2007年3月，在十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》颁布。几个备受关注的房地产相关问题被纳入该法规范中。那么，业主和准业主以后是否能够免除诸多烦恼？《物权法》能否为业主维权撑开保护伞？小区的诸多物业纠纷能否迎刃而解？记者就此采访了贵阳的资深律师和业内专家。

　　关键词一：小区车位

　　(相关条款)：

　　第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　解读：道路绿地业主共有地下车库约定权属

　　贵阳市房屋产权处的负责人表示，车库问题应该从两个方面结合来看。现在贵阳市大部分房开企业对车库的归属并没有约定，没有将车库列入开发成本，也未作公用面积纳入公摊，因此出现了一些物管公司私自将车库出售的现象。

　　北斗星律师事务所房地产部主任贾倞律师告诉记者，关于小区车库归属问题，在将于2007年10月1日起施行的《物权法》里明确了相关规定，建设区划内车位和车库的所有权在物权法草案上认定是归开发商所有；建设区划内的车位和车库，首先要满足业主的需要。至于优先权应该如何使用，则有待进一步的确定。

　　关键词二：业主投票权

　　(相关条款)

　　第七十六条决定前款第五项和第六项规定的事项(筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施)，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　解读：“面积＋人数”标准避免一票独大

　　据贵阳市房管局相关负责人介绍，粗略统计，贵阳市楼盘中有一半没有成立业主委员会。该负责人表示，成立业主委员会很重要，通过个人或自发的群体向开发商等协商都会显得苍白无力，而业主委员是具有一定法律效益的。因此，成立业主委员会是业主迈向维权的第一步。

　　贵阳星华律师事务所的李志贤律师分析到，“现行的《物业管理条例》仅仅是通过业主拥有的建筑面积、住宅套数来确定业主投票权，与之不同的是，《物权法》在确定投票权时有了更加公平的原则，采用面积和人数双重标准来决定，投票权，避免了大业主‘一票独大’。

　　关键词三：住宅建设用地使用权

　　(相关条款)

　　第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　解读：“自动”续期是百姓福音

　　北斗星律师事务所房地产部主任贾倞律师认为，过去我国对不同用途土地的使用年限还没有明确规定时，贵阳市部分房开商与业主签订的居住用地年限为40年或者50年。但现在开发的住宅楼盘，房开商出具的土地使用年限不足70年，购房者可以通过法律途径来维护自己的权益。所以市民在购房时一定要留意开发商的土地使用权证，从土地使用权证可以看出，土地使用年限是多少，用途是什么，具体性质是什么，以免造成经济上不必要的损失。

　　而对于“土地使用权年限”问题，贾倞律师认为，“土地使用70大限”市民没必要担心。将于2007年10月1日起施行的物权法作出的明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。“这就意味着《物权法》已经解决了大家担心的70年的房屋土地使用权问题，即在房屋土地使用权期满后，除非因为公共利益需要，使用权人的继续使用权必须得到满足。”

　　关键词四：采光权

　　(相关条款)

　　第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　解读：争取“阳光”有法可依

　　据解决多年房地产纠纷的罗鸣律师介绍：近年来，随着城市建设速度加快，贵阳市住宅建设用地供应趋紧，加之有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，因“阳光权”引发的纠纷日益增多。

　　罗鸣律师向记者分析到，新出台的《物权法》中专门对采光权进行了延伸和细化，首次在法律中提出了日照权的概念。之所以明确提出该概念，不仅因为居民有权利在家里享受有利于身体健康的阳光，还因为太阳光在越来越多的居民家中起着热水、蓄电等太阳能利用的作用。“以贵阳的天气特点来说，日照权对市民显得尤其珍贵”。《物权法》明确通风权、采光权和日照权的意义在于，《物权法》实施之后，居民住宅正常的通风、采光、日照如被侵害后，则有法可依了，采光权和日照权被侵犯的居民可以为自己维权。

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