随着“5年上市限制”条款解冻期的来临，不少经济适用房原业主开始转手获利，像这样在全国各地普遍存在的问题，福州自然也不可幸免。

　　所幸的是，这一被各界认为“不公”的现象今后将可能被遏制，6月13日，《福州市经济适用住房销售管理若干规定(试行)》(以下简称《规定》)实施，其中“用评分标准摇号确定购买顺序”、“住满10年才可销售”等主要政策的变化，对目前饱受争议的经济适用房政策进行了新的调整和进一步完善。

　　【解读】变化一申请条件更严

　　须具4个条件并提供税收证明

　　根据规定，申请人必须同时具备四个条件：(一)在本市五城区工作生活；(二)在本市五城区落户时间满3年；(三)年收入低于4万元(含4万元)；(四)属无房户或者人均住房建筑面积低于12平方米(含12平方米)的住房困难户。此外，申请人未婚的，还必须年满40周岁。已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。

　　申请人与家庭直系亲属(指配偶、父母、子女，下同)在同一户口本的，该直系亲属的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。

　　申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。

　　申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积不合并计算。

　　申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。

　　不过，与以往不同的是，在申购经济适用房时，除了像以往一样提交身份、户籍、以往住房情况等证明材料外，《规定》新增要求提供申请人及合并计算年收入、人均住房建筑面积的直系亲属上一年度收入证明。收入证明包括：工资收入含基本工资、各类补贴或其他收入，应由所在单位提供；无工作单位的到户口所在地社区居委会和街道办事处办理书面证明，上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；未就业的，提供失业证或其他相关证明；个体工商户，提供经营执照、上年度个人所得税及相关税收缴交凭证。

　　变化二得分越高获批越快

　　体现“困难优先”原则

　　《规定》实施后，将通过评分和摇号的方式确定购买经济适用住房的先后顺序。

　　按照“困难优先”的原则，由房管部门按申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况进行评分，以分数高低分批次确定申请批准顺序。对经批准的同一批次申请人，再通过公开摇号方式，确定选房购买顺序。评分标准共有3项，总分100分。

　　1.按现住房人均建筑面积评分：无房户计60分，4平方米以下(含4平方米)计30分，4平方米以上6平方米以下(含6平方米)计20分，6平方米以上12平方米以下(含12平方米)计10分。

　　2.按户口落户本市五城区年限评分：以申请人或同户籍直系亲属中落户时间最长的进行计分，每年按1分累加，未满1年按1年计算，每户最高分为20分。集体户不计分。

　　3.残疾人家庭、民政优抚家庭或市级以上劳动模范家庭，每户加20分，同时符合条件的，仍按20分加分计算。

　　变化三入住出售都受限

　　交房1年不住要收回

　　经济适用房购房人必须在交房后1年内入住，入住时应向当地区房管局申请入住鉴证。办理经济适用房产权登记时，购房人应提供区房管局的入住鉴证。购房人未在规定时间内入住的，将被责令退出已购住房，并由开发建设单位收回。开发建设单位与购房人签订的经济适用房销售合同，应按上述规定增加补充条款。个人购买的经济适用房不得出租或出借。

　　《规定》实施前购买经济适用房的购房人，应在《规定》实施后1年内入住，入住时应向当地区房管局申请入住鉴证。办理经济适用房产权登记时，购房人应提供区房管局的入住鉴证。

　　《规定》实施后，1年内仍未入住的经济适用房，由开发建设单位负责收回。

　　《规定》实施前已由单位团购，但尚未批准个人购买的经济适用房，由市房管局重新审核，确属超过1年未入住的，由开发建设单位负责收回重新出售。

　　住满10年方能卖

　　《规定》实施前购买的经济适用房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满5年的，方可上市出售；《规定》实施后购买的经济适用房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市出售。

　　出售时应根据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，缴交土地出让金。上市出售的经济适用房，同等条件下政府优先回购，具体办法由福州市房管局另行制定。

　　【幕后】“准入”偏宽调整从紧

　　在业内人士看来，开豪华车的人住在经济适用房小区内的现象绝对不是个例，以往的经济适用房成为了很多有钱人的投资热点。随着“5年上市限制”的到期，原业主以此获取暴利的现象已将成为“首批经济适用房”中一个客观存在的事实。

　　日前，记者从福州市有关部门了解到，福州市从2005年起就已经下大力度开始在建设和新政策的制定上大下工夫。“从以前情况看来，福州市住房保障体系中存在着一个断层，那就是真正住房困难的人群，可能因为资金困难、排号困难的原因，购买不到低于市场价很多的经济适用房。在他看来，产生这个断层的主要原因就出在经济适用房购买的“准入”门槛设置不合理，只有尽快明了购买人群，才能消除这个断层，形成上下连通、对接的住房供应体系、保障体系。

　　今年5月，福州市首批限价房开始申购，虽然只有394套，但政府对保障性住房“严进紧出”的原则已表露无疑。另一方面，今年8月份即将推出的金山橘园二期经济适用房的基准价为2036元/平方米，将于下半年推出的西园新苑和西园二期、西园东一区目前房价未定，由福州市物价局和福州市房管局联合制定后，随后将在销售前公布。“同一个地段，商品房一个价格，经济适用房一个价格，那么经济适用房比商品房要便宜10%到15%，这样自然会对商品房价格有一个拉动作用，这些都体现了政府对国家宏观调控的执行力开始凸显”，有关专家很肯定，新的政策将对市场起到一个很好的拉动作用。

　　“以往，福州市政策性住房分配渠道的多元化，必然产生申购条件、配售面积标准、配售价格不一等问题，导致住房分配不公、多头占房等现象。”福州市有关官员告诉记者，与以往的政策性住房相比，属于社会保障性住房类别的经济适用房的建设、销售环节的完善将建立起良好的全市经济适用房统一建设、统一分配、统一管理的运行机制，从根本上解决分配不公、多头占房等问题。

　　【观点】福州政策“个性”鲜明

　　“比起厦门的政策，福州的新规还显得有些‘保守’。”一位资深地产界人士对记者说。

　　他所说的“厦门政策”，是指2006年11月，厦门市公布的《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》，和以前的政策相比，该规划在加大住房保障力度整体趋势下，明确提出了经济适用房转轨采用“内循环”回购的策略，租售并举、全程监管。

　　这个政策的出台，引发全省广泛关注：逐步实现廉租房和经济适用房的并轨，形成“租售并举、以租为主”的低收入家庭住房保障制度，覆盖约占20%人口的低收入群体，将政府在经济适用住房建设中的投入确定相应的产权份额，和购房人共有产权，购房人在经济状况好转不符合保障条件时，应当购回政府持有的产权，或者由政府收购其拥有的产权份额，实现保障资金的良性循环。

　　在饱受争议的经济适用房政策的转轨进入倒计时之时，这一政策在全省的率先出现，表明以前有关经济适用房“以租赁为方向”的传言进一步明朗化，经济适用房的政策之变或将正式开始。“此次，福州市的政策与厦门准‘入’不准‘出’的政策大有地方特色的区分。”业内人士分析说，“从政府的角度而言，厦门的政策是很有积极意义的，可以从根本上制止以往靠经济适用房渔利的现象。”据悉，厦门市相关政策规定，符合社会保障性住房申请条件的家庭只能购买或承租一套社会保障性住房，申请社会保障性住房实行家庭成员全名制；社会保障性商品房不得上市转让，但可申请由政府回购；承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应自觉申报调整租金补助标准或退出承租的住房，否则将依法收回住房。

　　我省众多地产专家表示，福州的具体办法，显然是根据福州的“市情”而定，并考虑了政府的财政力量等多方面因素，“设置了‘准入’、‘准出’门槛，因地制宜地做出了最理想的申请购买销售模式”。

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