能成为全球一线的公司，而且这个公司的成长速度，预测了100%的成长速度，在未来07、08、09年增长每年翻一倍，这个速度应该远远超过市场的平均的预期，如果以这个速度增长，所以地产股目前市盈率动态30倍，今年在50多倍，明年100%成长，后年变成15倍，现在目前地产股的配置是非常低，从长期来看，中国的一线公司成为全球的一线公司，以这种长期的发展眼光来看，目前的价格仍然非常有吸引力，其实，可以简单的看，就以万科为例，历史上每一年都觉得有价格高，但是每一年的价格上涨，因为企业在发展，历史上万科每年增长30%的超过，大概10几年的增长未来的10年增长要提到40%-50%的，所以，房产100%的增长叫伟大的成长，在这样的行业背景之下，还有资本市场背景之下，其实，对所有的公司心有多高舞台就有多大，因为在这个当前房地产开发企业面临的是一个历史的机遇，一个是资本市场历史机遇，这个时候任意想象30%-50%，也可以有100%，这些速度都是可行，主要是看企业的新法，想以什么样的速度成长，只要你计划以什么速度成长，就能够达到，每一个成长速度都有对应的路线，每一种模式都有一种增长速度，要选择成长速度就要选择眉一挑的成长路线，当前情况下和资本的市场接轨是必然的，必须打成资本市场的通道，才有可能实现这样的成长性。

　　谢谢大家！

　　链接：王德勇简介

　　王德勇，中信证券研究所房地产行业研究员，房地产专业硕士，9年房地产研究经验，房地产行业研究金牌分析师。现就职于中信证券研究部，总监，房地产行业首席研究员；兼任多家房地产公司顾问、多个协会理事等。公开发表文章几百篇，为多个地方政府提供房地产产业发展规划建议，为多家房地产企业提供战略咨询；成功参与十几家房地产公司资本运作，对房地产行业研究全面、深入，方向判断准确，研究独立性强，跟踪几十家房地产上市公司。

　　研究领域主要观点：

　　2007年：全球地产看中国：心有多高，舞台就有多大

　　2006年：伟大的成长；房地产资本论

　　2005年：投资性房地产兴起正当

　　2004年：住宅短缺时代到来

　　2003年：产业格局调整周期到来

　　2002年：国际标准制造中国地产泡沫

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