平淡了两年的上海楼市似乎重现2004年的火热景象：最高单日成交量超过1500套、排队购房、房价上涨……在以人民币为代表的资产持续升值及对内隐性通货膨胀的背景下，不动产良好的保值增值投资属性仍将为置业及投资者广泛看重。

　　现在的问题是，怎样在不动产投资属性凸显的情况下尽可能保证居民的居住权益？首先要对不同收入人群的置业需求进行区分。对不同的收入人群，政府要扮演不同角色。高收入人群的需求应当完全市场化；中等收入家庭多具较强的购房能力和较高的居住需求弹性，是住宅的主要购买者，应以税收、信贷、产业等政策鼓励并规范其购房行为；对于低收入人群，房屋需求缺乏弹性，在一定时间内不具备购房能力，政府保障要发挥作用。

　　政策需要贯彻落实针对低收入人群的居住需求，需要保证基础的纯保障性质的廉租房的建设和管理。

　　廉租房的进、退、还，是当务之急，这方面的制度和执行都需要完善和规范。相关信息需要定期公布。目前政府可以定点向开发商购买普通商品房用作廉租房和其他保障住房。相应的监管也要跟上去。

　　针对中等收入人群，面临的问题是如何满足尽可能多的城市居民的新增和改善需求，同时预留未来城市扩容需要的空间，避免因居民住房负担过重而挤占其他消费和投资的空间。

　　对这一问题，目前的政策导向——加强普通商品住宅供应、加大中小户型的供应比例是非常正确的。关键在于要有可执行的细则和实际的执行力度。可以包括以下几个方面：首先，加大普通住宅土地供应和盘活存量土地的比重。解决目前供求紧张的局面，最有效的方法就是加大土地供应。盘活存量土地包括加大企业并购等方式，例如万科并购恒大后，今年产品已经开始推出市场。

　　其次，加大功能型户型，即90平方米以下户型的供应。目前房地产商对“90/70”的政策理解不够，项目规划推迟，导致推盘延迟，从而供应被动或主动下降，供应量缩小与需求高涨形成明显对比。需要在政策上尽快予以明确指导，促进发展商加快开发和推盘速度，保证市场供应量。对捂盘行为在交易环节上予以管理。政府也要盘清家底。

　　建议：“土地双轨制”

　　目前世界上解决土地供应有两种模式：一是以中国香港、新加坡为代表，土地集约供应，保障性土地制度健全；二是完全市场化土地供应，以市场性土地供应力度抑制高地价带来高房价，比如美国等。

　　目前看来中国土地集约化的制度不会改变，同时保障性土地制度系列缺位。政府要么在短时间内完善保障性的土地以及住房制度，要么针对不同的区域——比如土地越来越少的城市——可以采用第一种做法；对城市化进程还很慢、土地供应余地还很大的区域，建议采用第二种土地供应办法。这样既能促进城市发展，又能鼓励开发商为区域经济做贡献。

　　政府是房地产市场的监管者和保障者，需要规范市场秩序、当好裁判，在扶助弱势群体方面责无旁贷。因此，保障住房和市场住宅的用地、融资、贷款扶持等需要有清楚的计划，金融、税收、交易环节的相关部门要给出清晰的市场政策，扭转购房消费的单向局面，宜买则买，宜租则租。

　　在保障之外，房地产市场的行政倾向相应弱化，毋需把房价与官员政绩相联系。只要符合经济规律，房价可以少调控或不调控。这是因为房地产市场由投资行为决定，由此需要做的是类比股市，系统分析目前各种指数，建立系统的指数解读体系，帮助媒体和购房者通过了解相应的指数变化买卖投资房产，使得购房舆论形成有数据可依、准确判断市场的体系。

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