成都市本月商品房交易量较上月有一定的回落，减少了1137套，交易总量为8857套，除了城东和市中心区域外，其他区域的供应量都呈减少的态势；

　　本月广告投放费用次数较多的分别是：富丽花城(11次)、东山国际新城(10次)、铸雕塑(9次)、曦城(8次)、中海国际社区(8次)、翡翠城(8次)；

　　本月热点信息包括：北京市发布通知禁止广告炫富；央行宣布再次上调利率，最终影响房地产行业内企业的分化整合；“9070“政策开始影响成都楼市，小户型逐渐成为市场的主力；牧马山区域天价独栋别墅成交，股市热钱开始回流进入楼市；四家外资银行启动房地产按揭贷款业务，对中资银行业务产生冲击；北京将调整经济房购买标准；上海出台“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”，但一天之后即‘暂缓执行’；国家发展和改革委员会28日发布的报告认为今年前四月全国房地产市场需求仍较旺盛；小户型逐渐成为市场主流，管理部门应及时出台精装房的统一标准；社科院经济研究所博士建议通过设置新税种来抑制房地产价格；限价房项目“干道.北回归线”，销售前景看好；《成都市物业管理条例(草案)》立法听证会焦点集中“住改商”。

　　5月25日土地拍卖会上开发商争拿地，地价再创新高。

　　成都市本月商品房交易量有一定回落，成交总量8857套

　　1、交易总量

　　据2007年5月1日-2007年5月31日的数据显示，成都全市本月市场交易相对活跃，但是总交易量同上月相比有一定幅度的减少，交易总量共8857套，减少了1137套。

　　其中，5月1日—5月10日交易总量为1962套；5月11日—5月20日交易总量为2860套；5月21日—5月31日交易总量为3976套。从数据上来看，本月各时间段的交易量呈逐渐上涨的趋势，在5月21日-5月31日期间达到成交量的最高值。

　　本月五城区可售套数为43259套，而2月份的可售套数为42311，可售套数增加了948套，参考本月上市项目的情况来看，不论是上市使得本月的可售套数相对上月有一定增长，从总的态势来看，本月市场供销两旺。

　　2、方位

　　从方位来看，可售住宅套数最低的仍然是市中心，共2668套，但相对上月增加了461套，这是基于本月市中心开盘项目数量的增加，而5月城西可售楼盘套数最多，为13378套，比上月有所减少，连续两个月可售套书都保持减少的态势。城南可售套数为12194套，城东为9663套，城北5088套，可以看得出来本月除了城东外，其他区域的可售套数都有一定的减少。

　　交易方面，本月城西的交易总量高于其他方位，虽然本月城西供应量并不大，但是本区域的项目一直能够保持较好的销售态势，在其他区域没有优质项目进行竞争的情况下，本区域都是消费者购房的首选区域；城东本月交易量为1988套，和上月相差653套，本月城东还是有较多项目开盘，其中包括东山国际新城和建设路的爱这城项目等，但是成交量并不算特别出色，可见城东要让消费者完全接受还需要一个较长的过程，考虑到6月份建设路区域项目开始放量供应，预计下个月城东交易量应该有一个较大的提升；城南本月交易量为1672套，相比上月的交易量减少951套，本月城南区域开发接近饱和，新开盘数量仍然较少，目前就开发作为重点发展区域的红牌楼片区项目在本月都没有太多的动向，因此成交量相对低迷；城北和市中心的交易量同上月相比差别不大，其中城北区域的成交量上涨同时可售套数减少，说明本月城北的需求较大。

　　本月成都市的总体成交量相对上月来说有一定回落，除了城西继续保持较好的成交态势外，城南和城东上月交易量相对低迷，城南是因为开发接近饱和，新上市项目不太多，而城东是经过成交量的连续增长后，市场需求结构有一定的调整；城北的交易量在本月有一定幅度的提升，同时可售套数也减少，说明在上月城北区域的需求较旺盛同时市场供给也不大，如果在这个时候增加一定的供应，成交量应该还能够继续提升。

 

　　(本版块数据均采自成都房地产管理局公众网信息发布平台，由世家机构情报分析部整理)

　　3、5月份住宅销售排行

　　　本月住宅销售排行表中万达商业广场连续两个月都进入了月销售排行的，自从2月份开盘以来，万达商业广场一直表现出较好的销售势头，说明消费者对本项目产品的认可度相当高。

　　本月销售排行中销售套数最多的是红枫岭项目。作为之前一直受到瞩目的限价房项目在本月上市之后完成了379套的销售，远远超过本月其他项目的销售进度。

　　从方位上看，本月进入销售排行的基本都是城东的项目，说明本月城东区域不论是供应还是销售都相当活跃，但是从成交数量上来看，和之前城南城西项目相比销售的力度还是有所欠缺。

　　二、　本月广告信息统计

 

　　本月广告投放总量为399套，投放数量同比上月较低，投放数量连续两个月降低。在经过了前一个月项目上市的高峰期之后，本月新增项目数量比较有限，使得广告投放的数量明显减少，由于新上市的项目不多，开发商也不用投入太多的精力进行对已有的项目进行宣传和推广。

　　同时在经过了房交会的洗礼之后，越来越多的开发商也认识到对产品的推广和宣传部仅仅只限于媒体广告投放，而且即使是普通的房产广告也更多的开始尊重消费者的需求而非单纯的渲染自身的产品。

　　另外，广告的形式也开始进一步创新，本月锦镇承办了韩国围棋院的棋王战就是一次成功的广告创意，一是基于本身事件的新闻性，能够吸引媒体和大众的关注，二是围棋运动所代表的静逸恬淡的境界和锦镇项目一直提倡的精致生活有相通之处，因此这次活动取得了不错的效果。

 

　　本月广告投放次数最多的是富丽花城11次，另外东山国际新城和雕塑分别也投放了10次和9次广告。

　　三、项目名称主要广告诉求投放次数

　　西线阳光

　　基础数据

　　项目地址：羊西线黄金路1号(羊犀立交外800米)

　　占地：28852.78平米

　　总建面：148488.89平米

　　总户数：1280户

　　期数：1期

　　产品形态：18层电梯洋房

　　户型区间：79-137平方米

　　开盘时间：07年5月12日

　　西线阳光位于成都市距城西主干道羊市街西延线三环路外约800米的蜀西线与黄金大道的交汇处，附近有中海国际和电子科技大学西校园，项目所在区域是成都市政府大力发展的城西高尚住宅社区与优质教育园区，而项目所在的是高新技术新经济圈、高校商业圈和旅游休闲生活圈所环绕的中心位置，居住环境正在不断提高。

　　项目北侧紧邻蜀西线，南邻政府斥巨资打造的6500亩两河森林公园，2500亩百仁公园；4000亩青羊绿舟公园，区域内还有落户于两河城市森林公园国内的首个中国非物质文化遗产主题公园。自然环境相当优越。

　　项目在开盘推出500余套住宅，当天就完成了70%左右的销售，此后两天内仍然不断有客户前往置业，本项目1期位于1层和顶层80多平米附送顶层和底层花园的户型，十分抢手。其次89-99平米的三房销售也很好，16日前往的时候，这种户型基本售罄，主要购买人群是25-35岁的人群，他们多为一次置业，购买的中小户型居多。大套三的房源购买者多为二次置业者。而且购房者，很多周边的居民，在高新西区工作的人群居多，客群区域特性明显。

　　从项目的规划图何效果图来看，项目的小区景观打造得相当出色，同本区域的中海国际社区相比也不相上下，而中海国际的高层产品目前均价5200元，本项目的均价仅4500元，从这一点来说，本项目的性价比相当高，受到追捧也是理所应当。

　　首创　A-Z.TOWN　爱这城

　　基础数据

　　项目地址：成华区建设路2号

　　占地：102亩

　　总建面：36万(住宅：23万，商业：5万)

　　期数：1期

　　产品形态：1期26-33

　　户型区间：50多-141

　　开盘时间：07年5月27日

　　户型配比

　　1栋的1.2.3单元

　　5月27，受到业界关注的首创A-ZTOWN在东郊工业文化博物馆开盘销售，开盘当天有400-500人到场，场面表现得十分火爆，但根据当天的实际销售情况来看销售结果并不如想像中乐观。(见表2)

　　1期对外宣称的起价4200元/平米，均价5300元/平米，但相对便宜的房源都是内部消化的。因此在开盘当天推出的房源，大部分在5500-5700之间，5000以下的住宅基本没有。

　　表2：销售状况

　　

　　作为今年度受到大家重点关注的建设路上市1号作品，爱这城项目本身有位置+北京大开发商+大盘+完善的自身配套和区域配套的优秀组合，在经过2个月的蓄水之后，结合最近两周的市场态势来看，应该是很有开盘即爆盘的可能的。但首推的500套房源开盘销售率还没有达到70%，对项目再进行审视后，大致可以总结出部分原因：

　　１、对外宣称的价格与实际价格有差距，让客户一时难以接受

　　２、对比城东以往的价格，上升的幅度较大，超过了本区域老居民的心理承受范围

　　３、户型设计不是很合理，总价控制不是很到位(如93平米的两室两厅一卫)

　　４、此次推出的1栋临二环路，只有130平米以上的户型才是完全朝里面的

　　５、内部优先选购了低价房源，引起客户不满

　　从以上总结出的原因来看，爱这城作为知名开发商重点打造的产品，项目本身对于自身的定位还是有相当特色，但是产品本身的设定在某些方面和本区域居民的消费习惯不兼容，这也包含有个方面的关注度过大反而使开发商对于本区域的认知出现一定偏差的可能性。综合来来看，产品还是具有相当的竞争力，因此下一步要做的就是如何调整营销策略，以减少产品销售的抗性。

　　龙湖三千里

　　基础数据

　　项目地址：成华区二环路东二段5号

　　占地：82.6亩

　　总建面：30万(住宅26万；商业1.5万)

　　期数：1期

　　产品形态：33-34高层(1期：1、2、3号楼)

　　户型区间：1期：70-93(套二—套三)

　　开盘时间：07年6月2日

　　本项目在位置上与周边项目比有一定的优势，地处繁华成熟的建设路片区，紧临SM广场，项目地块本在二环路边，但整个退后了200米。用200米的绿化隔离喧嚣。

　　地块规模较大，小区内配套较齐全，是周边第一个拥有室内外游泳池的社区

　　大品牌、大环境、成熟地段+合理的中小户型这些都形成了本项目最核心的竞争力。

　　销售状况表

　　这个项目从拿地到开盘8个月，从开工到开盘5个月，这种开发速度和销售速度，不仅再创龙湖奇迹，同时也刷新了成都楼市纪录。

　　究其热销的原因，归纳为以下几点：

　　(1)开发商的品牌效应(晶蓝半岛的良好反映加深了这种效应和扩大了影响力)

　　(2)与周边项目相比优势突出(主要体现在价格更为合理和总价控制方面)

　　(3)小区规划和配套上的亮点，(双泳池，退后二环路200米等)

　　总之，优质产品加上合理的单价和总价会带来楼盘的热销。并且由此可见小户型在东二环乃至整个成都仍然是市场的主角。

　　相对于上一周开盘的爱这城项目来说，龙湖三千里开盘显得更成功，简单归纳其中原因应该包括有以下两点：

　　一、产品差异化战略成功，主力户型集中在90平方米以下，和目前建设路区域的其他产品有明显区别，同时价格设置不高，总价控制得相当好，总的来看，整体产品结构设计得相当合理。

　　二、相对于第一次在成都运营项目的首创集团来说，龙湖集团通过晶蓝半岛和翠微清波项目的成功迅速融入成都市场，利用之前两个项目的影响力培育出一批忠于龙湖品牌的追随者。

　　营销周期表

　　四、本月热点信息

　　动态信息要点简析

　　5月19日，北京市工商局发出通知，在全市范围内对违反社会主义精神文明建设的各房产广告进行专项检查，叫停奢华、奢宅等刺眼的广告用词。从相关的新闻报道中看得出来北京市管理部门思考问题的出发点都是社会和谐，换句话说，相关管理部门担心的是房地产广告中那些带有刺激性的词，会激化社会矛盾，因为现阶段房地产问题带来的社会矛盾已不容忽视，房地产商不能过分渲染。然而，矛盾已然存在，仅靠小心翼翼谨言慎行，是解决不了问题的，矛盾的最终解决必须落脚于目前过高的房价上。

　　中国人民银行18日宣布，从5月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。央行称，本次小幅上调，旨在加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平的基本稳定。由于之前两个月CPI指数连续两个月突破增长警戒线，因此此次加息相对来说早已在大众意料当中，因此在加息之后各方面反应都比较平淡。加息将遏制房地产的投资速度，削弱开发企业的盈利能力，如果加息是一个持续的过程，则有可能造成房地产企业分化与整合。

　　五城区90平方米以下户型供应量增加，逐渐成为市场主力产品，正受到广大购房者的热烈追捧，大户型产品出现滞销态势从时间上来看，去年的出台的“90，70”政策规定下的产品已经开始大量上市，同时青年消费者和中低收入人群也开始成为购房的主力，因此，小户型产品受到热捧

　　牧马山区域的一套成都价值2008万元的独栋别墅被一神秘买家买走，成交单价达到21000元/平方米，有业内人士认为，此套别墅在股市站上4000点后成交，可以视为股市资金回归楼市的一个强烈信号。目前国内投资渠道单一，股市和楼市交替吸引投资资金运转，导致流动性过剩刺激整个市场的运行，长期来看对股市和楼市的发展都没有很好支持。

　　四家外资银行在获得全面开办国内居民银行业务后，已于近期启动了房地产按揭贷款业务，居民办理房贷又有了新的选择。外资银行急攻房贷市场，将会对中资银行造成一定的冲击。首先外资行给人总体的感觉是服务好，第二是审批等方面会比较灵活，以前在针对外籍人士方面就有良好的表现，第三外资行目前急于切入房贷市场，在服务态度上会有较佳表现。

　　上一周央行再次加息，从本周市场运行来看，此次加息对成都房地产市场暂时不产生太大的影响此次加息主要针对资金流动性过剩以及通货膨胀的压力，因而对于楼市的影响并不大，同时现阶段的楼市还是处于卖方占优势，因此开发商完全可以将加息产生的压力转嫁给消费者，同时，按揭贷款买房的消费者还贷压力继续增大。

　　有媒体报道称，北京将调整经适房购买标准，重审家庭收入等因素，内容主要涉及购买家庭收入标准及申请、审核办法和措施。经济适用房制度实施以来效果并不是特别理想，不可回避的现实是，几乎各地的购房者中不乏高收入者，这也成为了经济适用房遭受各界诟病的一个主要原因。从各国的实践措施看，类似中国这种钻政策空子的做法，也是比较普遍的，只要有政策，就会有人寻找灰色地带，在我国在个人信用体系还不完善的现状下，制订出严密的、绝无漏洞的经济适用房政策，还是具有相当的难度。

　　上海市部分房地产交易中心24日出现在的“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”显示，二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳，但一天之后通知‘暂缓执行’。和交易总价1%至2%相比来说，选择交易差价的20%之后出售者的利润相对来说受到极大的压缩，虽然政策对于抑制房地产产品的投机行为能起到相当的作用，但同样对于普通的有真正需要出售住房的人群来说，这条政策也使得其受到很大的影响，因此，这个还不完善的通知暂缓执行也是必然的。

　　国家发展和改革委员会28日发布的报告认为，今年前四月，全国房地产市场需求仍较旺盛。发展改革委投资司发布的这份报告分析说，前四月，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.02倍；销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降0.8%。

　　精装修也成为越来越多开发商增加产品附加值，吸引消费者的重要手段，但目前关于精装修各种标准还没有统一的规范，因此购房者需要谨慎面对。在小户型逐渐成为成都市场户型主力的情况下，精装修房必然也将成为将来消费者的第一选择，但是目前成都关于精装修房还没有统一的标准，使得消费者对于精装修房还存在相当多的疑问，在接受的时候也存在一定的障碍，因此，出台一个统一规范是管理部门的当务之急。

　　社科院经济研究所博士建议通过设置新税种来抑制房地产价格。通过差别税收方法，将生产高价豪华房和生产低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为从理论上来说还是行得通的：通过税收手段调解了供给与需求，增加了低价房的供应量，限制了过度需求，最终使整个房地产价格降下来。但是问题在于目前市场仍然保持较旺盛的需求，整个行业利润还是偏高，仅仅靠税收可能还不足以使开发商自愿调整产品结构，总的来说，抑制房地产产品价格还是需要多种调控手段共同作用。

　　28日，我市第二个限价商品房项目“干道？北回归线”正式开盘，8幢22层高层电梯住宅和1幢15层小户型公寓，一共2292套房源吸引了大量申购者。记者了解到，该楼盘售价最低仅为每平方米2888元，最高为每平方米4225元，均价3700元/平方米，比周边同类型商品房便宜了约350元/平方米。上月底开盘的“红枫岭”项目取得较好的销售业绩，甚至超过一些市场上的知名楼盘，对于目标定在限价房的客群来说，价格是他们考虑的最主要因素。红枫岭项目的主力户型在80平方米左右，总价一般在30万上下，而北回归线项目的户型在50-70平方米区间的选择更多，相信本项目会更受限价房客群的追捧。

　　《成都市物业管理条例(草案)》立法听证会如期在市人大常委会办公厅会议室举行，焦点集中在是否允许“住改商”“住改商”是听证专题中与普通老百姓联系最紧密、争议也最大的一个。从法理的角度来说，法律没有禁止即等于允许，《物权法》等国家大法均没有明确禁止住改商行为，因此，禁止住改商从法理上站不住脚。

　　从社会环境角度出发来说，住改商必然影响周围住户的居住环境和质量，对附近居民的生活产生不良的影响，但是不可否认的是住改商在一定程度上方便了部分社会成员的生活。《物权法》作为一部七次讨论才通过的大法，之所以未对住改商进行明确的禁止规定也正是看到住改商现象存在的必然性，因此，对于住改商，更多的应该是限制和引导，而非直接禁止。

　　5月25日土地拍卖会信息

　　一、本次拍卖结果综述

　　

　　原定本次将拍卖8宗土地，但由于特殊原因，东大街的7号、8号地块都暂缓拍卖，具体拍卖时间待定。因此，本次共拍卖土地6宗，且全部成交，总成交面积达527.9528亩，其中成华区3宗，青羊区2宗，锦江区1宗。

　　从方位看，城东仍是土地大战的主场，共成交3宗地，总面积219.169亩。

　　从环域看，三环外继续保持土地供需的热点态势，成交土地3宗，总成交面积373.2644亩。从今年交易的的土地来看，通过拍卖或挂牌方式成交的35宗地中，14宗地位于三环外，总净用地面积达741.1246亩，占全市总成交面积的54%。因此，总体来看，三环外区域的土地市场呈现地块数量多、用地面积大的特征。

　　从交易结果来看，以1、2号两宗土地虽位于三环外，但由于地块位于未来3年地产开发的热点区域，成交价均705万/亩，楼面地价为2115元/平方米。就这两宗土地结合周边近期成交的地块来看，地价上涨迅速。

　　1号宗地成交的楼面地价较其最近(2006年12月8日，国嘉地块)相比，单亩价格上涨322元/亩，楼面地价上涨966元/平方米。

　　短短半年时间，有如此的增幅，说明了开发商对区域市场的信心。一方面是由目前区域内的新房源受到市场热捧所决定的。同时，也说明三环外的区域属性已经不构成地产开发的抗性。相反，这类地块规模大，周边已供及待拍地块也都具有规模大，品牌实力开发商的特征，故而构成了很好的市场氛围，整体提升了区域的竞争力。故而开发商对这类地块有很强的追捧度。

　　二、成交结果

　　1号宗地位于锦江区粮丰村9组，起拍价280万/亩，被鑫苑地产以705万/亩的单价拍下，成交总价6.8213.45万元，楼面地价2115.00元/平米。

　　2号宗地位于青羊区万家湾村7、8组，300万/亩起拍，被凯德置业以705万/亩的单价拿走，成交总价11.6736.55万元，楼面地价2115.00元/平米。

　　3号宗地位于玉双路以南、隆兴街以东(玉双路6号地块)，660万/亩起拍，最终被成房置业以1400万/亩的高价拿下，成交总价7218.20万元，楼面地价2800.00元/平米。

　　4号宗地位于成华区东林村一、二组，230万/亩起拍，被重庆金科地产以398万/亩的单价拍下，成交总价5.5501.00万元，楼面地价1421.43元/平米。

　　5号宗地位于成华区保和乡，起拍价200万/亩，被首创以365万/亩的单价拿走，成交总价4.2798.57万元，楼面地价1095.00元/平米。

　　6号宗地位于青羊区文殊院片区21号，780万/亩起拍，最终被正成地产以1320万/亩的单价拍下，成交总价1.3309.16万元，楼面地价达3600.00元/平米。

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