--房地产商拿到预售许可证后10天不卖房，购房者可向房产局投诉

　　昨日，记者从长沙市房产局了解到，目前国家对于捂盘惜售无明确法律规定，但这种行为已经违背相关政策。在长房政发［2006］087号文件中，“房地产开发企业取得预售许可证后未在10日内开始销售商品房”被纳入长沙市整顿规范房地产交易秩序专项活动实施方案中。

　　“如果有消费者发现这种‘捂盘’现象，可以向房产局投诉，也可以登录长沙市房产局网站查询相关楼盘的销售情况。”长沙市房屋产权管理局产权市场处相关负责人向记者表示。

　　卖房像挤牙膏

　　“对不起，你想要的户型没有了。”近日，在长沙某楼盘的售楼部内，一心买房的黎宏听到了这样的答案。

　　两天后，这个楼盘对外开盘，黎宏再托朋友从该楼盘内部打听到，他要的户型实际上“还有不少”。收到消息后，黎宏马上赶至售楼部，而售楼人员仍是同样的回答：“对不起，你要的户型没有了。”“明明有房子，他们就是想方设法不卖给你。”黎宏认为，这是开发商在捣鬼。当日，和黎宏一样挤在售楼部买不到房子的人有许多，他们同样弄不清楚，到底是真的没房还是有房不卖了。

　　捂盘，已是房价上涨时长沙房地产市场的主要动作。今年3月有多个楼盘宣称将于五一前后开盘，而至今仍无动静。长沙某大盘负责人告诉记者，“卖房子就要像挤牙膏，挤一点卖一点，才能永远供不应求。”

　　不顾风险推迟开盘

　　“现在看来，当时公司推迟开盘的决定是正确的。”李冰(化名)，长沙某别墅项目营销总监。在目前整个长沙楼市火爆销售的当头，李冰对于楼盘销售的担忧已经一扫而空，“现在，我们的开盘时间还要往后推。”

　　“当时手续都已经基本齐全，意向客户累积已逾8成，实际上我是赞成尽早开盘的。”李冰说。李冰的担心首先源自去年一系列的国家宏观调控政策，“今后国家还会不会再出狠招？我觉得很有可能。”另一个理由预计多个别墅楼盘都将于今年年中集中面市，难免与这些竞争对手短兵相接。

　　最终，公司高管的决定仍是推迟开盘。“公司的考虑自然想把利润率进一步提高。推迟开盘虽然有风险，但如果大形势好，高端项目单价提高500元不是问题。”李冰说。

　　只为等待房价上涨

　　今年以来，长沙房价进入持续的上升通道。今年5月底，李冰所在楼盘预订价格相对去年已提升近800元／平方米，而最新的开盘日期仍然未定。“绝不仅仅是我们，你可以看到长沙很多楼盘都延后了开盘日期，有的甚至早就拿到了预售许可证。”李冰说，“现在长沙连只有一栋的小楼盘都想分批推。”

　　百盛·天心华庭项目副总经理钟吉煌认为，去年6月，楼盘可能完全按照自身的营销节点来操作，不会过多的考虑宏观走向。而今年6月，在舆论一致指向房价上涨、股市楼市双红、多家外地实力开发商入长拿地等等因素的刺激下，房地产营销人士会毫无疑问给出“房价上升势头正好”的评价。“像是否拿到预售许可证和项目进度等等，这些都不是决定开盘的核心因素。”首席地产顾问总经理胡为说道，“开盘是营销中的一个重要节点，完全是为营销而服务。”

　　“在这种情况下，根据大势走才是最重要的。”钟吉煌认为，等待房价攀升到更高位，这正是眼前不少楼盘推迟开盘的原因。

　　[揭密]楼盘销控三大手段

　　销售控制是楼盘操作中的常见手段，目的就是，始终造成供不应求的局面。

　　推房数量少于意向客户数量：这一手段通常在楼盘认购或者开盘销售初期采用。在楼盘开盘前，先确定基本的意向客户数量，然后再确定推出多少套房销售。其中，推出的房子数量一定比意向客户少，造成供不应求的火爆销售场面。

　　好户型放在后期卖：楼盘销售时，首先将不太好的楼层和户型先期销售掉。对于精品的楼层和户型，开发商希望留到接近现房时再出售，以获得更大的涨价空间。

　　销售进度表造假：许多楼盘的销售进度表都是假的，目的是给购房者添加心理压力，促使购房者加速或提价购买。

　　[各界声音]

　　“销控是可耻的”

　　开盘当天已经买不到房，托好友咨询该楼盘内部人士，却说还有房。前阵子，这样的事情发生在肖晓身上，他现在仍觉得气愤不已。

　　“这绝对是一种欺诈行为，开发商有房却说已经卖掉了，就是为了造成购房者的恐慌心态。”肖晓认为，开发商谎称他要买的房子已售完，侵犯了消费者的知情权。

　　“房子是抢着买的。实际上，这种一房难求的气氛很可能是开发商自己制造出来的，目的只有一个——提价。”肖晓觉得，即使自己买到了那套房子，他的利益也还是受到了损害。他觉得还有另外一种可能，“现在房价涨得这么厉害，开发商可能是想把房子留着，等再涨个三四百每平方米再卖。”

　　无助地看着房价上涨

　　“房子都封顶了，不知道为什么总是拖着不开盘，价格也还没定，现在都6月份了。”因为房子，朱芸始终处于焦灼状态。从去年11月份开始，朱芸已经开始关注长沙南边的这个楼盘，当时一期的均价是3200-3300元／平方米。去年12月份，当姜琳终于下决心准备买下时，该楼盘却又是“一售而空”。

　　“我现在每个星期都打电话给他们的售楼员。”每次打电话，朱芸都向售楼员提出相同的问题，“到底什么时候开盘？价格确定了没？”这个星期，朱芸得到的回答是，二期估计在7月开盘，但现在也还不一定。

　　“早知道这样，去年买了好多了。”朱芸一直后悔去年没有当机立断地买下。买房时间延后半年会带来什么？对朱芸来说，这会带来单价上涨300元／平方米，购买90平方米的一套房子需要再多出27000元。

　　“现在，售楼员告诉我的预计价格是不低于3500元／平方米、不高于3800元／平方米。”朱芸现在的希望是，该楼盘能够早点开盘——赶在开发商把价格再提个两三百之前。

　　人为制造虚假繁荣

　　捂盘，是正常的商业行为，还是违规操作？长沙房地产业界对这一观点同样有分歧。有的开发商看来，在当下采取捂盘是正常的。在房价上涨的情况下，开发商仅仅是出于商业利益导向而捂盘惜售，不能算违规。

　　对于目前普遍的捂盘现象，也有业内人士表示出担忧。“许多开发商人为地制造热销场面，使得呈现出一个虚假的繁荣市场，这将导致对整个局面的把握不准，从而误导市场。”首席地产顾问总经理胡为说。目前在长沙的低密度项目中，不少采取了捂盘待价的操作手段，这也将进一步带动房价上涨。

　　“当所有人想方设法把房价捧起来之后，接下来该怎么办？”胡为说。在他看来，相对于人为造成短期内的迅速上涨来说，合力保持长沙房地产市场一贯的健康形象更为重要。

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