万科城市高尔夫花园万科城年上半年的东莞楼市没有出现商家预期的火爆场面。1~6月份的东莞房地产市场，犹如洗尽铅华般平静，没有太多的新项目上马，市场无论推盘还是销售都显得过于平淡。根据1~6月份东莞房地产网上交易数据显示，1~6月份每天商品房成交套数平均在120套，难以与去年下半年保守估算的180套日平均成交量相比。

　　各盘的开盘推货没有出现去年下半年那种“每月价不同”的疯狂追涨局面，房价没有出现太大的上涨。

　　楼市销售平淡，主要是受到股市的影响。5月底股市中期调整之后，一些人看到了股市的风险，资金又逐步回流，但仍然不是很明朗。

　　产品供给

　　主流产品向“小”靠拢

　　今年上半年的东莞楼市，产品方面最大的特点是，主流户型有往“小”走的趋势。

　　各盘的产品线仍以大户型及中小户型为主，三房两厅的户型仍是市场主流的供应产品。但户型选择则更见丰富，并有往“小”走的趋势。第一季度二房二厅代替去年的四房二厅,成为市场供应数量第二的户型。

　　从市场供应面积上看，2007年市场主力面积区间正往小方向走，71~80平方米和111~120平方米是市场主力面积区间,各占市场份额的16.8%和14.5%。

　　这一切都证明“90/70”户型调整的政策已在今年东莞市场得到有效体现。

　　现象一：小户新盘“迟迟不露面”

　　据东莞中原市场研究部的统计，2007年小户型(90平方米以下)市场供应量约70万平方米，比去年有大幅度的增长，粗略估计今年城区市场将有近万套小户型产品入市。

　　然而1~6月份东莞楼市的小户市场并没有出现商家预期的竞争激烈场面。上半年进入市场的全新单体小户型只有金升国际公寓正式发售，而天诚康桥、学府1号等目前仍处于内部登记阶段。

　　目前在市场争相露面的小户型产品都属于大社区里的小户产品，4月以后，景湖春晓二期、万科城市高尔夫花园、怡丰翠云轩都陆续推出部分小户产品，较受市场欢迎，销售速度也比较快。

　　与此同时，市场上悄然出现了一种应对“90/70”政策的户型变革——一房改二房的小户捆绑型产品陡然在市场上现身。

　　市场分析人士认为出现这种产品的直接原因在于东莞人偏爱大户型产品。另外，目前小户产品在股市冲击下难以消化。

　　现象二：前五月别墅新增供应量为“0”

　　今年的城区别墅市场与去年相比，可以说是一片惨淡。2007年第一季度，东莞城区市场竟无一个新项目推出市场，当5月结束时，市区别墅的新增供应量依然是零。进入到6月份，这种低迷的局面终于被打破：星河传说旗峰天下在项目扫尾阶段推出了新货。

　　目前东莞别墅看似供不应求，但2007年第一季度的房地产预警分析数据显示，别墅的空置情况比较严重，空置面积达10万㎡，同比增幅达239.07%。

　　这一数据带出的别墅市场现状是，别墅日渐成为稀缺品，越来越多的别墅炒家正在介入别墅市场图谋暴利，由此导致用于投资的别墅比例在不断增加，出现了别墅“断货”但空置率却严重偏高的怪现象。

　　楼市价格

　　投资为主的小户型遭股市阻击

　　2007年上半年的东莞楼市价格走势可分为两部分，第一季度由于东莞市城区供应不足，主要是消化旧盘剩余产品。

　　但在4月之后，随着新盘逐渐增多，小户型定价也普遍超过平均水平，价格开始拉升，在“五一”期间，东城区均价终于突破7000元/平方米。监测数据显示，四大城区房价不均衡,呈阶梯状,表现为万江区冲“5”,莞城区冲“6”,东城区和南城区冲“7”，东城区和南城区房价大大高出莞城区和万江区。

　　尤其股市对楼市的影响不小，5月份更加明显，大量原先的楼市投资客进入股市，以投资为主的小户型产品销售遭遇困境，而上半年又是以小户型放盘为主，对整体楼价影响比较大，但在5月底股市中期调整之后，一些人看到了股市的风险，资金又逐步回流，但仍然不是很明朗。

　　现象一：交易总额下降价格平缓上升

　　合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，第一季度城区楼市均价为5391元/㎡，相比2006年第一季度城区均价每平方米上涨100元，涨幅为2%。南城区代替东城区成为城区房价最高的区。

　　即使在“五一”黄金周，东莞房地产市场供应量也偏少，整体市场比较平静，交易总额同比下降40%左右，但销售价格平缓上升。城区的东城区楼价仍是整个东莞的领头羊，中心区楼盘均价突破7000元/㎡以上，偏郊区楼盘均价4500元/㎡左右；南城的东莞大道片区楼盘均价达6500~7000元/㎡，中心区楼盘均价5500~6500元/㎡；城区莞城、万江新货楼价也冲破了6000元/㎡大关。

　　现象二：股市资金缓慢回流反哺楼市

　　今年5月初，股市持续暴涨，大量的楼市投资客进入股市，给小户型产品带来了前所未有的压力，这种情况下，小户型价格高开低走，不得不采取多种方式暗地里降价，比如精装修、打折等等。

　　股市未来向好正吸引着不少分流的投资资金，由于房产回报下降，一些前期房产投资者将房产挂牌转入股市；部分住房需求并不急迫的购房人也暂时放缓购房计划，转而将资金投入股市。股市楼市之间的“跷跷板效应”正在呈现。但到了5月底，股市暴跌，虽然大盘开始反弹，但许多投资者信心已失，尤其大部分散户，都在减仓观望，而有一些进入股市较早、赚到真金白银的人，已经把股市赚到的钱用于提前还房贷，或准备离开股市把资金转到楼市上来。

　　总体来说，楼市资金进入股市是短暂现象，楼市投资的主体没有改变。

　　现象三：土地交易价连创新高

　　今年上半年土地的放量及成交颇为活跃。第一季度最为引人注目的土地成交出现在虎门镇，东莞金湾花园以3.06亿元的高价拿下虎门金洲村一块面积为34842㎡的商住用地，楼面地价达到3513元/平方米，并同时创下东莞市商住地楼面地价最高、拍卖竞投单位最多、拍卖现场叫价次数最多等三项纪录。

　　4月27日，南城水濂村地块以14.12亿元被东莞万科及北京万信组成的联合竞标体一举拿下，并打破了虎门在1月份创下的最高楼面地价的纪录，其楼面地价达到了3772元/㎡。

　　数说上半年东莞楼市

　　关键词上半年情况

　　主销户型三房两厅的户型

　　主力面积71~80平方米和111~120平方米

　　市区别墅前5月新增供应量是零

　　别墅空置面积10万㎡

　　土地供应量第一季地面成交单价同比增长181.19%

　　东城中心区楼盘均价突破7000元/㎡以上

　　东城偏郊区楼盘均价4500元/㎡左右

　　南城东莞大道片区均价达6500~7000元/㎡

　　莞城、万江新盘楼价冲破6000元/㎡

　　南城水濂地块楼面地价3772元/㎡，东莞“地王”

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