从租赁市场看2007年深圳楼价走势

　　即将过去的2006年，绝对是要在深圳房地产发展史上占据显要地位的一年。不论在二级市场或是三级市场上，在这过去的一年里，深圳商品房的市场价格，都是在整个社会的注视之下、在中央政府的打压之下、在普通购房者的抱怨和惊呼声中我行我素地一路飙升。

　　2006年深圳的房地产市场真火啊。在市场火爆楼价飙升炒作风行的深圳房地产市场，很多普通购房者对中央政策的调控效果再次失望之后，面对2007年深圳楼价走势很迷茫，买还是等，的确已经成为一个紧迫的大问题。2007年深圳楼市发展，如果单单是个市场问题是可以预测大的走势的。但显然目前的深圳楼价飙升已经不单单是个行业市场的问题，因此无法预测它、也无法通过市场手段从根本上解决它。2007年中央出什么政策不好预测，政策的效果就更不好预测——就像前面两年的“国六条”和“国八条”一样。不过，老侯能够通过对因为不象楼价可以炒作的、变数不多易于把握的深圳租赁市场的分析预测，为普通置业者大致推测一下深圳楼价在2007年的一个大致走势。

　　在11月初，依据老侯对10月份深圳个别片区租赁市场的监测，参照业内行家的租赁市场成交数据，写过一篇文章《深圳：楼价飙升向上，租金走低向下》。文章在网上刊出，有网友质疑。老侯对租赁市场进行进一步研究，结合对商品房投资收益情况的研究发现，10月租金走低是需求周期性波动引起的市场波动；中长期看租金是上涨的。2007年深圳租金上涨将成为深圳楼市投资者的降落伞，深圳楼市炒风不止，楼价上涨的脚步就停不下来。

　　老侯分析深圳租赁市场与商品房投资收益，有以下新的发现：

　　1、租金波动与租赁市场的影响因素：

　　租金，仅仅是住宅投资者在特定租赁市场上的投资回报。租金高低最终由租赁市场供需决定，即受到出租盘源品质结构、供应量、租客人群社会结构及其收入情况影响，还有季节不同引起的需求变动也会引起租金的波动。10月份全市租赁宗数与租金的微跌，主要是受市场进入淡季因素影响。此外，区域、地段、配套、物管以及装修情况等因素也会影响租金。

　　2、租金回报高过同期储蓄存款利息收入是楼市投资的利益驱动器。

　　(2)真正看重租金回报收益的投资客，会分析市场需求与租赁产品的产品结构差异情况，理性选择回报更高的产品。比如现在深圳小户型产品不论在出租或是出售市场都比较受欢迎，市场诱导一些投资客将目光所订在了1房1厅和小两房产品。就是说，今年中央政策的有关“7090”的规定，实际上在市场上发挥效用的直接结果是：为以这种方式作投资的投资者提供了优质而且丰富的产品。很显然，用自有的30万资金通过向银行贷款70万，投资100万的房子。年收益率远远高于(甚至达到2倍于)同期银行存款利息收入，相对一次性付款购房的年收益也高出不少。　3、面对当前国内金融产品单一现状和狭窄的投资渠道，远高于同期贷款利息的租金收益某种程度上迫使社会富裕资金流向原本就僧多粥少得房地产市场。因为如上所述，单从租金收益的回报分析，投资性买房不论从短期或是长期来看都是有着非常高收益的选择。我们还没有讨论大家都看到的快速飙升的房价能在短期内为投资者带来的巨大增值收益。各路资金进入楼市博楼价上涨，这纯粹是一种资本要追求利润最大化的市场行为。这种趋利行为社会化使得国内不仅是深圳、其他一线城市甚至二线城市普遍出现的炒楼现象。

　　深圳的住房问题一直都很突出，现在已经变得非常严重。解决居民住房问题，所有居民都争往自有商品房的独木桥上挤根本就不现实。况且目前给炒很高了的楼价已经把真正有居住需求的绝大部分人淘汰出局；深圳市政府的廉租房尚在规划中，远水解不了近渴；大片大片的城中村改造又将从租赁市场的供给上大大减少对应产品的供应，深圳的住房困局趋于形成一个死结，我们会看到：不论是在买卖市场或是租赁市场都将出现供给与需求严重脱节的情况，住房问题将会成为深圳这个城市接下来很多年的痛。

　　4、深圳城中村改造对深圳楼价和租赁市场的影响：

　　深圳城中村在深圳这个城市20年创业成长的过程中，功不可没。我相信绝大多数来闯荡深圳的当代精英在深圳的城中村屋里居住过。网上现在有一个关于“城中村的公开调查”，当前的数据显示：近乎89%的被访者曾经或正在租住城中村，主要原因近九成人居住在城中村是出于租金便宜和工作生活方便的因素考虑。请注意这项调查是网上进行的，能够在网上接受调查的人应该是深圳普通白领以上人群。就是说，城中村并非虽然也有大批的农民工居住，但应该有不少于60%的村屋租客是深圳普通白领甚至以上阶层的人群。因此，在深圳楼价高企之时进行大规模城中村改造，将迫使近百万居于关内的流动人口陆续搬出现在急剧的城中村屋，这一变化对于深圳的楼市(包括二级楼市和三级楼市)也好，租赁市场也罢都将产生相当大的影响。主要是有以下变化：

　　(1)迫使其中一部分有置业需求的普通白领在2007年加入“房奴”队伍，增加了深圳楼市需求的刚性。这将有力支撑深圳楼价维持现在的高位，至少不会出现大面积下跌的情况。使得深圳楼市在政策打压与需求支撑相互作用下进入一个长期的、由普通置业者前赴后继痛苦消化高企楼价的漫长期。

　　(2)迫使一部分普通白领于所在区域寻求租金翻倍的小区房租住，对于改造中的城中村所在区域租赁市场影响巨大。这些区域会因为需求的快速增长，使得市场更加趋于“盘方”化。租金将随着供需矛盾的激化持续增长。租金的持续增长情况在这些区域日益明显，楼市炒作因有不断增大的回报支撑更加火热。

　　(3)迫使一部分普通白领寻求在关外或者更偏远的低房租住租金较低的房屋。这一情况将会影响到整个深圳各区的租赁市场，租赁市场的看好也将进一步对楼市买卖成交价格稳部上涨产生支撑和推动。

　　(4)迫使一部分普通白领离开深圳。但这一部分人的选择离开，对于租赁市场和楼市需求的减弱没有任何帮助。

　　凡此种种，老侯以为属于市场领域的现象尚可分析和预测，属于政策层面的东西就不好预测，尤其是政策效果更是不好预测。抛开政策因素，深圳2007年的楼价和租金价格一定是要上涨的，但我们抛不开也不能抛开政策因素。我们对政策有更多更大的期待，深圳楼市的2007年只是一个符号，它是深圳乃至我们国家面对经济社会发展不容回避的一个历史性抉择！

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