引　7月印象

　　7月，一位平常出手很阔气的朋友突然开始叫穷，事情由来是这样的：2003年，他在市中心买了一套房子自住。当时商业贷款利率5.04%，房子总价28万元。他首付10万，向银行贷了18万元，20年期限的商业贷款，等额本息偿还，月供1192元。20年向银行支付的本利和为28.6万，利息为10.6万元。

　　2005年底，房贷利率上调到5.31%。朋友因手中有笔闲钱，遂进行房产投资，向银行贷了60万元，分别在金山和江滨买了两套房子，加上第一套房子的贷款，他每月要向银行还贷5257元。20年下来将要支付本利和为108.2万元，利息总额高达48.2万元。

　　“谁会想到3年来，央行连续7次加息，5年期以上的贷款利率就算是优惠利率也高达6.12%，如今我每月要多交385元的月供，78万元的贷款，20年本利和为135.4万，利息总和57万多，相当于白白损失了一套房子啊！心痛！心痛！”

　　7月，最受人瞩目的是央行打出的组合拳———加息减税。经过多次利率调整之后，尽管房价仍继续上涨，但涨幅渐缓的趋势已十分明显。不过，由于利率调整对房地产市场的影响是逐渐的，滞后的，此次的调控会使市场产生怎样的变化还无法在短期内显现出来，但加息对于投资者的影响却是不容忽视的。

　　指数分析

　　价格指数涨幅明显趋缓

　　2007年7月福房指数为131.56，与上月相比涨幅为1.68%，较6月份与5月份的涨幅0.023%相比，有了一个较大幅度的提高。本月指数与去年同期相比上涨6.56%，而上个月涨幅同比仅为5.74%,尽管价格指数涨幅略升，但涨幅依然趋缓。

　　从福房指数折线图中我们也可以看到，在过去的一年当中，除了2006年12月和本月福房指数有一个比较明显的增幅外，其他各月均较为平稳，呈现稳步上升的趋势。

　　市场分析

　　成交量继续大幅萎缩

　　7月，市场成交量进一步大幅减少，为11.44万平方米，仅相当于去年同期交易量的28.28%，是继上月成交量跌破20万平方米后的又一次较大幅度下降。

　　反观价格指数的上涨，成交量的持续萎靡不振，市场呈现出了严重的价升量缩的态势，说明价格的上涨不是建立在需求增加的基础上。长此以往，势必导致市场泡沫生成的风险，此现象的进一步发展值得重点关注。

　　除此之外，土地供给日益紧张推动了地价的上涨。而开发商自然将增加的成本转嫁给消费者，使消费者成为地价上涨的最终承担者。此外，地价上升，也造成开发企业转战到低成本地价的二三线城市开发。

　　这几年，福州的城区面积尽管在不断扩大，但是具有完善基础设施的土地供给也愈显不足，有可能导致未来住宅可售面积的下降。另外，开发商为等待更好的市场而压盘惜售、股市对资金的分流、市场结构性供给问题等都使福州住宅一级市场近期出现成交量大幅度减少的市场状况。

　　板块分析

　　西区蝉联冠军宝座市中心交易量激增

　　7月，尽管福州市商品住宅成交量继续萎缩，但均价比上个月的4866元/平方米高了1283元,为6149元/平方米。由于均价是非同质楼盘价格的加权平均，在此，提醒读者不可将其当作房价涨跌的依据，仅可当作辅助参照数据来分析市场。

　　市中心板块本月交易量占交易总量的34.08%，明显高于6月份，交易均价也略高于上月，为7627元/平方米。

　　西区板块本月均价为6255元/平方米，明显高于上个月的5108元/平方米，均价价差依然居各板块之首，蝉联冠军宝座。

　　五四北板块均价6084元/平方米，高于上月。

　　金山板块本月均价为5607元/平方米，明显高于上个月的3246元/平方米。

　　本月仅有北江滨板块交易均价略低，且交易量萎缩，整个板块仅交易2075平方米，其中均价较高的融侨锦江G区仅成交338平方米。

2007年7月楼盘成交排行榜

　　品种分析

　　小户型成交量占首位

　　7月，福州商品住宅共成交1018套，是继上月成交量减少近50%之后的又一次较大幅度的萎缩。其中，户型面积120平方米以上的住宅交易量大幅减少，180平方米以上户型由上月的405套减少至119套，减幅高达70.6%，120～150平方米及150～180平方米户型的交易量也分别减少了142套和54套。而90～120平方米中小户型在市场总成交量大幅减少的情况下，本月成交量与上月基本持平。90平方米以下户型成交量上月急剧下降，而本月却有所回升，增加了82套，雄踞各户型中成交总套数之首。

2007年7月商品住宅成交面积分析表

　　低价住宅交易量大幅减少

　　7月商品住宅成交状况与6月相比，有着不同的格局。均价4000元/平方米以下的住宅成交量大幅减少，削减345套。除了均价5000～6000元/平方米及8000元/平方米以上的住宅交易量分别增加了11套和48套外，其他各价段成交量均有所下降，这说明供给结构性问题依然突出。

　　近期，中小户型的住宅销售较不稳定。各月的销售比例时高时低，这可能与每月市场的供给结构有关。另外，由于中小户型总价低，销售容易受到营销方式和营销活动的影响。

2007年7月商品住宅成交价段分析

　　观点

　　房价走向仍存在变数

　　从7月福房价格指数图的走势来看，房价有进一步走高的倾向。房价为什么会持续不断地上涨？

　　其实，探究房价的走向，首先要看其最主要成本———土地价格。开发商从政府手中以高价拍得土地，只有在土地上建高价房，才能收回成本和取得投资回报，土地的高成本推动了房价的上涨。

　　土地是一种稀缺的资源，其价格本身就具有上涨刚性。即使土地人为地“归零”，以零地价划拨给开发商，土地价格也不可能为零，房价也下不来。而且随着时间的推移，未来地价可能会继续上涨,若土地的结构性供给未得到改观，房价还有可能会在地价的推动下呈上升趋势。因此,房价要进入健康发展轨道，有赖于作为控制土地资源的政府主管部门加强土地结构性供求与地价的科学管理。

　　除了土地价格会影响房价走向外，住宅市场十分特殊的市场结构———寡头垄断也起到很大的影响。由于土地的唯一性,决定了拿地后房地产开发企业的垄断开发行为，包括垄断定价和垄断数量供给等。目前市场的话语权在开发企业一边，许多开发商为了保持市场热度，捂盘惜售等现象时常可见。

　　在寡头垄断市场结构中，并不是土地或商品房供给量越多，房价的上涨就会有所缓和，相反，更多的供给，只能带来高空置率和空住率，给市场未来发展埋下隐患。因此，一个合理、均衡的市场供给结构是有必要的。现在福建政府部门已意识到这一点，加大了经济适用房等保障性住房土地的供应，与此同时，还进一步完善了国有土地使用权“招、拍、挂”出让制度，重点保证经济适用房、廉租房、限价房和中低价位、中小户型普通商品房用地的供应，这都将使房价步入一个健康曲线。

　　不过，现阶段我们不能不看到，由于对人民币升值的预期上升，对于像福州这样的沿海城市，海外华侨众多，人民币的升值将成为华侨回国投资的好机会。此外，福州市住房公积金贷款的最高额度大幅提高，都将刺激市场的刚性需求。再加上房价上涨存在惯性，随着下半年房市“金九银十”的到来，低迷的成交量能否复苏？未来保障性住房的大量上市将会对房价产生怎样的影响？市场诸多变化还很难预料！

·上海85块国有土地使用权成功出让 07/08/15

·七大重点城市出现股市资金回流楼市 07/08/15

·中国十个代表性城市房价走势分析 07/08/15

·谁是房价疯涨的幕后推手 07/08/15

·深多银行停二手房贷新房首付四成 07/08/15