一、四月份主要事件

　　1、九部委赴上海督查房地产调控

　　由建设部、监察部、国土资源部、国家发改委等九个部委组成的全国房地产市场宏观调控政策落实情况督察组在4月份奔赴上海督查上海的房地产宏观调控执行是否到位的情况。结束督察后，建设部将在全国三十五个大中城市建立一套房地产信息系统和预警预报制度。通过这套体系，加强对市场供求总量、结构、价格的调控，增加房地产的透明度，引导企业理性投资、消费者理性消费。

　　由于近几年对房地产市场的宏观调控并未完全达到预期的效果，所以今年国家开始将重点放在对全国房地产市场调控的落实情况的督察上面。今后将通过准确、及时、具体的数据作为房地产市场调控的依据。

　　2、沪首批四家外资银行正式开业

　　4月2日首批四家外资中国法人银行--汇丰(中国)、渣打(中国)、东亚(中国)、花旗(中国)正式开业。外资银行今后将向内地企业和居民提供包括人民币存贷款的全面银行服务，逐步开展包括房地产消费信贷和开发信贷的业务。

　　外资银行全面进入人民币存贷款业务后，中资银行面对的市场竞争压力开始增大，虽然中资银行在网点和客户的优势是外资银行本身所无法比拟的，但就其开放度和服务品种而言，外资银行无疑具有一定优势。中资银行只有在提高自身产品、服务质量和巩固市场后才能应对外资银行的竞争。

　　3、上海公积金贷款累计发放目前已经突破1000亿元

　　1992年上海住房公积金发放了我国第一笔个人购房贷款，15年间总的运营情况良好。全市已累计发放住房公积金贷款1005.89亿元，累计发放户数983453户，户均贷款约10.23万元，贷款售房建筑面积8641.57万平方米，平均贷款年限13年。

　　上海住房公积金已经成为住房保障体系中的基本保障资金，为更多的市民家庭提高和改善住房条件提供完备的政策性住房金融扶持。今后有望扩大对中低收入家庭进行住房消费(购、租)的资助，其中包括由公积金中心提供廉租房补充资金，对一些困难群体进行托底性保障。扩大公积金使用范围后，不同收入和家庭条件的购房者采取不同级别的公积金贷款政策，将摆脱公积金使用单一的模式。公积金受众面也将进一步得到扩大。

　　4、八部门联手打击房地产领域违法违规、权钱交易

　　建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、工商总局等八部门联合部署，从4月下旬起对全国房地产市场秩序进行专项整治，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行。此次整治行动将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况。与此同时，房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为也均在检查之列。对在检查中发现问题的房地产开发企业将依法进行审计和检查。

　　此次八部门对房地产市场的专项整治也是国家为了落实宏观调控政策的效果所采取的一系列行动之一，整治重点转向房地产领域的企业和个人的违法行为。这将对上海的房地产健康发展起到重要的保障作用。

　　5、农行调整房贷固定利率

　　继光大银行和建设银行之后，4月5日，中国农业银行也宣布对旗下的固定利率房贷业务产品的利率水平进行调整。目前农行的固定利率房贷业务有两种产品：一是个人住房固定利率贷款，在整个贷款期限内利率保持固定不变；二是个人住房混合利率贷款，在贷款开始的一段时间内(利率固定期)利率保持不变，利率固定期结束后转换为浮动利率。调整后，农行3年、5年和10年期固定利率房贷基准利率分别是6.66%、6.84%和7.20%。

　　由于今年我国银行存贷款利息处于上升调整通道中，固定房贷利率今后是否也跟着加息水涨船高有待观察。

　　6、上海宾馆建设势头很猛

　　在中高端市场方面2004年上海有9家宾馆酒店投入营运，新增客房2065间；2005年新增12家，客房3313间；2006年又新增17家，客房5901间。预计今年内上海开业的宾馆酒店将达23家，客房数8576间。其中市场定位在五星级的有13家，客房5931间；定位在四星级的有10家，客房2645间，五星级的比重增加到69.16%，四星级占到30.84%。

　　新型经济型旅店在沪扩张的势头不减，今年新增客房不会少于10000间。这个数字加上中高档市场的8576间客房，2007年上海的新增客房总数至少有18576间。上海目前至少还有58个在建、拟建的高星级酒店项目将于2008年至2010年完工，其客房总量按平均每个372间计算大约是21576间，可用于接纳330万增量的入境过夜人次。

　　随着上海城市建设的发展和经济地位的提高，再加上世博会的影响，上海酒店业发展趋势也越来越迅猛。合理控制和提高酒店的数量和质量已经成为了目前上海酒店业发展的关键所在。

　　7、上海地产年会召开

　　4月22日集合了数百名房地产企业家的2007上海地产年会召开。此次上海地产年会由文新集团下属三家重要纸媒《文汇报》、《新民晚报》、《东方早报》的房地产部和新浪上海房产联手举办。原建设部副部长、中国土地学会理事长邹玉川、国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、著名经济学家茅于轼均出席该会。

　　上海房地产一直受到全国的高度关注。上海实地考察和现场交流是此次会议的重点内容。上海也愿意听到包括中央各部门和房地产经济学家对上海房地产发展的各种建设性意见。

　　8、央视曝光陆家嘴中央公寓内幕

　　4月23日，央视《新闻调查》播出了名为“上海楼盘房价虚高内幕：每个环节都存在人为操纵”的节目。栏目以开发商小股东耀国能源公司举报作为线索，披露陆家嘴中央公寓在开发和销售过程中存在经营者侵吞利润、内部交易、虚报成本、人为操纵房价的嫌疑。报道在上海房地产业内引起一定反响，导致各主管部门前往调查核实。

　　调查最终结果是有所突破，还是转移调查方向，甚至不了了之，是社会继续关注的重点。

　　9、上海土地出让1号公告发布

　　4月27日，上海市房屋土地资源管理局向社会发布2007年国有土地使用权挂牌出让第1号公告。本次公告挂牌出让土地共45幅，涉及宝山区、奉贤区、南汇区、南汇临港、青浦区、松江区、杨浦市城投、杨浦区、金山区和闵行区10个地区，其中经营性用地11幅，工业项目用地34幅，土地出让总面积为106公顷。

　　本次公告工业项目用地高达34幅，表明了本市认真贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，将全面推行工业项目用地招标拍卖挂牌。

　　10、市政府召开会议决定加强住宅小区综合管理

　　市政府4月29日召开常务会议，讨论并原则同意《加强本市住宅小区综合管理行动计划(2007-2009年)》。会议要求通过三年的持续努力，进一步理顺本市住宅小区综合管理的体制、机制、法制，重点完成六个方面的目标：一是违法搭建、群租等热点、难点问题的整治取得明显成效；二是供水、供电部门对住宅小区内相关管线和设施设备维修养护的责任落实到位；三是业主依法、理性、有序参与物业管理活动的能力得到增强；四是帮助市民及时解决住房维修的全市物业服务呼叫平台基本建成；五是改善广大市民居住条件和居住环境的新一轮旧住房综合改造工程全面完成；六是住宅物业管理社会公众满意度有新的提高。

　　上海现有住宅小区8486个，建筑面积3.8亿平方米。十多年来，本市对房屋管理体制进行了全面改革，物业管理市场机制初步建立。但随着经济社会的发展，住宅小区管理也面临着一些困难和矛盾。上海加强住宅小区管理涉及千家万户，是认真解决人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的直接体现，也是努力构建和谐社会的重要基础。

　　二、五月份主要事件

　　1、假日楼市预订785套房

　　为期4天的“假日楼市”5月4日在上海展览中心正式落幕。参展的250个楼盘的汇总情况显示，包括外地房源在内，共有785套房源被买房人预订，意向金额达到了9.5亿元，平均每套120万元。小房型偏少、单价偏高依旧是展销会上存在的主要问题。

　　这次展销会和上海市的各项房地产销售数据表明，上海商品住宅的交易量和交易价格有了明显的回升。

　　2、上海市财税局明确共有经营性房产税政策细则

　　5月9日上海市财税局发布了《关于居民住宅内业主共有的经营性房产缴纳房产税有关问题的通知》。对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代缴人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。房产原值包括房屋不可分割的附属设备。

　　业主共有的经营性房产实施房产税长期以来一直是薄弱环节，这次提出实施细则使征税工作的可操作性大大加强。

　　3、上海市房协认为房市供求比1.5：1

　　上海市房地产业协会负责人指出，今年一季度新增上市面积比去年同期约增长6%，全市目前在建住宅施工面积近6000万平方米，比去年同期有所增长。预计今年上市供应量还将与去年基本持平。从网上可售住宅加上新上市住宅与住宅成交量比较，上海供求比当前已达到了1.5：1。

　　这一数值提出以后，上海房地产界有的认为目前商品住宅的供求比是正常的，能够满足消费者的需求，有的则认为这一供求比反映了上海商品住宅在建规模如不迅速扩大，将导致市场供求失衡。

　　4、国际地产投资与开发博览会在上海召开

　　博览会于5月24日至26日在上海国际展览中心召开。博览会吸引了来自24个不同国家的85家参展商，展览面积共达6000平米。博览会召开同时世界建筑大会和国际地产投资与开发论坛两个会议一并举行，是一次与中国及国际主要地产投资商、发展商沟通交流的宝贵机会。

　　这次博览会表明国际房地产投资人和建筑师越来越重视中国的房地产业发展。世界各地的一些房地产开发项目开始进入中国招商推销。

　　5、上海出现征收二手房交易个税事件

　　5月25日沪上有媒体报道卢湾区房地产交易中心对二手房交易将按20%征收个人所得税。当晚上海市地方税务局通过媒体出面否认了该传闻，表示“现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化。请各税务机关做好对相关纳税人的解释工作，并按既定政策执行。”在此后的若干天内市场反应并没有因税务部门的声明而平息，大量市民赶往各区县房地产交易中心进行二手房交易登记，一度人满为患，担心二手房交易个税征交办法再次生变。

　　上海市各区县客观上存在二手房交易个人所得税征收税率不一的现象，国家的二手房交易个人所得税征收税率也存在着因不同条件征收税率差异很大的规定。如果税收政策可操作性差，存在着各地的选择性差异，只会导致国家政策权威性和严肃性受到损害，也非常容易导致市场上的政策风险和异常反应。

　　6、上海发布第2、3号土地出让挂牌公告

　　5月29日上海市房屋土地管理局发布了2007年国有土地使用权挂牌出让第2、3号公告，两个土地公告共推出了87幅土地。其中工业用地占到79幅，其余8幅为住宅、商业、办公用途的经营性用地。8幅经营性用地分别位于浦东、宝山、金山、奉贤、崇明等区县，总规模约76.75公顷，其中住宅性质的5幅。

　　上海工业用地招拍挂占据招拍挂用地的大比重，是上海土地出让过程中的阶段性现象。反映出市场上对工业用地的需求量增大。开发商投资上海工业用地相当一部分是看中工业用地批租价格相对低廉，工业用地可按照生产性服务园区和总部经济园区的要求去进行非工业厂房的开发，而且按照上海产业结构调整的原则方向未来工业用地存在着用地性质再调整的可能性。从另一个方面也反映出上海住宅用地招拍挂比重小，供应相对不足的潜在问题。

　　7、国家统计局公布上海5月份房屋销售价格上涨幅度全国最低

　　国家发改委发布今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数。数据显示全国70个大中城市的房屋销售价格与去年同期相比涨幅达6.4%，这是自2006年1月份以来全国房屋销售价格涨幅首次突破6%。全国房屋销售价格与上月环比涨幅为1.0%。新建商品住房销售价格与去年同比上涨6.6%，二手住房销售价格同比上涨6.8%，非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%。

　　在此次公布的数据中，上海5月份的房屋销售价格指数同比涨幅为0.6%，新建商品住宅价格指数同比涨幅为0.3%，在全国70个大中城市中都是最低。即使与上个月相比，上海的房价、新建商品住宅的涨幅也是排名倒数，其中5月房价的环比指数涨幅为0.2%，在70个大中城市中与四川泸州市并列倒数第五。

　　直到五月份上海市仍然是全国房地产宏观调控过程中贯彻执行国家政策最为坚决、调控手段最为丰富、调控效果最为明显的城市。

·2007年第二季度上海房地产主要事件（一） 07/07/30