福州大学房地产研究所

　　王阿忠博士叶亚吟

　　海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　近日来，政府关于房地产市场秩序的一系列专项整治政策，无不显示了政府“净化”房地产市场的决心。配合国家的宏观调控，我省各地市也十分重视加强规范房地产市场秩序，在土地规划、开发建设和市场销售等环节分别进行了重点整治。

　　在当前政府不断调整住房供给结构的情况   下，限价商品、经济适用房和廉租房的逐步推出，无不牵动着广大中低收入阶层消费者的心。结构性调整将有利于逐步改变福州楼市高端住宅统领天下、普通居民望楼兴叹的局面，相信未来楼市将进入良性结构供给与满足不同层次、多元消费需求的磨合期。

　　指数分析

　　4月涨幅明显放缓

　　根据图1显示，福州市4月福房指数呈高位振荡格局，涨幅明显放缓。从表1可以看到，4月价格指数为129.31，相比上月的129.29，增长了0.02点，月涨幅为0.01%，与去年同期相比上涨了8.91%，该涨幅与上月相比明显趋缓。

　　而与去年同期相比，8.91%的涨幅更是一年多以来首次上涨幅度低于9%，打破了一直以来上涨幅度高于9%的局面。从数据上我们可以看出，目前政府结构性调整的威力正在显现。希望在住宅市场发展的关键年头里，福州房地产市场的住宅供给将更加多元化，以满足不同收入群体的多样化需求，打破高端楼盘一统天下的局面。

　　量价分析

　　成交价量出现下行

　　从表2可以看出，4月住宅均价从上月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，涨幅为-1.57%，与上月的3.24%相比确实降低了不少。而从单纯的数据上看，4月成交量在历经了上月的回升之后开始骤减，成交面积为27.76万平方米，相比上月，降低了9.69万平方米，这与成交套数的减少以及成交面积多为90m2以下有一定的关系，由此可以看出，在宏观政策的调整下，市场观望气氛浓厚。

　　4月成交量主要集中在小户型楼盘，中高档楼盘成交量有所下降而中低端楼盘成交量呈提升态势。上个月楼盘成交排行榜居榜首、均价为9950元/m2的融侨锦江G区成交套数由173套滑落到42套，4月仅位列第四；上个月楼盘成交排行榜位居第二、均价为5435元/m2的仁文大儒世家成交套数也由287套滑落至48套，位于楼盘成交排行榜第12名(见表3)。4月一手楼市成交量的显著下滑，似乎预示着在结构性调整下，一手房楼市供给与需求的非主流化，市场将往供求多元化方向发展。

　　产品分析

　　中小户型交易上扬

　　从表4成交套数来看，虽然90平方米以下的户型在成交套数上与上个月持平，均为956套，但由于其他户型成交套数都相对减少，因此，在排行上仍占据榜首，达到总数的37.7%，所占成交金额也由原来的15%上升到20.9%。120～150平方米的户型位居第二，成交653套，占成交总数的25.8%，与上月的32%相比稍有回落，可是在成交金额上还是保持领先优势。此外，从表4可以发现，以120平方米为分水岭，120平方米以上和以下的户型住宅销售量基本各占总交易量的一半，由此可见，住宅市场的结构性调整正在往良性方向发展。

　　当然，这和4月福州房地产市场秩序调整也有一定的关系。利润最大化的开发企业不愿意提供中低价位和保障性住房的市场供给缺口将由政府来填补，这将有力地促进房地产产业健康有序地发展。

　　二手需求反弹明显

　　4月份的福州二手房市场需求开始反弹并得到释放，且效果明显，由原来的下降趋势转为上升趋势。峰回路转的二手房市场不管是从交易面积、交易均价还是成交金额来看都有所回升。4月份的交易量为49733万元，上涨幅度为12.8%，均价从上个月的2462元/m2上涨为2517元/m2，上涨了55元/m2。这也让我们看到二手房市场发展的空间与潜力。

　　随着城市居民住宅消费观念的变化，住房者更多的要根据自身经济收入来逐步改善自己的居住品质。从“安置型”到“适用型”再到“舒适型”，成熟的房地产市场需要形成一个完整的阶梯消费模式，这就决定了二手房交易在市场上的重要作用。发展二手房市场是对过去所开发的住宅进行重新洗牌的过程，会释放出一部分强劲的现实购买力，同时二手房供应中相当部分为中小型住宅，让其自由释放可以满足中低收入阶层的住房需求。

　　别墅价量双双下降

　　4月别墅市场一改原来持续上升的局面，价量均呈单边下行。4月交易价格为6417元/平方米，较上月降了564元/平方米，减幅达到7.07%，价格走势再起波澜。成交面积为1722平方米，相对上月的2528平方米降了806平方米。

　　从以上图表可以看出，从去年下半年到现在，别墅的成交价格震荡较大，走势不稳。而4月别墅交易量下降，原因应是多方面的，随着生活水平的提高，购买别墅的消费者也更加强调别墅的板块、景观环境、建筑风格、创新设计等，但由于政策的限制，目前的别墅项目研发水平、技术能力和设计能力都相对停滞。另外，概念炒作等行为更使别墅趋于一致，品质达不到要求将使别墅市场中价格与品质呈现明显的脱节，别墅项目的低端化，直接导致别墅价格的下降。

　　板块分析

　　五四北跌幅最大仓山板块涨势明显

　　从表8可以看到，本月均价下降的板块多于均价上升的板块。上个月五四北板块涨幅最大，仓山板块跌幅居前，但在这个月，五四北板块却上演了3月份仓山板块的走势，成了跌幅最大的板块。相反，仓山板块成为涨幅最大的板块，涨幅达到11.4%，相比之下，金山板块0.19%的涨幅就显得微不足道了。而五四北板块跌幅达到16.4%，其他各板块均有不同程度的下跌。

　　[五四北板块]本月该板块的交易均价为4800元/平方米，与3月份的5744元/平方米相比有大幅度的下跌，主要原因是该板块别墅楼盘———君临·香格里交易量占整个板块交易总量的比重从上个月的26.95%下降到本月的4.63%。

　　[东区板块]该板块本月的交易均价为4932元/平方米，明显低于3月份的5623元/平方米。其中交易均价高于7000元/平方米的楼盘———福晟·钱隆首府，本月交易量占整个板块交易总量的比重从上个月的48.40%下降到本月的11.37%，这是造成该板块本月均价下跌的主要原因。

　　[金山板块]该板块本月的交易均价为5293元/平方米，略高于上月的5283元/平方米，主要是因为海润尊品楼盘交易量上升到楼盘排行榜的第三名，成交均价为6421元/平方米，且在排行榜上有4个楼盘位居8名之前(见表3)。

　　[北江滨板块]近几个月该板块九成左右的交易来自融侨锦江G区，本月该楼盘的交易均价为9639元/平方米，略低于3月份的9950元/平方米。

　　[西区板块]该板块本月的交易均价为4852元/平方米，低于3月份的5373元/平方米。位于该板块的仁文·大儒世家本月的交易金额达到35549088元，占整个板块交易总额的59.55%，交易均价为5752元/平方米。3月份该楼盘的交易量占整个板块交易总量的比重为94.82%。

　　[仓山板块]该板块本月的交易均价为5085元/平方米，明显高于上个月的4563元/平方米。主要原因是该板块中两个交易均价高于5500元/平方米的楼盘：金辉·莱茵城和欣隆盛世本月的交易量之和占整个板块交易总量的65.78%，而3月份仅为16.87%。

　　[市中心板块]该板块本月的均价为7145元/平方米，高于上个月的6713元/平方米。主要原因是几个均价在7000元/平方米的楼盘(如书香大第、福晟·钱隆天下、群升国际二期等)本月的交易量比上个月有明显提高。

　　热点分析

　　全面整治平衡供给政策频出重在调控

　　近几年，住宅价格和城镇居民收入之间形成了越来越突出的矛盾，不同收入群体住房改善的速度也发生了很大的变化。房价的不断走高，让许多中低收入的市民成为“房奴”，有的甚至买不起房子。面对高增长的房价，政府调控的第一任务就是保持楼市结构的供求平衡，积极推出限价房、经济适用房和廉租房等保障性住房。

　　自去年7月建设部、发改委、工商总局三部委发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》后，房地产交易秩序专项整治活动就在全国范围内展开，现在新一轮的房地产交易秩序专项整治又开始实行，这表明国家此次势必要对房地产市场进行一次全面的清理整顿，这让我们看到了政府在今年落实调控政策、强化调控效果的意图。

　　在此情况下，福州十分重视房地产交易市场秩序的规范，发布了《关于整顿房地产交易行为规范市场秩序的通知》，主要在规划、建设与交易等领域打击不规范行为。监管部门将严格把关各种不符合法律和不合法的建设项目，明确对房地产广告宣传和交易合同的监管，福州住房销售也将实行明码标价，统一实行一房一标价制度，使福州市住房销售更加透明化和指导性。

　　这些举措维护了消费者的合法权利，解决了消费者关心的问题，打击开发商的各种违法行为，使房地产市场更加明晰、更加规范。可以看到，此措施的实行，给本月楼市带来了一定程度的影响，不论是政府、开发商，还是广大消费者都在进一步期待政策的执行效果，都在积极思考楼市的未来走向。

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