以鹏利海景为例，这个千万公寓继5月一周狂销27套后，成交均价攀到了近5万元/平方米

　　在陆家嘴CBD内，另一个大计划正在紧锣密鼓地实施之中，即陆家嘴“东扩计划”

　　当上海各舆论媒体还在对“汤臣一品”乐此不彼地进行调侃、深挖报道之时，陆家嘴楼市已经再次悄然步入了一个上升通道中。就拿与“汤臣一品”同处一线的江景豪宅———鹏利海景为例，这个千万公寓继5月一周狂销27套后，成交均价已经从最初的4万元/平方米左右攀到了近5万元/平方米。同时，从二手中介市场得到的消息是，世茂滨江花园、盛大金磐等一批江景物业的成交均价和成交量也出现了不同程度的上升。

　　豪宅发热的背后，蕴涵着的或许是陆家嘴整个区域还有待开挖的潜力。

　　一笔拿地引发的思考

　　就在4月底5月初的时候，陆家嘴区域内已经有一单大交易完成，陆家嘴集团在其公告中宣布，该公司将向中国石油化工集团公司协议转让塘东北块TD-1地块土地使用权，转让金额15亿元，土地建筑面积约15.75万平方米，规划为商务办公用地。

　　据一些地产同行人士透露，早在几年前，陆家嘴CBD建设启动不久之时，中石油集团就有意在陆家嘴区域内寻建一栋自己的总部大楼，但一直由于价格过高，持续观望了很久。到了2005年，中石油集团仍有意进入陆家嘴区域的房地产开发，而且当时已准备了50亿的投资预算，然而其再次因持续不断上涨的陆家嘴地价而迟疑犹豫，其间，甚至辗转到了陆家嘴以外的浦东地区进行市场探察，然而，到了2006年底，兜了又兜，看了又看的中石油集团最终还是决定在陆家嘴区域内拿地开发房地产，并于上月早些时候通过协议转让的方式，获得了陆家嘴区域内的土地。

　　对此，一些业内专家表示，中石油集团的观望拿地过程，其实也是逐步认识、认可陆家嘴区域价值的过程。在他们看来，陆家嘴区域楼市价值还有着广阔的上升空间。

　　他们的观点不无道理。

　　扩容进行时

　　在陆家嘴CBD内，另一个大计划正在紧锣密鼓地实施之中，即陆家嘴“东扩计划”。据了解，自上世纪90年代以来，浦东新区一直在大力推进金融集聚，经过15年的发展，陆家嘴CBD业已实现了金融机构集聚的初步目标。

　　“但是，集聚的广度还很不够，”来自社科院房产研究中心的教学人员表示，“虽然一些核心金融机构已经入驻，但是更广泛的金融服务企业还没有集聚起来，外围产业的集聚还远远不够。上海要成为真正意义的国际金融中心，还必须拓展空间”。

　　目前，陆家嘴区域内的130多幢高档写字楼，平均入驻率在93%以上。面对中外金融机构、跨国公司和国际财团加紧入驻的态势，陆家嘴急需提供更大的办公空间。眼下陆家嘴中心区在建楼宇达到121万平方米，各金融机构的明确需求则超过200万平方米，很明显，供不应求。

　　根据“东扩”的初定方案，原来局限在小陆家嘴的核心金融区将沿世纪大道向东延伸至世纪大都会一带，最终将形成“一个扁担两个筐”的格局。“扩容后的陆家嘴占地面积将达到3.4平方公里，是现在的两倍。”第一太平戴维斯的人员介绍。

　　商办租金持续看涨

　　“到2010年，陆家嘴将成为上海最大的CBD区域，浦东的写字楼供应量将全面超出浦西。”分析人士认为，“目前陆家嘴写字楼市场的总供应量为160万平方米，并将在2010年之前新增180万平方米，达到340万平方米。”

　　而根据仲量联行的研究报告，未来5年租户对陆家嘴市场的办公楼需求保持强劲，随着银行业和保险业租户的继续增加，接下来5年内浦东甲级写字楼吸纳量将维持在年均27.7万平方米的水平，比目前上涨68%，而在未来几年中，浦东的租金将增长近30%。

　　当然，也有部分略显谨慎的业内人士分析预测，区域内众多写字楼物业可能与2008年竣工的环球金融中心及新鸿基商业地产项目集中上市，届时到来的浦东甲级写字楼供应高峰，会使租金回报有所回落。随着物业租赁业务比重逐步增加，能否妥善经营这些写字楼对众多商家来说也将是一个全新的挑战。

　　新金桥商务区小户型写字楼长期看好

　　金桥出口加工区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方里。

　　落户金桥的企业生产的产品具有科技含量高、附加值高的特点，体现了现代工业发展的新方向。目前区内企业生产的产品有集成电路、程控交换机、数字式移动电话、传真机、自动取款机、卫星通信设备、变频空调、飞机零部件、轿车、汽车零部件、自动化控制系统、计算机、电脑软件、仪器仪表、生物医药制品等。

　　分析人士指出，由于地理位置的原因，金桥出口区加工区中的现代科技园区需要一个商务区作为其配套，这个板块应当离出口加工区近，而新金桥板块离金桥现代科技园区只有3公里，自然成为了其配套的商务区域。

　　联创国际入市正好改变了这一状况，联创国际位于新金桥路、金湘路口，是一个集酒店、商务、餐饮、娱乐、休闲、购物的“一站式”综合性商业广场，作为板块内最为完善的商务项目，是新金桥商务区的地标建筑，同时也是整个区域商业的核心配套服务设施。

　　普润地产中央企划总监周华燕认为，联创国际由酒店、写字楼组成，将来有一定的升值空间，这种产品在周边的不多见的。

　　他指出，房地产的增值不在于物业的升值，房屋会每年折旧，但是土地会随着年代增加而增值。目前，联创国际价格为9600元/平方米，周边的写字楼价格在10000元/平方米。这个区域适合中小企业入驻。

　　次中心写字楼“非常有戏”

　　据美联物业最新的市场调查显示，以虹口、普陀、闸北、杨浦等内中环区域为代表的次中心写字楼市场当前很受投资者关注，部分产权甲级写字楼表现强劲。

　　对此，美联物业的陈俊彦解释，这些区域相对投资成本较低，人口密度高，具有较高的人脉及发展空间。

　　以四川北路商圈近期交房的甲级写字楼凯润金城为例，该项目均价2.1万/平方米，相对于同地段高档住宅项目相差无几。该项目于去年年底开售，至今几近销空。截止当前，整幢写字楼近九成的单位投入办公使用，售价由开盘时的15000元/平方米一路攀升至如今的21000元/平方米，虽然地理位置并非中央商务区，但由于其地处四川北路腹地，相对现在的四川北路沿线急需改造的旧楼，其适中的面积，较好的楼盘品质区域内算是稀有业态。同时，该项目属于中心商务区辐射区域，毗邻发展强劲的北外滩CBD中心区域，周边为东宝百货，巴黎春天等商业广场，紧靠轨道三号线、四号线及即将开通的八号线及众多公交线路构成其完善的交通网络。加上50年产权持有及较低的购入价格，对于中小投资者而言，确实颇具吸引。

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