运用反周期策略

　　1、房地产周期波动与反周期对策

　　由于政策对房地产周期波动有着较大的影响，因此人们就会考虑：当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，能否通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。

　　反周期对策的思路是，如果拥有足够且准确的数据资料，那么对以往房地产周期波动的经验分析应当是可信的，并且由此可以得出房地产周期波动的经验特征和长度。这样，对于今后的房地产周期波动来说，又势必可以作出较为准确的估计，特别是在短期波动方面。所以，为了避免剧烈的房地产周期波动所造成的经济损失，有必要通过政府的监督来控制波动的幅度，实施所谓的反周期政策。也就是说，当房地产经济处于扩张阶段时，政府应当采取必要的措施，抑制房地产经济过热；而当房地产经济处于衰退阶段时，政府则采取相应的扩张政策，以刺激经济增长。

　　房地产反周期经济政策可分为两类：与房地产周期波动相关的宏观经济政策和直接针对房地产经济运行的微观政策。

　　在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。现代货币理论的一个基本观点，是将包括国民收入变动、通货膨胀等几乎所有宏观经济的变化归结为货币需求和供给变动的结果。这样，可以通过控制货币数量来达到监控宏观经济运行，防止或抑制通货膨胀的目的。

　　财政作为政府的另一种控制工具，对宏观经济运行可以起到更为重要的作用。假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。相反，如果政府实施财政紧缩，则有利于抑制需求拉动型的通货膨胀。

　　在微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策的效果往往更直接和及时。例如，2004年初上海为了遏制房地产投资客的炒作，实施了“期房限转”政策，在短期内还是取得了很好效果。

　　2、控制动拆迁的规模和速度

　　从某种意义上来说，控制动拆迁的规模和速度是减缓上海房地产周期波动的稳定器。上海房价在2003年、2004年出现飙升有其综合原因，但是和动拆迁的规模过大、速度过快有很大关系。

　　要控制本市拆迁规模和速度。从目前情况来看，本市动拆迁的压力还是非常大，一是世博会的动拆迁尽管已近尾声，但动迁户的安置压力还没有完全释放；二是本市重大工程建设加速。近年来本市地铁6、7、8、9、10号线相继开工建设，在2009年基本上都要完成投入运营，以满足2010年上海世博会的交通需求；三是旧区改造任务依旧相当繁重。

　　因此，在动拆迁工作上也应区分轻重缓急，对于世博会项目由于时间结点的关系必须限期完成，而对于旧城改造则可以相应推迟。同时，应视市场供需变化情况来控制动拆迁规模，一旦市场供不应求，应减少动拆迁数量；反之，则扩大动拆迁规模。这是因为动拆迁不但对房地产市场起到一个稳定的作用，而且还有一个乘数效应，就是当动迁户去买二手房时，往往会引发卖房者的住房升级需求。因此，控制动拆迁的规模和速度对于减缓上海房地产周期波动的作用非常明显。上海近年来房价波动和动拆迁的规模呈现出正相关关系。见下表：

　　资料来源：《上海统计年鉴(2006)》，市房屋土地资源管理局。此表的统计范围为10个中心城区。

　　从上表可以看出，1995~2001年，上海动拆迁户数始终保持在7~9万户之间，除1996年接近9万户以外，其他年份都在8万户以下，其中居民住宅占95%以上。然而在2002年，动拆迁户数一下子突破10万户，居民占97.64%，创上海动拆迁规模之最。2003年动拆迁规模也超过8万户，居民占97.80%。由于动拆迁对房地产市场而言是一种即期的刚性需求，对市场影响非常大。被拆迁居民虽然可以选择实物安置，但从“十五”时期以来，随着上海经济发展和城市规模的扩大，许多实物安置的房源离中心城区越来越远，有点经济实力的动迁户大多选择货币安置。而且货币化安置的比例逐年提高，从2001年开始，这一比例超过50%。

　　即使以50%计算，2002和2003年由动拆迁引发的住房需求就高达9万户。如每户以80平方米计，总面积达720万平方米，约占这两年市场需求的15%以上。在大部分地区，只要一有动拆迁消息，附近的二手房市场随即上涨，而且涨幅惊人。因此，许多动拆迁居民是“盼动迁，又怕动迁”。本文认为，今后每年市区动拆迁规模保持在4~5万户是比较适宜的。

　　明确旧区改造和动拆迁为政府行为。首先，市区两级政府对旧区改造和动拆迁工作的性质要明确，它不是市场行为而是政府行为，政府作为拆迁人，承担被拆迁人的安置问题。因此，对今后旧区改造和动拆迁工作的思路是：由毛地批租向熟地批租转变，协议批租向招标批租转变，地块平衡向综合平衡转变。将旧区改造全部纳入市场化开发机制，不再采取认定方式和土地协议出让，对于不同状况的地块，将采取不同的改造办法。如对市中心较好的房屋地块，将提高改造审批要求，甚至保留保护不予拆除；对一些改造难度大、居民呼声高的地块，将采取收购储备政策，鼓励市、区土地储备机构单独或联合对其进行收购，首先解决居民居住困难；对一些异常困难的旧改地块，政府要进一步给予政策支持。也可以实行旧区改造听证制度，如果该地块大多数居民不愿动拆迁，则由下一届政府去解决。因此，建议成立区一级地产集团，代表政府承担旧区改造任务，并进行动拆迁，在由毛地变成熟地以后公开向社会招投标，或者进行土地储备。这样，一方面可以使国有资产得到保值增值，另一方面也可以根据房地产市场变化情况对土地进行调控。并努力做到三适应，即城市旧区改造应与国民经济发展相适应、与城市规划相适应、与实现居住水平相适应。

　　借鉴香港经验，以熟地批租为主要方式。香港政府在出让土地使用权时，以熟地批租为主要形式。上海在旧区改造过程中可以充分借鉴香港经验，特别是在建成区内的土地使用权出让中，要以熟地批租为主。熟地批租的好处是：

　　可根据城市经济发展的需要和可能有序地进行，量力而行，防止盲目性和土地批而不用；

　　有利于把土地级差收益主要收归土地所有者即政府和国家所有，防止流失，同时合理调控可分配部分；

　　有利于保证被动迁者的合法权益，维护社会安定团结。熟地批租，政府需先垫付启动资金，由成立区级地产集团操作。事实表明，政府的这笔资金不仅能做到良性循环，而且还能增加政府的实际净收益。因此，建议以熟地批租为旧区改造的主要方式。

　　3、提高房地产业集中度

　　从国际经验看，一般大型房地产开发企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，中国房地产业进入门槛过低，房地产开发企业规模过小。上海有房地产开发企业3500多家，但是企业能级不高，产业集中度偏低。注册资本仅500万元的资质为三级、暂定三级或未定级的小企业就有近2000家，约占房地产开发企业总数的50%以上。

　　做大做强房地产企业。从产业经济学的角度来看，利润最大化是企业的终级目标，而实现这一目标必须要有相应的规模。如果一个企业的规模使利润实现最大化，那么，这个企业是最有效率，也是具有竞争力的。

　　然而企业并非越大越好，这要视不同的产业性质而定。对产业集中度高的行业，企业规模趋大；对产业集中度低的行业，以中小企业为主。对房地产业而言，规模的重要性显得尤为明显，因为只有适度规模的土地，才能有一定规模的小区，才能保证规模经营的成本下降，才能保证公共设施的充分供应。如果没有适度规模，一栋楼做得再精致，由于没有土地做绿化以及学校、车库、商店等配套设施，那么这栋楼的售价要大打折扣。就目前上海企业结构状况而言，是大企业少、中小企业多，而且有竞争力的大企业少。发展方向是扶持一批实力雄厚的大公司和企业集团，促进中小企业向“专”、“精”方面发展，逐步形成以大企业为主导、大中小企业协调发展的格局。因此，今后上海房地产企业有以下三个发展方向：

　　特大型企业集团。这一层次企业是重点房地产企业集团。上海需要有若干集团，它在上海房地产业中扮演着重要的角色。如新组建的上海地产集团是上海近年来由政府投资组建，并实行国有资产授权经营的最大房地产企业，注册资金达40亿人民币，堪称地产界的“航母”。其主要任务是通过市场运作机制进行土地开发、实现土地增值，确保出让中的政府收益，推进具有房地产、住宅管理职能的部门分开，组织和实施其所属房地产企业国有存量资产盘活，实现房地产企业中国有资本退出，增强土地政府和土地储备能力，承担上海市政府涉及旧区改造、重大工程配套商品房建设等交办任务。上海地产集团将对上海土地一级市场进行调控性经营，发挥土地市场供应的“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用，从而在上海房地产市场中建立政府主导型的土地储备供应机制，增加政府对土地市场的储备能力和调控能力。但就上海房地产市场而言，似乎一个上海地产集团的发言权有点微不足道，随着港资和外资进一步进入上海楼市，上海应充分发挥市区两级政府和积极性，成立区一级地产集团，并行使相应职能。

　　大中型房地产企业。这一层次的企业是骨干房地产企业，是房地产开发的主力军。如果说第一层次的房地产企业的主战场是一级市场的话，那么第二层次的房地产企业的主战场则是二级市场，主要由一、二级房地产企业来担任。市场发展、产品开发等任务都将由这些企业来完成，并且向规模化、集团化方向发展。如我国房地产市场发育较早的广州市，目前已有约三分之一的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少到现在的1000多家。上海排名前100名的房地产开发企业，所占市场份额超过50%以上。今后这一比例还将会继续提高。

　　中小型房地产企业。过去中小型房地产企业往往凭借其灵活的政策、不同的渠道和特殊的手段得到若干可供房地产开发的土地，在整个房地产市场中扮演着非常活跃的角色。随着房地产业发展的要求和产业集中度的提高，中小型房地产企业生存之道越来越艰难。随着宏观调控的逐步深入，使中小企业面临巨大压力，中小型房地产企业新一轮兼并重组势在必行。因此，今后中小型房地产企业在整个房地产市场中扮演的角色主要是“小而精”、“小而专”。

　　大力促进所有制结构多元化。随着我国经济体制改革的深入、国有房地产企业改革的进一步深化，在鼓励外资、非国有经济投资房地产业的同时，还要鼓励国有房地产企业通过兼并、联合、重组、中外合资和相互参股等形式，促进所有制结构多元化，形成一批机制灵活、竞争力强的企业集团。

　　党的十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本等参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。”“完善国有资本有进有退、合理流动的机制，进一步推进国有资本更多地投向关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，增强国有经济的控制力。其他行业和领域的国有企业通过资产重组和结构调整，在市场公平竞争中优胜劣汰。”因此，对房地产业而言，今后政府的行政限制会越来越少，政策环境也将会越来越宽松，非国有房地产企业的竞争力将日益强大，国有房地产企业所拥有的行政优势将会逐步消亡。在房地产市场中，国有房地产企业除了资产规模和开发量可能保留一定时期的优势外，其他在资产效益、经营机制、经营方式、收益分配等方面都要求从制度上尽快进行相应改革。

　　从发展趋势来看，民营化、多元化则是房地产企业的发展方向，并将占据市场主导地位。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如浙江、广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”并逐步从市场的“少数派”向“实力派”发展。例如，在房地产国有企业比较强的上海，其2002年商品房销售量排名前十的开发商中，民营企业也占四成；其中领头羊就是新近崛起的民营企业。

　　提高房地产企业竞争力。党的十六届三中全会关于《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，标志着我国将进入一个新里程碑。当前，我国正面临着全面建设小康社会，这对房地产业提出了更高、更新的要求。房地产企业作为房地产业的重要组成部分，提高房地产企业竞争力是推动产业化进程、加快我国房地产业健康、稳步发展的根本之路。

　　提高房地产企业竞争力是我国房地产企业能够长期发展，并与进入我国房地产市场的外资企业进行竞争的有效方式，其中包含为市场提供所需的产品和服务能力。因此从房地产市场角度而言，提高房地产企业竞争力，实质上是一个产业组织问题。这就是说，一个国家房地产业中的房地产企业或多数房地产企业所具有的竞争力水平，决定了该国房地产业的竞争力水平。而无论是房地产企业竞争力还是房地产业竞争力，都是产业中企业之间的关系。由此可见，提高房地产企业竞争力是房地产业组织发展的基础。

         那么，上海房地产企业如何提高竞争力呢？

　　一是提高制度创新能力。制度决定机制，机制决定竞争力。一个机制灵活、富有活力的企业，必须要有一个良好的企业制度。但是，制度必须不断发展、创新，房地产企业同样也是如此。当前对房地产企业而言，必须建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。为此，那些依托政府职能部门保护下的房地产开发企业，应尽快脱离出来，与主管部门彻底脱钩，进行股份制改造，实现真正意义上的符合市场经济规则的独立企业。必须强调的是，制度要根据实际需要而不断创新，简单地模仿和复制是不能保持其优势的。因此，决定竞争力不是制度的本身，而是制度的创新能力。

　　二是提高技术创新能力。所谓技术创新是指新产品、新工艺的创新。企业有较强的技术创新能力，就能够占领企业所在领域的技术制高点；拥有自己的知识产权，就会有较强的竞争力。可以说，企业的技术创新能力是企业竞争力的基础。随着我国经济发展和人民生活水平的提高，消费者对住宅的要求也越来越高，对设计复杂多样化、节能、生态环保智能化和可持续发展的要求，已成为我国房地产业技术创新的发展方向。我国目前房地产业普遍存在着技术水平低、科技含量少的情况，大部分住宅都是“秦砖汉瓦”和钢筋混凝土，而技术水平高、科技含量多的钢结构、木结构产品则少之又少。因此，房地产企业要加强竞争力就必须积极培育技术创新能力，加强技术创新的投入，为市场竞争打好提前量，才能立于不败之地。

　　三是进一步鼓励房地产企业地区间的竞争。由于房地产业的特殊性和区域性，因此也具有一定的垄断性。随着体制改革的深入，特殊性和区域性的特征依然非常明显，但垄断将逐渐被竞争所取代。目前在我国各大城市中，“围城”现象非常普遍，南方、北方的房地产企业纷纷抢滩长三角地区，而长三角地区的开发商又主动出击北方和中西部地区，形成梯度竞争的良好局面。

　　四是提高房地产企业国际竞争力。随着我国加入WTO以后，国际上一些房地产巨子纷纷行动，准备进入中国市场。虽说房地产企业具有本土化的特征，外资大规模进入中国市场有一个准备过程，但进一步开放我国房地产市场，鼓励外资参与竞争，使国内企业在竞争中成长，这是培育和增强我国房地产业和企业竞争力的根本方向。根据这一要求，鼓励各种类型的房地产企业的发展，通过市场竞争并优胜劣汰的过程，形成更具竞争力的产业集团型的房地产企业。上海绿地集团已成功拓展国外房地产市场，在俄罗斯彼得堡开发一个六十万平方米的住宅小区，这也标志着上海房地产企业走向世界的开端。

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