[现象]

　　泛会所成营销王牌

　　海润尊品、公园道1号、金辉·莱茵城、金辉·枫尚、正祥·一品新筑、融信·宽域、使馆区9号、福州星势力……您能看出这些福州楼市耳熟能详的楼盘有什么共性吗？它们分别位于不同的区域、由不同的开发商打造、主打户型各不相同……但是在这些楼盘中，却都有同样的一个配套设施，那就是泛会所。

　　“以4～5米超高架空层，打造出适合休闲、休憩的亲地泛会所，成就精品建筑群落中的极品人生”———公园道1号打出这样的旗号；“精装5米架空层泛会所，重回儿时邻里温馨”———这是海润尊品的宣传；而金辉·枫尚则提出：“17个舒适的架空层，打造出适合家庭休闲、小孩玩乐、邻里沟通、文化艺术熏陶的四大主题泛会所”……从这些楼盘的宣传中，可以看出泛会所正成为福州主力楼盘的营销王牌。

　　一位地产营销人士告诉记者，1999年时福州楼盘的宣传主打地段，2002年时主打质量，2004年时主打户型，2006年时主打品牌，而2007年，泛会所成为福州楼市的主打概念。

　　但与许多楼盘都打出泛会所宣传不对称的是，许多购房者却对泛会所有种云里雾里的感觉。“泛会所到底是什么？它到底有什么用处？”这是众多购房者的疑问。

　　海润地产人士告诉记者，泛会所一般指整个小区一层架空层经过设计后，成为人们生活的第三空间。它强调开放性，提倡社区人与人之间的交流、人与环境的交流，它旨在突破那种“四壁合围”的传统会所，充分挖掘“泛”的内涵，将空间延伸至社区每一个角落。其精髓在于处处体现“诗意而栖居”的人文情怀，视觉上，通过室外的点、线、面的景观设置及组合，景致随视线转移而变幻万千。在泛会所的概念下，业主想追求的公共休闲空间会得到部分满足。

　　[探究]

　　封闭会所陷入经营困境

　　其实，在公共休闲空间的营造上，开发商并非没有努力过。从2000年起，休闲会所就开始在福州地产界流行。

　　会所概念最早源于香港，后来逐渐传到深圳、广州，然后北上遍及全中国。福州的居住小区真正开始接受并实施会所是在上世纪90年代末期。“当时‘会所’成为楼书、广告上最炫的两个字，它不仅意味着交往空间，象征着配套水平和物业的‘高尚’程度，它还隐喻了一种体面的生活方式。谁愿意承认自己的房子没有会所呢？对开发商来说，盖房子建会所，似乎天经地义。”一位地产商回忆说，会所在进入居住空间新概念的同时，不知不觉，成了提升小区居住品质、提高楼盘声誉的一个重要的硬件设施，会所在各个新楼盘中次第出现，有的楼盘为了炫耀其实力雄厚、设想周到，甚至还重复建设了多个会所。

　　但是，海纳百川的福州楼市在有了会所之后，又出现了新的烦恼。业内有好事者统计过，在2000年到2002年期间，大一点的楼盘基本上相继修建了独立会所作为卖点。其中，规模小则1000多平方米，大则5000平方米以上。

　　然而会所的尴尬现在很容易看到。一位地产策划人告诉记者，会所的亏损已经成为福州普遍的状况，保守估计福州高档会所中，亏损的已近八成。根据记者调查，福州大部分楼盘现存的会所要么改变原来为小区业主提供服务的承诺变成社会休闲娱乐场所，要么因来者寥寥无几，处于半歇业状态，个别仍在经营的小区会所，大多由开发商或物业公司苦力支撑。福州某高档社区的会所负责人告诉记者，经营好的时候，半天的营业额也不足300元，会所的收入无法支付人工、电费、水费等支出。

　　弥补公共休闲空间缺失

　　福州楼市在公共休闲配套建设方面，一方面是大面积的会所被闲置，另一方面却面临着价廉物美的群众性公共休闲空间的缺失。

　　一位开发商告诉记者，虽然现在的楼盘占地面积都较大，但由于现在的土地价格动辄每亩高达数百上千万元，所以开发商要想获取足够的盈利，就不能留太多的空间作为群众性的公共休闲空间，也就是说，现在大部分新开发的楼盘，扣除掉房子、绿化、道路及公建配套的占地后，真正能供业主活动的地方并不多。与此同时，专门的会所或者因收费较高，或因针对性不强不能满足社区内所有业主，尤其是小孩和老人的日常休闲需求。

　　“虽然社区中的会所配套大而全，保龄球、游泳、桑拿、中西餐厅……应有尽有，但就使用功能来讲，高尔夫球场、保龄球场等设施的使用率很低，我们根本不会在家门口进行这类活动，而且这些设施的造价和维护费用是相当高的，将来亏损有可能会加重我们业主的物业费负担，而如果为了赢利对外开放，小区必定失去应有的清静。同时，由于会所只能建在小区的一个地方，像我们距离较远的业主从家到会所至少要走十几分钟，所以很少有机会去。”居住在福州某大型社区的业主感叹道，“偌大的一个小区，连一个夏天可以纳凉的地方都很少。”

　　那么，社区公共休闲空间的出路在哪里？在经历了盲目建会所带来的阵痛后，免费的、休闲性的、有共享性的泛会所的概念受到了众多房地产商的追捧。

　　[出路]

　　变架空层为实用会所

　　泛会所虽然是个新概念，却不是个新现象。

　　开发商郑先生告诉记者，早在2000年时，福州已有部分楼盘开始尝试充分利用架空层空间作为社区的公共休闲空间。他说，从2000年开始，福州绝大多数的楼盘都采用一层架空的设计，不过，这些空间多被用来当作停车位或干脆闲置，但永升城市花园等楼盘则开始改造起这些架空层，安置一些儿童玩乐设施、老人活动设施或者简单的健身器材等。后来，有不少楼盘也开始对架空层进行这方面的改造，得到小区业主的欢迎。记者的一个朋友就住在永升城市花园，他说，别看楼下的这些设施并不高档，但是家里的老人和孩子却每天惦记着去走走、看看，邻居们也在这里相识、了解，因为有了这些空间，整个小区成为了一个大家庭。

　　地价升高、小区公共空间的缩减使福州的开发商越来越重视架空层的价值。“我们最初倒没有想到泛会所的概念，只是想把楼层架高，小区的通风、采光和景观就会变好，而且可以帮助低楼层的房子解决一些潮湿、防盗的问题”，一位开发商说，为了能使架空层变得好看些，我们请了一些广东的规划设计师，是他们提出了泛会所的概念，并为我们提出了3个打造模式：一为联合式，主要是指除了集中设置中心会所外，将其他配套设施设置于社区各部的架空层中，或与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为住户提供服务，业主不用支付费用且不会被干扰。二为半开放式，将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施仍设在社区内部会所中，将小区边缘架空层改造为一些大众商业服务设施，如餐厅、酒吧、美发厅、超市等，满足小区业主的日常生活、休闲要求。三为分建式，在小区不同部位的架空层根据不同使用功能设计几个小型会所，分别侧重于健身、商业和文化等，把健身运动型消费与咖啡餐饮等静态型消费分开，将小超市、美容美发等商业性消费放在小区边缘的架空层，阅览、棋牌等文化型消费放在小区内部的架空层中，以保证业主生活氛围的安静和便利。最后，我们选择了将第一种模式和第三种模式相结合的方式，将社区内的架空层进行挑高改造，并经过整体规划形成整个小区的泛会所网络。

　　对于整个楼市来说，泛会所只是一个小小的组成成分，虽然它不是业主日常生活的重点，却可以使业主的生活锦上添花。有业内人士认为，福州楼市能整体推出泛会所的概念意味着福州楼市的竞争又进入了一个新的水平。这位人士说，从地段之比、质量之比、户型之比到现在的泛会所之比，虽然每一次的这些“包装”都会促成楼市的每一点进步，但是，泛会所的这一次进步显然与以往有很大的不同。因为无论是地段、质量还是户型都是属于产品本身的范畴，而泛会所则属于产品附加值的概念。从产品本身的竞争到产品附加值的竞争，说明福州楼市的品质又提高了一个档次，进入了“后产品”时代。

·福州住宅户型涌动创新潮空间悄然“变活” 07/05/25

·2007年4月份福房指数市场分析报告 07/05/25

·2006年一季度福州市土地市场分析 07/05/25

·福州:争取特殊政策 中小户型比例欲设在50% 07/05/25

·福州炒房风未止 资本仍在“浪尖”冒险 07/05/25