六月份主要事件

　　1、央行连续上调存款准备金率

　　6月5日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率至11.5%。在此之前今年4月16日和5月15日已做过两次上调。个人住房公积金贷款利率也相应上调。

　　央行的举措是为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定。是逐步提高银行准备金率和利息长周期过程中的一次行动。背景是中国经济增长速度偏快的趋势有所加剧，应防止经济由偏快转为过热，避免出现大的起落。对上海房地产而言，存贷款利率和公积金贷款利率的提高具有抑制投资和需求的作用。

　　2、上海严打捂盘惜售及虚假销售高调宣布检查三个涉嫌违规项目

　　6月5日上海房屋土地资源管理局宣布了新的房地产市场秩序专项整治工作，对汤臣一品、嘉和国际大厦、经纬城市绿洲等三个商品房项目的开发商和广威房地产经纪有限公司进行专项检查，并在检查期间暂停了嘉和国际大厦和经纬城市绿洲两个项目的网上销售和广威公司的网上操作。房地局相关人士表示，检查结果将在不久后揭晓。市场和舆论反映主要集中在汤臣一品及其开发商身上。

　　此次房地局专项整治工作的重点之一在于检查和处理房地产开发企业的捂盘惜售行为，包括已达预售标准不办理网上认证、不申请预售或已办理网上认证未在规定时间内申请预售；已取得预售许可证不开盘或已开盘拒绝对外销售；以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。哄抬房价也是此次整治的重点，要依法查处房地产开发企业纵容雇佣销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为，并依法查处房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为。

　　此次检查在上海商品房价格回升的背景下进行，对于稳定上海商品房价格、规范市场交易秩序具有积极作用。但这次宣布检查不是在已有检查结果的情况下提出的，给人以程序和方法不够完善的印象。

　　3、上海两大房展同时亮相

　　6月7日上海房交会和上海商业地产展示交易会两大房展同时开幕。

　　本次房交会吸引了沪上房地产50强中的品牌企业，包括绿地集团、万科集团、易居(中国)、中星集团、中环集团、上实集团、建工集团等。房交会集中展示了150多个楼盘项目，600多万平方米的普通住宅和精装修住宅，同时还展示了别墅、商铺、写字楼等物业形态，房源种类呈现多样化。

　　上海商业地产展示交易会吸引了上海置业、静安地产、弘基企业等30多家商业地产开发商以及相关的服务机构参展，参展项目面积近300万平方米，其中包括大型商业广场、ShoppingMall、商业街、商贸城、专业(主题)市场、特色步行街、工业园区、创意产业园区、服务业集聚区、总部中心、工业厂房、写字楼、商务公寓、产权式酒店、旅游度假区等。本次展会有100家商家、20家金融基金、2000位投资人赴会团购50个优质商业地产项目。

　　两大房展集中反映了上海楼市回暖、销售旺盛的现状。后市如何有待进一步观察确认。

　　4、上海市政府认为楼市发展总体平稳，供需基本平衡

　　上海市政府发言人6月8日表示，今年1-5月，上海市批准商品住房预售面积738万平方米，与去年基本持平。目前全市在建住宅施工面积保持相当的规模，超过6100万平方米，比去年同期有所增长，预计今年上市供应量与去年基本持平。供求比方面，从网上可售住宅加上新上市住宅与住宅成交量比较，当前已达到了1.5：1，供应量充足。新建商品住房销售情况总体平稳。去年下半年起市政府集中清理了一批未开工的楼盘，增加了90平方米以下中小房型的比例。这些楼盘基本都位于中、外环线之间，适合居民居住的区域，预计将会陆续开工上市，上海楼盘后市因此供应充分。

　　市政府发言人还表示，上海将继续贯彻“三个为主”的原则(即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主)和“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的方针，进一步加强和改善房地产市场调控，努力完成房地产市场调控的目标。房地产市场调控和交易秩序整治是一项长期的工作，政府会始终对房地产交易中的违法违规行为保持警惕，并且开展长期的检查和治理。对于违法违规的企业，会采取一定的整治措施。

　　上海市政府发言人对上海房地产市场的公开表态每年并不多见。这次发言反映了政府对市场的基本判断和调控信心。

　　5、市房地局成立全市房地产指挥监测中心

　　覆盖全市房地资源系统的信息集聚、信息展示和行业指挥监测的市房地资源局指挥监测中心于6月8日成立，其业务内容覆盖土地管理、商品房建设、房地产市场、房屋管理、地矿管理、行政审批等房地资源行业的主要管理领域，具备信息聚集、实时监控、辅助决策和在线指挥等重要功能。该系统尚属国内首创。

　　同时成立的行政业务办理中心是一个集事务受理、协助办理、信息采集和行政终端为一体、“既受又理”的综合服务平台，定位于建立规范、透明、高效、便民的房地资源阳光审批体系，努力实现“网上监控”和“网上审批”同步。

　　上海市建立房地产指挥监测中心不仅对上海市，也对全国具有重要意义。我国房地产宏观调控和地方管理，就是应该建立在全面、及时、准确的信息基础之上。用真实数据反映现实，用真实数据辅助决策。

　　6、上海对个人转让非普通住房将核定征收土地增值税

　　6月14日市地方税务局根据国家有关规定，就本市个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题发出通知。通知明确本市对个人转让普通住房的仍暂免征收土地增值税。普通住房的标准仍按本市2005年公布的标准执行，不符合该标准的均为非普通住房。个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收土地增值税；对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从2007年7月15日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　对个人转让非普通住宅核定征收土地增值税，在房地产业界是存在质疑的。主要是非普通住宅核定标准和征收土地增值税核定基数的科学性。销售商品住宅的价格增值数额中，土地因素的增值只是其中的一小部分。如果按照商品住宅销售的全部增值价格作为征收基数，那么这种税收将是一种与销售营业税和销售所得税同时存在的重复征税。

　　7、浙江绿城12.6亿拿下新江湾城D1地块

　　6月21日，绿城集团在公开挂牌竞标中以1.25万元/平方米的楼板价拿下新江湾城D1地块开发权，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。D1地块占地面积59253.7平方米，容积率1.7，可建面积超过10万平方米。

　　新江湾D1地块的高价出让，明确反映出开发商对于新江湾城和上海楼市的前景依然非常看好。由于新江湾城整体定位较高，规划相当完善，而且依托五角场城市副中心的区域优势，该地块自然吸引了众多国内外有实力的房地产开发商。越来越多的内地房企因为已经实现多元化融资，所以也参与其中。绿城(中国)去年在香港成功IPO，今年又获得增发。

　　在当前可供招投标的商品住宅用地不多的情况下，地价上涨已成为推动房价上涨的重要因素。在上海投资商品住宅开发的已成为大开发商的专属领地，中小房地产开发商已无能力获得中心城区商品住宅的开发用地。

　　8、新鸿基80亿造浦东新地标汇丰入驻上海国金中心

　　6月25日香港新鸿基地产集团与汇丰宣布，由新鸿基地产倾力发展的地标性商业项目--上海国金中心将成为汇丰中国总部所在地。香港新鸿基集团共投资80亿港元，开发建设位于浦东小陆家嘴的综合商业发展项目。整个项目由双子塔楼和一座低层建筑组成，建筑总面积约40万平方米，其中21万平方米为甲级办公楼；9万平方米为两家顶级酒店，共有656间客房；10万平方米为购物中心，将汇集全球顶尖品牌旗舰店。整个项目预计将分段于2009年至2010年落成。

　　上海国金中心的开发是上海中央商务区开发的重大事件，将成为上海国际金融城的重要组成部分。连同其它项目的开发，浦东小陆家嘴地区到2010年将呈现与今天很不相同的城市地貌，城市功能和能级将得到极大的改善提高。

　　9、上实控股以21.3亿元获得上海城开40%股权

　　6月27日上实控股在香港联交所发布公告，宣布与徐汇区政府共同执掌上海城开集团。上海城开目前可供开发的土地面积约200万平方米，主要分布在上海、昆山、长沙和合肥。其中两个标志性项目为占60%权益的徐家汇中心和占90%权益的万源城。

　　上实控股和徐汇区政府的此次合作完成了多年来城开集团完善公司治理结构的愿望和股本多元化的目标，体现了上海市大开发商之间公司重组、联合开发、战略合作的发展趋势。

　　10、上海又连续发布4、5号土地挂牌出让公告

　　上海市房屋土地资源管理局6月28日连续挂出4号、5号两个土地公告，共推出20幅土地。其中4号公告中出现了难得一见南京东路的商业地块。

　　4号公告挂出黄浦区、浦东新区、普陀区、松江区、闸北区和奉贤区等6个地区的13幅国有土地，出让面积共计25.679公顷。其中除浦东以及奉贤的两个小型住宅用地之外，其余多为商业、办公用地。

　　5号公告则全部是工业用地，推出闵行区和松江区两个地区7幅国有土地使用权，出让面积总计为14.5633公顷。

　　上海连续推出土地招牌挂出让公告反映出上海加大土地供应的努力。目前上海市新建商品房开工量以及商品房存量都处于紧缩状态，此前一直有专家要求上海加大土地供应力度，以缓解房产供应短缺的状况。实际上，由于供应量稀少，上海目前土地出让市场正屡屡创出天价。但是虽然土地供应积极，但从实际供应来看，最为紧缺的住宅土地供应依然不多，商业以及工业地块成为土地供应的主角。

　　11、外资继续大举进军上海房地产

　　2007年第二季度当中，从公开披露的外资进军上海房地产的案例主要有：中新集团4月3日以5.05亿港元的价格收购位于上海松江的综合性商业

　　项目“上海九久青年城”。项目地块分为两部分，总占地面积5.80万平方米，总建筑面积为21.65万平方米，开发商业、写字楼及酒店等，预期2009年竣工。

　　4月15日媒体报道翠湖天地御苑因为海外机构投资者的介入导致成交然放量。来自中东的“神秘”资金方，通过美资背景的基汇资本(GatewayCapital)以6亿元人民币的总价整体收购了翠湖天地中的第18号楼，共103个单元。收购单价为4万元/平方米左右。市场消息称基汇资本只是受委托进行收购操作，真正的买家是中东资金。基汇资本则为美国资金背景，其股东包括美国第四大银行Wachovia及美资基金Angelo，Gordon&Co等。

　　香港国中控股有限公司以2.06亿港元的价格出售虹口北外滩地块给BSI(一家在香港注册成立的公司)，其最主要的资产为一幅面积8910平方米、位于上海虹口区的东大名路81街坊地块，拟建造集办公、商场、酒店于一体的超高层写字楼。楼高为48层，总建筑面积7万平方米，总投资约5.9亿元人民币。

　　美国第四大银行美联银行(Wa-choviabank)以8.5亿元入股上海华丽家族集团名下卢湾区综合项目莱茵广场。该项目位于鲁班路611号，占地18185.3平方米，地上总建筑面积约为7.5万平方米。包含酒店式公寓、五星级酒店、住宅、商业店铺和办公楼。

　　凯德置地斥资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，由此获得青浦徐泾占地14.2万平方米的住宅用地，可建造约200套低密度住宅。

　　中国海外发展有限公司以6700万美元的价格将旗下位于上海卢湾区的一个综合性地产项目50%股权出售给摩根大通房地产基金。项目位于“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(北块)”，土地面积约2.5万平方米，总投资2.3亿美元。根据规划，该地块将建成面积约9.5万平方米的办公和公寓式办公物业。

　　永新国际斥资1.5亿港元收购了新瀛国际酒店开发管理有限公司的全部权益，获得了位于马当路附近“淡水湾花园”开发权。该项目占地面积3.6万平方米，总建筑面积约15.2万平方米，包括8幢18-32层高层住宅和4座临街商场。

　　上海高档商品房市场随着我国金融业的全面开放和上海城市发展，将得到更多的海外机构青睐。直到今天虽然我国有房地产限外政策，但基本上不能阻止海外投资者进军上海的步伐。

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