进一步完善房地产市场管理

　　1、进一步改善住房供给结构

　　合理确定完全市场化供应、半市场化供应和非市场化供应的合适比例问题。住房市场化、商品化的大方向必须始终坚持，市场化供应应占主体，非市场化供应不宜超过30%，配套商品房、中低价位房这种半市场化供应目前可多搞一点，长期则不宜。

　　改进房型设计，控制套型面积。无论从节约使用土地出发，还是从控制套总价出发，套型面积都不宜过大，鼓励多建每套面积70~90平方米的中小户型，120平方米以上的套型宜少建。二室一厅、小三室一厅基本能满足三口之家中等水平的居住需要，每套总价在50万元左右，同多数居民的购房承受能力也比较适应。

　　大力发展住房租赁市场，构建租赁市场体系。在宣传口径上，要把人人具有合适的住房作为目标，鼓励暂时无购房能力者通过租赁拥有使用权房。住房租赁市场体系可以由三个层次组成：第一个层次是高端租赁市场，本地常住的白领阶层和外国公司的高级职员，收入颇丰但暂时无必要买房者；第二个层次是中低端租赁市场。一般中低收入者和外来务工者，暂时买不起房的，可以租用公房或中低档次房；第三个层次是廉租市场。低收入者享受含有政府财政补贴的廉租住房。

　　2、促进房地产开发平稳发展

　　通过宏观调控，促进房地产企业资产重组，实行合作、兼并、股份制等形式，提高资本集中度和房地产企业的竞争力。

　　增强房地产企业自主创新能力，增加房地产业科技含量。鼓励原创性成果，发展集成创新和引进创新。以创新技术促进建筑设计水平、房型改进和智能化、生态化发展，提高房屋性能质量，增强房地产业素质。

　　3、积极发展资源节约型房地产

　　尽快制定上海发展资源节约型房地产规划，包括节地、节能、节水、节材等各个方面，提出适当指标，制定一个量化标准体系，便于实施和监督检查，贯彻落实。

　　修订土地供应计划，按节约、集约、高效利用的原则，严格控制土地供应量，提高单位土地的利用效率。

　　推进资源节约型住宅建设，建立和完善节能省地型住宅标准体系和指标体系，控制住宅区绿化面积和房型，增加所建住宅的使用面积。政府要制定对开发企业建造节能省地型住宅的鼓励政策，以便调动开发商的积极性。

　　4、稳定房地产投资规模

　　目前房地产投资规模过大和增速过快主要有以下几方面因素。

　　首先，房地产投资是拉动GDP增长的重要力量。其次，发展房地产业可增加地方政府的财政收入。房地产投资一方面可以为地方政府带来土地出让金收入；另一方面，房地产业属于第三产业，其上缴的营业税又是地方税的主要税种，发展房地产业可增加地方财政收入；第三，房地产是改变城市形象的重要载体。从这个角度上看，地方政府也热衷于发展房地产业，改善城市形象；第四，大量资金集聚到房地产行业。房地产业的高利润率吸引了大量资本进入，银行贷款、其他行业闲散资金、外国资本、信托资本、基金、股市资本等都在短时间内集聚到房地产行业，而上海作为国际化大都市，房地产发展前景良好。在流动性过剩的背景下，投资上海的不动产是一个不错的投资选择。

　　然而，房地产的问题并不是简单的产业问题，而是支撑其发展的金融业。因此，控制房地产投资规模刻不容缓。

　　一是宏观经济健康运行的要求。因为房地产业较大的投资份额和较长的产业链，带动了高耗能工业，如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，导致能源、交通的短缺和通货膨胀的压力。

　　二是防范金融风险的要求。我国房地产业投资资金的来源，过度依赖于银行资金，投资规模过大、投资速度过快所积蓄的风险，势必由以银行为主体的金融体系来承担。因此，控制房地产投资规模，缓解金融系统的压力，化解可能对金融系统造成的风险，以一个合理的增长速度，保持适度的房地产投资规模，成为当前防范金融风险的一个重要方面。

　　三是房地产市场本身发展节奏的要求。保持适度的投资规模，合理调节房地产市场发展的节奏，涉及到我国经济运行的结构质量和预留房地产市场合理发展空间问题。过度的投资将透支未来的发展空间和带来频拆频建的资源浪费。

　　上海房地产投资尽管近两年增速趋缓，但是其总规模还是较大，达到1300亿元左右。从建设和谐社会的要求出发，上海房地产投资规模宜控制在年均1200亿元左右，占全市固定资产投资的比重宜控制在20%~25%的区间内。根据国际经验，在住宅高峰期，每千人需求10套以上房子。由此推算商品房竣工面积宜控制在2500-3000万平方米左右，其中住宅2400~2600万平方米。

　　5、采取鼓励自住性住房消费政策

　　自住性住房消费需求是房地产市场的基础，也是改善住房条件，提高居住水平的基本宗旨。当前宏观调控的重点要转到鼓励自住性住房消费上来，制定税收、金融等优惠政策，推动住宅市场的正常发展。为此提出如下政策建议：

　　实施税收优惠政策，减轻自住性购房负担。一是，实行差别契税政策。对于一般自住性购房仍可收取1.5%的契税；对购买中低价位住房减免一半即收取0.75%契税；对购买动拆迁配套商品房给予免除契税。二是，实行差别二手房交易所得税政策。对于一般居民卖旧房、买新房，纯属改善住房条件的消费行为，不再收取交易营业税。三是，拟议中的开征物业税也要以具体情况加以区别。应只对占有两套以上和出租的住房收取物业税，而对于自住性住房可免征物业税。

　　推行差别住房消费信贷政策，支持居民贷款购买自住房。为了支持居民改善住房条件，购房贷款也应有必要的优惠政策。一是，贷款利率，对自住性购房抵押贷款利率水平，掌握其略低于一般市场利率，大约可低一个百分点左右。二是，贷款成数，对自住性购房从目前的70%仍恢复到80%。

　　制定购买保障性住房的特殊政策，积极支持中低收入家庭自主解决住房问题。中低收入者购房能力较弱，对于其中愿意购买保障性住房户来说，可以采取以下资助政策：一是，继续鼓励他们以优惠价格购买原住公房。二是，对购买中低档次二手房自住者，享受减免税费、低息贷款优惠政策。三是，对购买中低档次、中低价位新商品住房，契税减半征收，贷款利率实行政府贴息。四是，对因动拆迁而购买商品房者，则减免契税和相关费用，政府更多地贴息。

　　6、平衡供求保持房价基本稳定

　　加强对住房供求关系的调节，实现供求基本平衡，调节住房价格趋向稳定。当前，应适度降低开发建设速度，严控土地供给量，减少住房供给，而重点是鼓励自住性住房消费，保持适度的长期投资性购房需求，促进消费需求，实现新的供求平衡。

　　强化房价的控制政策，加大对住房价格的监管力度。监管的内容和方法主要有：一是，建房成本控制。现在不少开发企业存在着虚报成本、高估成本、人为扩大成本等不实现象。物价部门和房管部门可以联合对开发成本进行检查和审计，加强处罚力度，使其回归真实成本，进一步节省成本。二是，开发利润控制。政府可通过累进的企业所得税把过高利润收归国家财政，抑制房价。三是，着力整顿市场价格秩序。

　　正确引导住房价格预期，增强房价的透明度。一是，政府主管部门要利用信息网络定期发布房价走势，提供正确的房价信息。二是，改进住房价格统计指标，采用三种房价统计方法：第一种是住房平均价格指数，反映总体房价水平；第二种是分区域房价指数，可分为：中心城区、中外环线之间、外环线以外等不同区域房价指数；第三种是不同住房类型中位性房价指数，可分为：独立式别墅房、多层住宅、高层公寓等等。三是，为保证房价指数的可靠性，建议把目前多种渠道的房价指数归到国家统计部门的单一房价指数，同时建立适当的监督机构，监管并确保房价指数的准确性。

　　7、进一步完善住房保障制度

　　从上海实际情况来看，目前最应关心的是中低收入家庭的住房改善，这些人大都是社会的弱势群体。从国际经验来看，无论是发达的市场经济国家，还是新兴工业化国家(地区)，它们在实行住房私有化的同时，都有针对社会弱势群体的特殊性住房保护政策。例如美国和英国，即使在这些市场化程度高度发达的国家，租房居住的比例也在30%以上，其中相当比例为政府资助贫民及其他弱势群体居住的“廉租房”。新加坡及香港特区政府的“廉租房”政策在国际上更是出了名的。

　　什么是中低收入家庭？其具体标准和概念是什么？目前从国家到全国各级政府都无具体规定，特别是对认定中低收入家庭的一些原则性规定，各级政府从来没有权威性的解释。但从目前统计部门提供的数字大致可以界定，即平均收入以下的家庭即可称谓中低收入家庭。根据《上海统计年鉴(2006)》公布数据表明：2005年上海城市居民家庭人均可支配收入为18645元，按每户3人计算，上海2005年城市居民家庭年收入为55935元，即家庭月收入4661元，低于这一水平的即可归入中低收入家庭。我们还可以从统计部门公布的城市居民家庭人均可支配收入分组中看到，目前本市将居民收入划分为低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入共五个等级，其2005年人均可支配收入分别为7851元、11800元、15668元、21313元和37722元，家庭月均收入分别为1954元、2950元、3917元、5328元和9431元。很明显，上述五类家庭中，前三类是可以被划入中低收入家庭的，而前两类家庭是根本不具备购房能力的，即使政府提供每平方米3000元的中低价住宅，如以每套70平方米计算，总价为21万元，这对每月家庭收入仅能维持日常生活开销的“三无”人员、老弱病残和下岗职工来说，依然是一件十分困难的事情。

　　上海完善的住房保障体制应该是：对于收入在中等偏上以上的家庭，可以通过市场来解决其住房问题，对于中等收入或中等偏下的家庭，通过政府为其提供紧凑型中低价住房，对于需要救助的家庭，政府将提供廉租屋，并适当扩大受益面。而对于目前社会最需要关心的最低收入和低收入家庭，由于这部分家庭因为收入超过最低生活保障线，够不上租住廉租屋资格，但对中低价住房又购买不起，这部分家庭被称为“夹心阶层”。对“夹心阶层”的住房问题，可否由政府组织建设一批比中低价住宅标准稍低、面积再小一点的住房，实行“可租可售”政策，既可按照比中低价住宅价格更低的价格出售，又可以按照比廉租房租金稍高的租金出租，由“夹心阶层”根据自己家庭的经济承受能力来决定或购或租。

　　基于上述思路，建议市政府在外环线周边轨道交通附近建设中低价住宅，其建筑标准可比重大工程配套商品房适当降低，套面积一室一厅以45平方米为宜，二室一厅以60平方米为宜，主要为困难家庭雪中送炭。考虑到上海土地的有限性，允许适当提高容积率。根据政府财力，每年建造100~200平方米左右，解决2~3万户家庭住房困难的问题。并借鉴香港实施公屋经验，采取排队登记的办法，实施封闭运作。

　　这样，通过十年左右时间，上海中低收入家庭住房问题可以基本得到解决，从而形成以商品化、市场化、社会化、保障化为目标的上海住房新体制。用科学发展观来促进上海房地产市场的可持续发展。

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