由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日上午，2007博鳌房地产论坛围绕一个资本话题进行讨论。以下为李稻葵教授演讲实录。

　　李稻葵：首先非常感谢博鳌论坛主办方的热情的邀请和精心的安排，特别要感谢焦点网站的莫春的主任，原来安排让我谈宏观形势，来了博鳌以后发现风景妖娆的地方，谈宏观形势非常沉闷，应该谈点的性感的问题，我觉得房地产的市场任何话题都非常性感。想把房地产的发展和证券市场的发展联系起来，谈一下未来我们的房地产市场和证券市场或者资本市场将会有什么样的互动关系？应该有什么样的互动关系？题目是富人炒股、穷人买房，要营造资本市场和地产市场良性互动的新时代，这个话题怎么出来的呢？

    首先回顾一下房地产行业过去20多年的发展，应该说备受关注，至少总结看来，有四大问题大家非常的关注：

　　一，房价问题，设计到千百万家庭的生活问题，同样也是政府高度关注的一个话题。

　　二，大家经常讨论公平性问题，有人说市场不公平，富人买了很大的房子，穷人很多房子买不起，房价在拼命的上涨，有人讲我们的CPI低估的生活指数的上升，因为没有把房价放进去，这个说法值得商榷。

　　三，所谓的暴利，房地产商是暴利性行业，也引起很多社会的关注，至于是不是暴利值得分析，恐怕很难一刀切。

　　四，很多人把经济过热一个重要原因归结为房地产业的蓬勃发展，不管答案如何？不管是同意还是不同意，这四大问题困扰房地产过去20年发展的重要的问题，分析一下房地产行业在过去20多年以来，备受关注呢啊？为什么房产业关键远远超过比如汽车行业，对于手机行业甚至于通信行业的关注，原因值得进行一点理性的分析，这个里面可能设计到房地产两个基本的特点：

　　一，是房地产的作为一个产品，跟汽车手机通讯服务恐怕有本质的不同，房地产的产品具有使用价值与投资价值的双重性的。使用价值不言而喻，每一家一户必须要有住房的服务，去任何的行业、产业的发展第一件事情就得要有基本用房的条件，办公司也好，做企业也好，这是不言而喻的。投资价值也很好理解，房地产的产品不像汽车、手机、电冰箱使用周期非常差，具有价值变化的潜力或者是升值或者贬值，于是乎产生投资的价值。如果光是使用价值和投资价值双重放在一起不足以让房地产变得非常特殊。

　　同时，具有使用价值和投资价值产品还有很多，比如说黄金，黄金的价格也在上升，也是波动很大，黄金在很多的国家，包括中国都是具有很明显的使用价值的。印度是首屈一指是全世界最大黄金使用国，对黄金首饰的需求非常大，黄金价格为什么没有引起这么多的关注，黄金的使用价值和房地产使用价值不一样，房地产使用价值具有一定的社会性和政治性。因为房地产使用价值直接设计到每一个人的感受，直接设计到社会的稳定与否，于是乎延伸为一个政治问题，黄金的价格高了以后最多很多人不用就可以了，不会引发重大社会的问题，从这个分析来看，房地产使用价值很特殊，使用价值和投资价值混在一起，使得房地产行业第一大特点，引起社会各界和政府的高度关注。

　　第二，房地产行业和其它产业部一样，供给的刚性是相对比较强的，指的是要提高要增加房地产的供给，周期比较长，甚至在某些时间可以这么讲，是不可能增加的。在开会的酒店非常好，房价非常涨，可以不可以在附近盖一个酒店，原则上讲可以，但是你盖的酒店的风景不一样，盖的不同的酒店，供给的性质不一样。房地产行业供给是有刚性的，往往甚至于不能是扩大，这种例子太多，在繁华的市区如果已经开发了，原则上很难再一次扩大开发，由于供给的刚性使得房地产价格的挑战周期是比较长的，下面和证券市场进行比较，应该得出一个结论，房地产行业过去20多年的发展，让我看来不堪重负，双重的重负一方面社会各界政府对房地产行业寄予非常高的关注，把自己的生计，把社会的稳定，同时很多投资者把价格的上升或者下降或者波动作为自己投资回报率重要的考虑因素。所以，房地产行业过去20多年路虽然蓬勃发展，与此同时，我们的是增长发展道路是非常不平凡，与房地产行业相比，简单回顾一下资本市场的发展。

　　资本商场的发展从某种意义上讲，我的感觉可以这么讲，资本市场发展比房地产行业信誉得多，尽管资本市场按照价格驱动曲折，三个特点：

　　一，历经风雨，终见彩虹，90年代初建立资本市场，经过初期的发展，进入长达5、6年价格低迷的发展阶段，最后终见彩虹。最近两年以来，我们的价格指数不断的创新，这个是第一个特点。这个特点和房地产行业发展进行一个比较，假如如果房地产行业价格指数和资本市场价格指数，如果5、6年房地产价格下降50%，而且永远上不去，那会是什么问题，社会各界的抱怨我相信远远会超过股市抱怨，我觉得资本的市场的发展比我们还幸运，尽管资本商场的价格在过去若干年内长期低迷。但是，所带来社会影响比起房地产情况相应而言的好得多。

　　二，资本市场经历风风雨雨的发展，平均价格处于基本上历史新高的水平，略微下降一点，这个情况下，恐怕资本市场的价格调整在所难免，为什么这么讲？我给大家算一个很简单的帐，现在静态的市盈率大概是45%的左右，静态市盈率如果按照今年上半年已经报出大概报了一半的上市公司的业绩来看，这个上市公司大概今年上半年去年同期大概上升60%-70%，但是注意到这个数字是有水分的，至少10%是由于交叉投资所带来的，这是因为很多上市公司买了证券市场，或者其它上市公司的股份，互相拉动的，这个交叉持股，我们国家还不太明显，比较保守的估计是50%的上升，如果是盈利就算今年整个一年50%的上升，到年底就算股票市场的价格不变，到年底的市盈率在30倍左右。

　　30倍的市盈率是什么概念？如果企业的利润不提高，光靠手持股票的话，大概是每年3.3%的回报，注意到股票市场是有风险的，它的投资者回报率应该比银行的多出一个风险的生水，这个生水至少是3%，如果考虑风险议价因素，盈利不增长的投资股市是回报率是零，如果手持今天的股票只有两个渠道，一个是我们的盈利继续上升，再一个希望股价继续的往上走，盈利上升根据过去几年的经验，大概每年5%到10%了不起，股价上升这个靠什么，靠大家的信息继续的持，这个很难讲，光靠盈利5%-10%的上升，股票如果是只是5%-10%的汇报，这个持续率是有限的，股票价格的调整恐怕是在所难免，大家关心的问题，我们的证券市场可能出现一个价格调整，他和房地产发展是什么互动关系？

　　这里面会引起很多猜测，有人讲股市上升和房地产上升可能是交替的，我想说的是什么，这种股市的上升或者资本上升和房地产的发展有可能出现良性的互动，有可能恶性的互动，什么叫恶性的互动，恶性的互动或者是轮番涨，先炒股票在炒房地产，这是一种恶性的互动，还有一种恶性的互动，股票市场下去之后，带动房地产的下降，房地产也下降，第二种可能性中国不是很大，这两种可能都不是良性的互动，怎么才是良性互动？

　　一个良性互动股市增长和房地产增长应该是一个富人去炒股，穷人去买方这么一个格局，才是良性的互动，我解释一下，什么要富人，这个地方千万不要引起误解，所谓的富人，在满足基本住房需求满足日常生活之后，还有一部分的剩余资金这部分人我定义为富人。这部分人要引导富人去炒股，因为股票市场和房地产市场相比供给弹性大很多，当股市价格上涨之后会比较融易增加证券的供给，就像今天我们在讨论A股的回归问题，再不今天讨论很多新股的上市，包括公司债权的新的发行，股票市场的上升在相当程度上不太会受到过分的投机影响，因为供给相对而言弹性更大一点。

　　第二，股市价格的波动对整个实力经济的影响比房地产的波动要好一点，用刚刚的例子，我们证券市场波动非常大，像今年上半年70%的上涨，从过去两年以来200%的上升，如果房地产上升200%很多在座的人都坐不住了，引起社会重大问题，如果证券市场跌20%这个引起整个经济的影响核波动是比有限的，当然大家会抱怨，如果房价跌20%会是什么情况，那会引起重大社会问题，很多买了房子的人会感觉到非常的恐慌，很多银行会引起相关性用的风险，美国就是这样，美国的房价还没有怎么降低，很多以前从银行借了钱的人就出现负资产，出现破产的危机。

　　所以，从这个意义让讲，有闲钱的人忙富人炒股，对经济的影响相对而言比房价要低得多，什么叫穷人？在贫困之下的，我说的穷人对住房日常生活需要还没有得到满足的这部分人，让这部分人去买房，穷人买房有什么好处，穷人买方而不是穷人租房，对整个社会的稳定毫无疑问是一个重要因素，一个正面的因素，很多社会学的研究都发现有资产房产的人对社会的稳定诉求会比没有房产租房子的人要高得多，中国的社会要核心要发展必须要营造一个举着有其屋这样的局面，不是简单靠廉租房，在中国社会里面尤其如此，中国人的传统都是希望有自己的房子，我们对房屋的所有权赋予的额外的价值非常高，这一点比西方来的多，我觉得不能简单批评很多人想买房子，应该理解他们，中国人千百年以来，长期形成的价值理念就是买自己的房子，有了房子这个事情能够促进社会的稳定，要鼓励、营造所谓穷人要买房的机制，同时，如果社会大量所谓穷人有了自己的房子的话，这个对于房地产产业的发展而言，也是一个积极的健康的促进作用，试想一下，如果房地产行业只是做高端的给那些好奢侈品的房子，在社会长期影响力会大吗？如果房地产行业大量精力是给社会的中产阶层给提供住房的供给的话，房地产发展基础就很稳定，社会基础舆论基础就很稳定，从这个意义上讲，为穷人创造买方的条件，也是房地产长期发展的必要条件，怎么实现富人炒股，穷人买房，怎么实现，条件很多，我只想讲三个必要条件？

　　一，就是从房地产的市场本身发展来看，可能需要有两个做两件事情，两个必要的条件，第一可能在房地产市场上面还是要适当维持甚至于提高这种投资的交易成本，这个听起来经济同行大逆不道，怎么能提高交易成本呢？我说的提高交易成本，指的是投资的层本，刚刚说过了房地产行业是双重性质，房地产既提供使用价值，业提供投资价值，从刚刚分析来看，应该把房地产投资价值挤到证券市场上去，挤到其它资本商场去，把房地产使用价值提高，把投资或者投机的功能降低，适当提高交易成本，比如说现在已经实行了房子二级市场的增值税，增值税事情并不是中国人独此一家，即便是美国、英国非常信奉自由经济思想的国家，也是实行这么一个机制，尤其是买第二套房子，第一套房子没有，第二套房子是有这个规定，通过适当交易成本这么一个方式，减少房地产行业投机的功能，适当把这个利润从二级市场转移到一级市场。

　　打个比方说，要把以后买房子逐步的要把演变成买平板电视一样买平板电视的时候谁去想到我要卖平板电视，把买房子卖房子的交易变成电器话，说的可能是通俗一点，买房子和买电器一样，不要考虑房子会不会升值，适合不适合你住，满足不满足你的需要，在有房地产方面土地的供给适当灵活化或者扩大，土地的供给步扩大，怎么让房价下降，这个是再简单不过的道理，全世界的市场都是如此，供给步扩大，房价是下不来的，房地产供给核心因素就是土地，政府对于耕地的面积控制就完全理解，我不想违背整个政策严格耕地面积保持变的情况下，完全采取灵活的忖量交易方式，可以全国调整，某一个省，海南可以和安徽进行调整，文章可以做很多文章的，这是房地产市场的必要条件，资本市场也有需要采取必要的政策，来使得富人炒股、穷人买房的条件可以实现，需要强调在其他情况基本相同情况下优先地产市场上市，为什么地产市场很重要，第一个好处通过上市能够降低开发商的资本成本，而不要像现在这样，卖期房，靠各种各样非正式的资本运作方式来降低融资成本，上市好了，上市以后是的使得融资成本下降，可以部分转移给消费者，或者买房子的人，这对于稳定房价有一定的好处，在有一个好处什么？

　　让一些开发商上市，也使得投资者富人炒股的人开发商的股票分享房地产行业蓬勃发展的利益，让更多的人分享房地产的理顺而不必直接去买房子，不要冲击一级市场，房地产产品市场，就好象说如果你认为平板电视价格会涨的话，赶紧去买平板电视的话，但是我去买海尔，三星、海信的股票也一样，把房地产蓬勃发展的利润部分转移给股票市场，产品市场，不要让产品市场产生冲击，最后，房地产的商自己要干什么？房地产商自己也要创造必要条件，来实现富人超股，良心互动，一个还是要尽量压低你的成本，才能够把利润做大，把价格下降，这样让房地产行业长期稳定的发展，在有一个还是对上市的房地产公司而言，还是要强调公司治理赚钱之后要回馈投资者要分享房地产的蓬勃发展的果实，让炒股的人也来分享你的房地产蓬勃发展的收益。三个条件做成之后，我相信能够实现富人炒股、穷人买房的房地产良性互动的前景，最后谢谢大家！

　　链接：李稻葵简介   

　　李稻葵，清华大学中国与世界经济研究中心主任、清华大学经济管理学院金融系主任。曾兼任世界银行中国社会保障体制改革研究项目顾问。李教授目前的研究兴趣包括：中国宏观经济运行研究，经济发展模式及制度变迁的跨国比较研究，以及大国发展战略。李教授始终站在一个更宏观的角度来审视中国经济的方方面面，同时他也深信中国的经济学研究，在历史性崛起的当下，注定会对世界政治经济格局造成重大影响。

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