一、商业整体供过于求，商业地产宏观调控力度有加大趋势

　　自2001年商业地产投资热显现至今，5年的时间里其供应增长率已达到了33%。另有一组数据显示，2005年全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅的空置面积增速高出7.5个百分点。商业整体供应超出市场实际需求、商业用房空置率正在扩大。而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业供应保持着继续增长的势头。2007年的商业需求虽然会随着大量国外零售商的进驻而增长，但由于他们在国内的发展还处于适应期，而国内零售业发展又相对滞后。因此，预计2007年商业的空置率仍有增加趋势。

　　由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，求大和求快发展，其中尤其以大型商业项目最为引人注目，大量匆匆上马的MALL项目，由于不具备相应的专业操作技巧，很多项目以失败告终。除大型MALL之外，仍有其他商业产品也出现类似的经营惨淡的现状。商业地产在国内刚刚起步，难免会遇到发展的问题。2007年将是解决商业地产问题的开始之年。在宏观方面，主要解决问题的方式将是加强宏观调控力度。

　　过去几年对商业地产的宏观限制政策相对住宅地产而言，一直是较为宽松的，而随着商业地产诸多问题的显现，预计在2007年，对商业地产的宏观调控力度将会加强，包括对开发者的开发行为和个人的投资行为。日前，《商业网点规划建设管理条例》中对百万平方米项目强制听证，对社区商业比例做出规定等内容都成为了商业地产开发的焦点问题，而商业银行对于个人投资商业的限制，在按揭成数降低，并严格审查购买目的、购买面积等条款细项方面都进行了限制。这无不反映了国家对于商业宏观调控的决心。

　　二、商业地产整体过量与不足同时存在，优质商业物业存有较大发展空间

　　尽管目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求，但商业市场整体仍表现有不足，主要体现在：商业分布不均衡；城市之间的商业发展不均衡；业态较单一，细分市场不明显，包括有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面都有发展空间；经营管理水平低下，同质化竞争激烈等等问题。比如，中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。

　　随着经济的发展以及政策的开放，促使更多的外资零售商进入中国市场，相应的可带来部分商业需求量增加。由于整体供应呈现过量趋势，而仍有新增商业项目上市，外资零售商可选择的余地增大，那些商业只租不售，保持统一产权，由经验丰富的商业管理公司管理的商业物业，勿庸置疑成为他们的首选。该类优质物业的租金也将会保持着乐观的发展水平。因此，2007年，具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场的青睐，而具备更大的发展空间。

　　三、商业地产正由开发时代转向运营时代

　　商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，2003年中国的购物中心平均面积为9万多平方米，2006年下降到6.5万平方米。购物中心平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲目求大。商业地产开发从最初的感性转向理性。

　　出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5%左右，有的甚至高达20%，表现出了较强的竞争力。另据MallChina中国购物中心产业资讯中心数据显示，截至2005年9月，全国整体商业面积中，只租不售和售后返租比例占有85%的比例，表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的市场情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。

　　商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，2007年将是商业地产由开发时代转向运营时代的转折之年。

　　四、商业地产开发、运作管理模式趋于国际化和专业化

　　中国传统商业模式的经验很难适用到新型的商业项目中。目前有些知名或暂时成功的项目经验又未必能够照搬和复制。在既缺乏经验，又未能与国际完全接轨的情况下，2006年的商业地产又表现出了整体供应过量与不足的特征，如何调整和突破二者关系，使其走向正轨化道路，将成为2007年商业地产必须解决的问题。新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高。商业地产项目的开发计划性至关重要，包括评估市场购买力与购买习惯，分析供给与需求的契合，定位最合适的人群，选择最适合的商业业态，并考虑到未来商业升级的进程，不同业态资源的搭配与统筹，综合平衡开发商、商家与消费者等多方利益，以不同的租金定价获得项目运营的长期回报，而不是一次性销售的业绩。商业地产的专业化运作成为大势所趋。

　　商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。招商成功是项目实施的根本保障，商业运营管理的成功是对项目业主长久回报的保证。而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。通过专业的商业管理团队充分发挥商业的潜力，没有专业化的资源整合就无法科学的落实招商问题，无法得到商业投资界的认可。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度。

　　五、商业地产的融资渠道更加多元化

　　随着国家对商业地产调控政策的预期增强，在市场实际操作层面，商业地产参与者的资金门槛被相应提高。今年5月，南京市停止办理产权式商铺的预售许可证；而部分国有银行已将商铺实际按揭的成数由从前的60%降低到40%～50%，并且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面的审查力度。这些无疑都将增加对开发商资金实力的要求。

　　目前，我国商业地产融资渠道主要是银行贷款，商业地产自筹资金比例较低，只占到位资金33.5%；而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度已超过90%。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。为保证项目的正常经营，开发商期待更多的融资渠道，商业地产融资渠道将更加多元化。

　　从近两年的趋势来看，国内商业地产的开发商开始转向国际融资渠道。其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道开始受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。然而，这并不意味着这一渠道的不可使用。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉嘉德集团旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。或许，这一方式也应受到市场操作者的关注。商业地产的规范化趋势将直接导致融资的多元化。而且，这一趋势在未来几年之内都将通过国内开发商与海内外资金提供者的对接操作而愈发明显。

　　六、体验式消费的商业模式将受到更多关注

　　体验式消费作为第四种商业模式将受到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐、旅游和休闲，比如，在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来。而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。

　　体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段、环境，自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结合。比如，大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点；甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来；此外，娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求，文身店、卡通店、军事装备店已成为商业设施中的新宠。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，业态组合科学，特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。

　　七、更加注重商业街区的特色营造

　　近几年，全国许多城市都进行了大小不等规模的商业街和步行街的兴建，但由于大多是千城一面，没有本地最基本和原始的特色元素，很多的商业街区面临经营惨淡和迅速老化的窘境。而在全国很多城市的“十一五”规划中，都将建设特色的商业街区列为了城市发展的重要组成部分。比如，深圳出台的《深圳市商业网点规划(2006—2010)》，围绕消费者需求以及商业区的功能定位，确定5年后形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业新格局。北京计划在2008年新开发规划特色商业街25条，其中，10个市级特色商业街区，15个区域性特色商业街区。对特色的注重将逐渐成为我国商业街区发展的新趋势。

　　特色商业是一个城市的特色名片，需要挖掘自身人文的内涵，重视需求特征的存在，进行准确定功能定位。在2006年11月刚刚召开的中非合作论坛北京峰会期间，来自非洲的外宾对北京的秀水市场、红桥市场、潘家园旧货市场以及三里屯酒吧一条街等一些具有特色的市场留下非常深刻印象，这足以证明特色商业将逐步成为一个城市的名片。对于城市管理者而言，特色商业可提升城市经济发展水平，对于商业经营者而言，特色商业确保了商业经营效益和零售绩效的不断提高。注重商业街区的特色营造，既解决了开发问题，又提高经营收益。

　　八、品牌主力店光环逐将淡化，不再是解决商业地产问题的唯一“灵丹妙药”

　　以往的商业地产项目，曾一度由于品牌主力店的入驻而死而复生，经营状况大为改观。主力店不仅可以消化大量商业面积，稳定项目经营，还可产生主力店的聚集效应，提高项目整体租金收入，聚集旺盛的人气，保证后期的良好经营。于是，许多商业地产开发商把吸引品牌主力店放在了至关重要的地位。同时，由于品牌主力店有一套系统严谨的选址方法，也使得不少投资者成为品牌主力店的追随者。

　　但是，上海联华和易出莲花品牌主力店在重庆某商业地产项目中的撤出，以及最近在各大城市中主力店出现的经营问题，给开发商和投资者敲了警钟，品牌主力店不是救世主。由于品牌主力店的条件相对严格，开发商必须按照他们的要求开发建设并交付验收。且主力店往往都是以较低的租金，较长的租期，在最好的位置，租用较大的面积。这使得开发商非常被动，短期内不能收回投资，资金回笼速度相当慢。主力店的经营是否有利于项目的可持续性发展，主力店效应能否经得住来自市场和本身限制的考验，是需要开发者和投资者深思熟虑的问题。目前，已有部分商业地产项目将重心放在了培育市场上，欲通过此举掌握市场主动性，突破完全依赖品牌主力店的模式，未来品牌主力店光环逐将淡化。

　　撰文/上海五合智库(5+1Wisenova)

　　文章指导/曹一勇五合国际(5+1WerkhartInternational)北京公司总经理

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