由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。土地是房地产的核心命题，未来的土地流通规则会给行业带来怎样的影响？我们的企业如何在土地运营上实现自身价值的提升？中国房地产产业结构会在土地上产生怎样的裂变？在2007博鳌房地产论坛中，或许能找到答案。以下为2007博鳌房地产论坛8月17日下午特别环节“博鳌对话”实录。

　　主持人：接下来要进行一个非常有意思的环节，就是博鳌对话，今天参加我们这场博鳌对话的主角是海南资深媒体人琼海广播电台台长华斌先生、以及深圳航空城（东部）实业有限公司李爱君董事长。他们将为我们探讨一个新颖的话题，就是社区开发商，在倡导和谐社会的今天，房地产企业的社会责任到底是什么？和谐社区的理念在实践中被呈现出怎样的世外桃源，相信两位会为我们带来完美的答案，首先请出今天对话的主持人华斌先生。

　　华斌：亲爱的各位来宾，我们知道桃源居在过去的一年多时间里，连续获得了由全国妇联、民政部、文化部、国家环保总局、国家广电总局颁发的全国学习型家庭创建示范社区奖、全球商业示范社区奖、中国健康试点示范社区、广东省委省政府颁发的广东省平安和谐红旗社区、今年桃源居又被中央八部委授予全国平安家庭创建活动优秀示范社区，这一系列的奖项，让我们能够看到曾经被陶渊明笔下描述的神话般幸福的家园，接下来就让我们请出这个幸福家园的女主人，她今年也被民政部评为中国房地产优秀企业公民，一位美丽、善良、富有爱心、极具创新精神的成功女性——桃源居董事长李爱君女士。

　　我们这场对话是下午的第一场对话，我非常荣幸能够作为采访者来采访我们的李董，我想刚才大家由于时间的关系，不能够完整的看到《桃源居赞》展示给我们的这样一个世外桃源，但是可以通过以下的对话请李董给我们详细的介绍一下，她是如何创建这样一个美好家园的。

　　我们知道在社区里，有很多的居民，亲切的称她为大姐，孩子们管她叫妈妈，更多的人把她当做亲人。一个5万人的大家园是如何创造了这一系列的成就和取得了这么多的荣誉？在对话开始之前，请允许我在此时此刻提议，因为今天是我们李董一个特别的日子，今天是她的生日，让我们把热烈的掌声化作一份特殊的生日礼物送给她。

　　李董，今天我们主要有两个话题，非常想向您请教和交流：第一就是桃源居是如何打造这样一个理想的人居环境的？第二就是开发商在社区当中应该发挥什么样的作用？您还被评为中国房地产的优秀企业公民，我们在一些资料当中看到，你特别提倡要承担社会责任，桃源居的开发当中你们是如何承担这个社会责任的？

　　李爱君：桃源居的建设从规划、开发到管理，可能都不同于其他的社区。因为我们这个社区从1992年建设到现在，历行了15、16年。最初企业和政府的关系，也不同于现在政府和其他地产商的关系。当初这个社区土地进行出让的时间，政府就已经把百姓的福利、政府的公共服务和企业家的开发责任融为了一体。现在政府是敲锤卖地，开发商卖房子走人，社区问题就成为了影响百姓生活的问题，政府再来解决这个社区问题。1992年在土地出让的时间，政府就已经把政府公共服务的一部分责任用政府委托的形式，或政府购买服务的形式，或和政企合作的形式，把百姓所有的公共服务和福利钳制在土地出让和社区规划中了。

　　从1992年起，我们根据这个规划，经过了八年的前期开发，其间，经历了中国的地产高潮到低潮，经历了1998年的金融调控，到2000年我们从土地的成片开发到大盘开发。大盘开发停下来，出国学习了40个联合国人居经验，又请来了香港理工大学完成了桃源社区国际发展规划。这一切就是开发商在开发时不是把房子作为企业的产品，而是将如何营造一个百姓安居乐业的环境作为企业的产品，这样我们就要在规划开发时，围绕如何营造安居乐业的生活环境，把就业指标，把对老人、妇女、儿童、弱势群体所有的关注，生存的基本环境落实在我们企业使命里。 

　　华斌：我们都住在小区里面，按照一般传统的，哪怕是现在在创建和谐社区，创造更新型的社区文化当中，实际上很多的社区当中一般的功能配套是依托政府的，或者是开发商一般不太去管理开发之后的一些问题，您这个桃源居在这方面和其他的楼盘有什么本质上面的区别？

　　李爱君：一般的楼盘，开发商买地盖房是其职责，无可非议。我们这个楼盘不同的是：一些开发期间的服务，政府还没有介入时，作为企业必须代行政府公共管理的职能。我们社区有一个6500人的清华实验学校，从小学、初中、高中一直到大学预科十分完备。那里边有3000个是桃源居的公立学位，还有区外的3000个民办学位和500个国际学位。我们是国有民营学校，政府把公立学位的教育成本按生均成本直接委托给清华学校，政府就节约了建校的成本，也节约了建校的设备投入。通过国有民营民办的管理，把公共服务的管理直接委托给学校，因此我们是多种体制办学才解决了社区孩子上学的问题，这是例举其一。还有居家养老、社区医院、妇女教育、孩子托管、公共卫生管理等，政府付给委托我们服务的成本，政府都到位，我们在这个基础上面加上企业自己的服务，就把政府的公共服务和企业市场的服务，结合我们社区民营慈善事业的救助服务，融为一体，直接派生给了百姓，因此我们的公建设施80%是公益性和福利性的，这就是我们不同于其他社区的地方。

　　华斌：这个可以称之为你们社区开发商的附加值的开发附加值的产品。

　　李爱君：应该说社区地产商房屋的附加值有很多，比如说有人卖楼送电器，我们这个社区的附加值是社区的服务和福利，营销时是不能作为附加条件的，但是作为百姓的生活，买了桃源居的房子，同时享有了开发商的开发管理，物业公司的物业管理，和社区上下一心各尽所职的市场服务，各种民营机制的服务体制，又派生出了社区的福利，因此中央八部委将桃源居确定为示范社区。过去计划经济社会服务与社会福利解体了，现在如何按市场经济重新建立起社会的公共服务和福利体系，桃源居做了一个探索。我们把公共福利和公共服务直接对接在百姓的生活当中，就是说桃源居的业主在买房屋的同时享有了政府及社会各界提供的公共服务的完整体系，不仅对物业进行了管理，关键是对社区穷人、富人和工薪阶层不同类型的人都提供了不同的服务，管人关心人的组织相当多，而百姓自治意识也非常强。

　　华斌：我们在资料当中看到，介绍桃源居的时候，关于六位一体是你们的特色，我们也特别想知道重新按市场机制建立的社区公共服务体系和公共福利体系，这个六位一体在政府、企业、和居民之间是怎么把这个关系建设的那么和谐，解决了那么多的问题？

　　李爱君：今天有建设部的很多领导在参加会议，现在我们的经济讲究循环一体，再进行环境改造。我们在社区讲究的是不论你在进行环境改造，还是经济循环，首先是党政企民的责任循环。如果责任循环不起来，我们在重复劳动，有利的大家争着干，没利的大家都不去干，也就是说有钱有利大家都去做了，没钱没利的事情或者有问题的事情都没有人处理了。桃源居的六位一体源于社区开发到一定规模的时间，政府的各个职能就进驻到了社区。当初社区规划的时候，没有党委，没有工作站，也没有抓妇女工作场所与机构。作为开发商，我认为一定的人群达到一定规模的时候，开发商的企业职能无法解决党务、政务、警务，应该由政府执政党来行使职能。社区到了一定的规模，政府应该来介入。所以我们就把一定的公建设施移交给政府，属于党务、政务、警务由政府管理，我们搭建了硬件平台。但是作为便民和利民的公益和慈善事业，政府授权我们在深圳成立了社区居民慈善组织，这个组织是为了达成社区的公益性和福利性，按企业运作的组织，是永久的慈善机构。我一次性投资之后，就交给了政府，由民政部门派出机构在社区建立起永久的公益性机构。这样，社区的老人、妇女、儿童和弱势群体都由相应的政府机关组织民间机构来管理，但是所有的参与经营人员都是我们社区的义工、社工和企业的员工及社区的总经理。由开发企业领导与老总，有物业管理的老总，还有社区服务中心的老总，还有社区慈善事业的老总，我们各司其责。但是每个民间组织的一把手都是政府派驻而负责政务工作，二把手都是民非组织选的社会型的，社区有一个政府的领导，也有一个社区的总经理和职业经理。

　　华斌：在这个社区里面，有一个词给我留下了很深的印象，一般我们居住在小区里面，由物业公司来进行管理，居民们参与成立业主委员会，大家通过成立业主委员会代表居民的权力以来，一些矛盾的东西都是靠他来化解的，但是你的体系当中，特别提倡一个叫自治和自救，这个怎么说？

　　李爱君：我们社区也有业委会，我们业委会由七人组成，三万多人竞选出的业委会，他们有高级会计师，也有大企业家。业委会成立期间，我们社区的公建资产特别多：4亿4千万。老百姓开始关注这些资产到底归谁？我们在销售时注明了，土地出让合同中公建设施产权归政府，我在合同规定的公建设施基础上又增加了3亿8千万公建设施。我卖楼的时候按契约规定，合同外设备归开发商，同时也按照国际惯例，把社区的公益事业培养起来，留了部分资产是决定给社区的。这样，就在我们中国率先派生出社区资本和社区资产。这个资本和资产由谁来经营？我们就选择了职业经营团队，交给政府，这样业委会上来以后就知道，哪些是与你房子有关的公共设施，但是业委会没有公建设施资产所有权，业委会对我提出了审计的要求。按道理不应该让他审计，可是我不告诉他这些设施的所有权，他心理就永远是一个疙瘩，后来让业委会在居委会的领导下，委托律师会计师，把我15年的帐打开，审计结果是物业公司和发入亏损，但是公建资产是属于政府、开发商和社区的，因此他们知道这个社区有了自己的资产，他们为了共同的利益共同来经营。我们社区有80%的邻里纠纷是业委会自行调整的，开发商出资让业主会出国考察，树立社区业主不是上帝，也不是弱势群体，他们是社区的主人的观念，要参与到共建家园中来，公建才可以共享。因此政府的公共服务从大包大揽走向了委托经营和购买服务，全民参与社区管理。我开发商出资完成了社区公建平台，但是管理到我撤离时，开发商与社区完全脱钩，让社区自行发展。

　　华斌：你谈自己的管理体系如数家珍，你社区里面就有警务室。

　　李爱君：是公安部的一级警务室，我们物业公司的四个信息中心直接跟警务中心相对接。实行了四级联防，五员捆绑，就是警长带保安，保安带义警，义警带业主，每个人都要学会自己管理自己。如果有犯案的话，我们能一分钟到达指定现场，让嫌疑人出不了社区，这样我们社区从建区到现在，就没有业主犯罪，没有邻里法律纠纷，也没有黄赌毒，这个社区是靠业主自治创建了一个安乐祥和的家。

　　华斌：还有一个两无？

　　李爱君：无失业。社区业主无失业的，这一点可能和其他的开发商不一样。我们社区的所有公寓都卖给了业主，到后来我们社区的服务中心和物业公司，百分之百对业主这些资产进行长期的资产管理，使其有稳定的收入。社区所有的商业我们都满足了社区业主就地置业，这方面的就业率占了我们总人口的12%，就业和投资置业率比较高。对那些待业人员，可全部安排培训，尤其是20到45岁的女性，免费上社区女子大学，三年学习合格，拿到毕业证或职业证和素质证。如你是学会计的，三年毕业再给个会计上岗证，同时学会经营家庭、婚姻的素质。这个教学计划是全国妇联主导的，我只不过提供了教育基金而已。在我开发期间，完成女人素质教育和所有老人上大学，教会老人学会经营自己的第二春，如何过好自己快乐的晚年。老人们健健康康，快快乐乐，不给儿女找麻烦，不拖累儿女，就是社会最大的财富。

　　华斌：您解决了这么多问题，咱们社区的公建设施有多少，是如何管理运营的，在使用公建资产上面有什么权益？

　　李爱君：公建设施方面我们建立了公建设施的资产运营机制，比如说所有权归政府，政府委托我们企业来管理，这样政府就节约了公建设施的营运成本。比如社区现在已经有1万多户人家了，政府在我小区里面只有一个总水表，他抄一个总水表就走了，因为二三级水表还是应由政府来抄表的，他委托我们企业来抄。公共环境的管理也是，政府垃圾场关了，我们就出资6700万，建成了深圳最好的生态公园。这些公建和公共设施的管理形式，其委托企业经营，购买服务，再找专业机构来经营，就把政府的直接管理转变成了直接的服务，这样百姓离政府的服务更紧，开发商起的作用就是搭建了一个平台，编织一个纽带，让政府和人民直接联系，人民对政府的公信力和政府法制的威慑力在桃源居体现得淋漓尽致，这个社区的人民应该说都是爱政府的。

　　华斌：这是不是就是你们做的六位一体？

　　李爱君：党委、工作站，居委会、开发商、物业公司、业委会，还有民非企业。

　　华斌：我看到你叫三长。

　　李爱君：三长我指的是区长、董事长和社长，这一次我要参加亚太城市高峰论坛，桃源居代表中国参会，建立良性互动的三长关系，我指的是阳光的。

　　桃源居的土地出让，现在重庆也有桃源居，和所有的地产商都不一样，土地出让之时,我就要求现在全国各地都来招桃源居去进行投资，我说适合我成长的土地我就去；不适合我成长的，我不要求规模，要求质量，够一定规模的，你的五套班子社区意识强，而认识又统一，我才去。所谓意识强，认识统一，指你卖地的时间是不是光考虑地价，有没有考虑百姓公益性和福利性的生活？你的公共服务怎么和我企业的规划进行对接？我撤离的时间如何交给你完美的社区？而政府又令百姓过好这个生活呢？因为土地出让第一是主体资格筛选，第二就是有没有派一个强有力成功的职业团队，第三个就是我们的银行资信实力够不够，所报的社区规划是不是城市能够互为一体，又能够有自己的城市特色，再一个就是社区的开发和后续的管理，有没有体现出把百姓的人居环境的利益放在钳制的土地合同中。如果没有这个条件，我就不去，有这个条件我就去。开发商买地盖房子是我的责任，但是营造安居乐业的环境是我企业的公民责任，我认为一个商人应该创造良性健康的经商环境，就像我们的硬件自然环境是一样的，你砍一颗树，我挖一座山，出现沙尘暴了，我们再来进行治理。商业环境坏了，百姓都来骂开发商，政府也来打开发商，法律制裁开发商，最后不得不把钱拿出来。而积极、自愿、主动做好自己身边的事，我认为是开发商，是今天时代商人义不容辞的责任，商以国为本，企以民为先。

　　华斌：你说的太精彩，我想要给你探讨的问题还比较多，你的社区服务中心，刚才你谈到业委会，社区服务中心的办的也非常好，我想关心一下社区服务中心是属于什么性质的。

　　李爱君：是民非企业性质的，是深圳市民政局批准的民非企业，是免税的。这个社区服务中心的注册资本就是第一笔的发展基金是我赞助的，但是这笔钱是赞助给了深圳市专门为桃源居成立的一个社区发展基金会，这个资本金进去之后，由社区的总经理来团结社区的骨干，利用社区的下岗能就业的人员，和年轻的有体力的退休人员进行一些便民利民的服务。我们每个社区都有一个便民中心，为老人洗发、洗头理发、磨刀、修单车，都是免费为从业者提供场地，这些人服务的成本就很低，比如说老人理发3块钱，一天理20人也就收入60块钱，顾着自己的生活就可以了。如果你是一个下岗人员，政府补你360，市长救你不死，我救助你活的更好，你到社区去做社工，社工再补你340，这个340是物质。企业不可以发行债权，也不能货币化，我就报请建行批准，由中国人民建设银行总行发行了全国首批银社服务一卡通，让你积累的爱心、劳动、和奉献作为积分。积分可以转化为货币，货币可以在社区流通，因此这张桃源人家卡，就是我们社区的公约。你买楼成为业主，可要成为桃源人家的会员则按我们的章程，爱社区,做义工，参与家园共建，方能享受到居家养老、妇女救助和儿童救助，救助职能都在社区服务中心里面。

　　华斌：一般开发商不会干这么多的事，太麻烦了。

　　李爱君：那是市长没有用好董事长，不在于开发商不好。

　　华斌：有很多的开发商拿了钱就赶紧再去购地。

　　李爱君：也没有错。

　　华斌：你拿了钱办了这么多的事给您带来什么好处。

　　李爱君：我也没有亏，我认为商人应该讲究大商和小商。商人就一件事情，一个项目，你可以算出盈亏，一个集团可以算一个集团的盈亏，我们一个人做生意可能用10年20年做一个项目。我觉得应用一生来算盈亏，人是一，人的财富是一个零，我们追求一生的财富谁也拿不走。比尔盖茨最后还是把钱拿出来的，李嘉诚也拿了出来，如果我们商人现象能够划掉身上一个零，让千百人能成为一，我的财富就是一零一零，既有人生价值的财富，又有我人生人品的财富。我觉得人最重要的是精神和心灵的安慰，富人在这个时候应该尊富帮贫，我们不应该再回到仇富欺贫，再产生阶级斗争。现在的社会更需要一个平安和谐的心态，不要让百姓焦虑和孤独。先富起来一批人，应该有责任和义务去帮助比你低层次的人。我认为这没有什么亏，只不过拿了一笔钱，付出了精力，帮了很多人，可是最后我们也收回来了，无非是盈多盈少的，损失的是一份你自己的精力，但是收获的是一份民心。

　　我觉得桃源居是改革开放的成果，起码党和政府满意，更是百姓安居乐业的家园，百姓满意，我也很满意，多赢的结果就蕴含了无限的生命力，这个社区发展模式是被国际认可的，你刚才讲到中央八部委的示范社区，我们也是联合国一年四度授予全球理想人居的社区。这个模式应该是，市长用好了我，我们的区长用好了我，而我为政府派出的社长打好了一个全面施展公共服务的平台，我们这里面没有矛盾。现在好像全国人民都骂开发商，我们是一个集体的仇人，如果说开发商做的不好你可以用法律制裁他，但是大部分的开发商是遵纪守法的。现在还有很多地产商已经走上了复合地产，集成社区，还走上了建筑一体化。他的产品直接最贴近百姓的生活，你作为政府的行政首长，有没有考虑利用好这个董事长呢？企业借政府之势发展，政府有没有借企业之水行舟呢？我觉得这个责任的循环就是一个爱的循环，你把这个爱循环起来了，责任循环起来了，人民的民生矛盾就自然消化了很多，而且出现了正面的积极作用。

　　华斌：我们应该用掌声为您的精彩发言表示一下。

　　桃源居办的这么好，一般开发完了，我想政府也是不舍得你们走的，社区的业主也不定不会愿意让你们走，在全国你们在走这样一个发展模式的时候，是如何解决这个问题的，企业的下一步怎么发展？这5万人的家还要扩大到什么样的大家园？

　　李爱君：桃源居在中国社区管理方面走前了几年，应该可以说是星星之火，我们认为是可以燎原的。老百姓不想让我们走，政府也不希望我们走，我们与社区的各方从来没有发生过矛盾。但是我告诉社区和业主我必须走，只有开发商走了，社区依然平安与祥和发展，那才证明这个社区的最终成功，否则就成为因人而异的社区。中国不缺李爱君，缺像李爱君这样的董事长，缺企业家成长的环境，缺乏更多的好区长，好市长。希望更多地区长、市长向深圳的领导学。

　　华斌：谢谢，非常感谢，由于时间的关系对话暂告一段落，我不是业内人士，感受不多，但是今天和李总有一个简短的对话也学到了很多。

　　允许我用我手里资料里面的一段话：桃源居一个社区，两大市民广场，三大社区公园，四大功能分区，五个会所，社区的公共服务自成一体，18万平方米社区商业，可带动12%的居民就业，30%的居民已重复置业，社区年年是深圳的纳税大户，而社区的公共服务成本只相当于中国同类城市社区的三分之一。桃源居社区管理与服务模式实现了共创形成了多方共赢的结果，首先是政府与居民满意，其次是投资者不仅实现了企业预计的经济利益，也实现了企业家最大的人生价值，这个共赢的结果源于深圳这片投资热土，我们也深深的感到建设国际人居社区既为居民创造了良好的生活环境，又为城市的不断更新发展注入了无限的生气与活力，让我们再次用掌声祝福桃源居，

　　李爱君：让我们在建设现代化城市的发展中，率先从建设现代化社区着手，在土地出让合同时就考虑到民生民意，政府降一点地价，多一点人民利益与公共服务，谢谢！

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