2007博鳌房地产论坛8月17日将盛大开幕，深圳兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷于16日下午抵达2007博鳌房地产论坛会场，博鳌房地产论坛官方网站、主办机构观点机构旗下观点网第一时间对杨大谷进行了专访。

　　观点网：现在中国房地产金融这一块，对金融的依赖越来越强，这一块是不是会给企业发展带来一些风险或者一些局限。资金这一块是不是会给企业带来风险？

　　杨大谷：你这个资金是指企业开发资金的融资还是什么指信贷？

　　观点网：金融资本。比如说就是一个地王的出现，他需要你有强大的现金流来支付这些土地，包括你开发运营的资本等等，就会有越来越多的外来资本加入，然后对资金依赖越来越明显了，如果没有强大资金支撑它都没有办法做出来。这对企业发展是不是会带来一些风险或者说一些限制？

　　杨大谷：答案肯定是不会的。最典型的实例，就是我们潘石屹老人家从国外搞的两百个亿，这是第一个例子。第二就是土地供应在中国是计划经济的，开发才回到了市场经济过程中，既然计划经济供应下，土地局限供应非常少，少了资金注入拿到土地一般不会出现经营风险。而且中国GDP越来越好，增长很快，所以买家消费潜力还是非常大的，如果说房子开发了但是买方潜力非常弱，这可能给金融给企业带来一点风险，因为买房追捧消费地产非常厉害，所以有效计划经济供应下，再加上一些金融支撑，我相信没有太大的风险的。

　　但是据统计中国房地产确实像你说的那样，中国企业资本依托还是非常厉害的，如果说中国在这方面去控制一些金融依托的话，返过来会对房地产开发速度产生一些限制，但是目前深圳特别是对开发商，这种金融限制还没有什么施行。只是从8月1日开始，中国银行已经对个代买房按揭施行了限制，明显增加了销售成交这是事实。

　　我不知道你是否了解，我们还是回到供求关系上，他们供应量非常少，就是有资金进入它的供应量还是偏少，求的人特别多，需求量特别大，这里面有一个不平衡的关系，对房地产开发企业来说它的风险很少，如果说金融的滋生会不会给企业带来风险，好像没有这样一个风险存在，反而政策会给房地产开发带来一点风险。

　　观点网：您刚才说到供求关系的不平衡，使我想到才出来的一个新闻就是对二手房首付的提高，这就会促使本来想买二手房的人考虑购买新房，这会使供应更加不平衡，你怎么看待这个问题？

　　杨大谷：这个政策我感觉它是有利有弊的。第一，它的目的是控制炒家进行太多的交易，赚了钱赶快出手。买家把房子拿到手上，它一旦增值了就想脱手，现在银行出了一个条例，不给二手房做按揭，甚至很少，所以它阻碍了房地产的流通。有利的一点，控制了房价的增长，二手房交易变小，它的增值可能会缓慢，但是如果说从另一个角度来看，如果限制了二手房的流通，也就是限制了房地产产业链的流通，事实上对房地产是不利的。需要买房的人门槛更高了，他可能买不到房。他买新房，一般从市场层面来看，二手房肯定比一手还便宜一点，所以有很多人他想在市中心买二手房，因为二手房便宜一点。但是银行一旦缩紧的话，整个产业的流通，一旦产业流通不顺畅，就会导致房地产的不健康发展，一个是可能使房价会跌，一个房价可能更高，一个房价变高，一个房价变低。

　　观点网：房价变高觉得可以理解，因为更多人买新房，那么房价变低的原因是什么？

　　杨大谷：房价变低是二手房放盘量变大，它流通不了，导致很多人心理发慌，他认为一旦我这个房子卖不掉，没有接班的人，没有下家，找不到下家，他可能造成心理的恐慌，所以往往这种恐慌一出来之后，投资者持有产业的人，一般会导致房价的浮现。

　　观点网：今年国家宏观的政策没有出台，就是说你现在会不会担心。然后，您对这方面宏观调控有什么预想？您觉得它会有哪方面？

　　杨大谷：我感觉一个政策它和定性也有关系，也有它的不确定性。第一，事实上中国房地产政策，打还是打击了重点。首先就是“国八条”，打上海，使上海起到遏制作用，非常有效地温州人赶走了。“国六条”它们似乎没有感到遏制某个房地产，事实上“国六条”出台之后去年的房价暴涨，但是今年2007年国家没有出台很强硬的宏观调控政策，但是真正有很多在延续“国六条”在执行、在督查，就是严格执行“国六条”。第二，8月1日开始，深圳成交量接近萎缩，因为今年出台了几个政府：第一个是，打击炫富广告；第二，整顿房地产交易资讯，比如什么VIP卡啊，第三政府联合其他部门普查房地产的市场，另外还出台了一个境外人口购买房地产只能买一套等等出台的政策，还有收紧二手房的按揭等一系列政府，明显区分房价的回落，8月份房价急剧下降。也就是说，“国八条”把上海房价给落实了，“国六条”07年把深圳房价给弄低了，那么我相信剩下的广州或者北京。他拿什么压广州或者北京，事实上广州和北京的房价还没有那么高，现在慢慢变快，广州6月份的时候是8600多元均价，北京好像13000多元。

　　观点网：广州和深圳太近了，深圳房价一直是全国最高的，可能更多的人注意力被深圳吸引过去了，广州相对而言比较低，就没有很多人把房价集中到广州这边。

　　杨大谷：所以如果他要再出政策，他会广州和北京下药。去年没有看到相应的效果，但是今年陆续的媒体可能会报道楼市成交下滑的一种现象。既然上海也被搞定了，深圳也被搞定了，接下来就要拿政策搞定北京和广州。这四个城市如果房价缓慢增长下，他调整政策也就完成了。

　　观点网：但是一线城市因宏观调控使得房地产商的利润下降了，是否让开发商急需往二线城市扩张？是否会造成二线城市房价的上涨。

　　杨大谷：实际上还有一个领头羊的问题，就像别人说的豪宅买家不在乎房价，豪宅买家把房价带上来，只有买小户型才非常在乎房价，四个发达城市，房价都已经不涨了，或者涨得很少，那其他城市就不可能过快增长，如果这四个城市被打压，那么我相信中小城市也不会过快了。

　　观点网：那您觉得现在开发商积极让二线城市扩张，您怎么看待这个问题？目前二线城市发展的规则您觉得是什么？

　　杨大谷：我也跑了很多二线城市，去看地、去找项目。目前二线城市，首先房地产开发的程序还没有一线城市那么规范，他的活动性非常强，或跌或涨可能会比一线城市来得简单。开发商为什么往二线城市走了，因为他们认为一线城市涨幅有限，而且很多开发商担忧一线城市涨幅过快会引来暴风雨。或者房价可能突然会下滑，他可能认为存在泡沫会下滑。所以感觉一线投资风险比较大，因此会在二城市找土地、找项目，因为二线城市没有过快的增长，未来发展前景还是非常可观。开发商不希望暴利，他是希望赚取稳定的利润，开发商不希望在北京、广州赚取暴利，他赚取暴利是对社会不负责任。他认为即使暴利赚取，他也会觉得下一个项目存在泡沫，所以他就往二线城市走。

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