经济的周期性波动，是一种不以人的意志为转移的客观规律，它是超越经济制度和体制的，房地产同样也是如此。因而，对经济周期波动和房地产周期波动的调控并不等于能够根本消除它。一定的经济政策只能影响周期波动，即放大或缩小其波动幅度，减缓周期频率，抑制周期波动的“负效应”，保证经济稳定增长。但我们如果依照人为因素影响的大小，将经济波动区分为非自然波动和自然波动，则经济波动不可消除的意义在于由非自然波动向自然波动的转移，通过有弹性的宏观经济政策和体制调整而抑制大起大落的经济震荡和非自然的经济波动，以减少它对社会经济活动发生的灾害性影响。

　　宏观调控亦称国家干预，是政府对国民经济的总体管理，是一个国家政府特别是中央政府的经济职能。它是国家在经济运行中，为了促进市场发育、规范市场运行，对社会经济总体的调节与控制。宏观调控的过程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调节手段和调节机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济得到正常运行和均衡发展的过程。宏观调控的主要内容包括：

　　国家合理地制定各项经济政策和措施，如制定经济和社会发展战略、方针、制定产业政策，以控制总量平衡，规划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策，调节积累和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平衡，控制货币发行，制止通货膨胀；建立和完善适应市场经济发展的制度、收入分配制度和税收征管制度等；

　　国家正确运用价格、税收、信贷等经济杠杆，调节国民收入的分配和再分配，从经济利益上诱导、协调和控制社会再生产各个环节等；

　　科学地编制各项经济计划，使经济计划建立在有充分科学根据的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依靠市场配置资源的不足。

　　一、房地产宏观调控的政策回顾

　　我国房地产宏观调控并非是从2005年“国八条”才开始的，实际上早在2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就拉响了房地产宏观调控的警报。该通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

　　继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，2004年3月，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

　　2005年3月，央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

　　2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　2005年5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其中对个人购买住房不足2年转手交易的，开征全额营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，开征差额征收营业税。

　　2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(俗称“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

　　2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米以下套型面积必须达70%的标准。

　　2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2006年7月5日，继4月底上调贷款基准利率后，中国人民银行宣布自7月5日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点，以抑制当年以来出现的货币信贷过快增长势头。

　　2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件，即《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

　　2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

　　2006年7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发(2006)50号)，将九个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。

　　2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　2006年8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围按新《规范》要求，土地出让中同时要对房价、套型进行限定。

　　2006年8月14日，中华人民共和国建设部、监察部、国土资源部联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。

　　2006年8月15日，经国务院批准，中国人民银行决定从该日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。这是继7月5日后，央行年内再次上调存款准备金率。金融机构存款准备金率由8%上调至8.5%。

　　2006年8月19日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

　　2006年9月7日，建设部、国家发展改革委、工商总局联合作出部署，决定在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

　　2006年11月15日，中国人民银行决定从该日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据悉，此次是继今年4月28日上调金融机构贷款基准利率0.27个百分点，7月5日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，8月15日上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，央行为控制投资过热、信贷过快增长的第四次调控“重拳”。

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