全年五、六百万平米市场供应量，价格集中向6000-8000元/平米靠拢，内外品牌地产商集中亮相，股市风云变幻、投资者意向难定，调控的政策随时可能向房地产施压……2007下半年，珠海楼市风起云涌，风将向何处吹呢？

　　楼市是否继续一边倒？

　　三月的万科金域蓝湾，四月的华发新城四期，五月的仁恒星园都创造了惊人的销售速度也刷新了区域的销售价格，其"示范效应"为周边区域楼盘做出了"榜样"。数月来有品牌、有品质的楼盘固然销售喜人，一房难求；本地开发商开发的有资源优势的项目也同样是销售畅旺；甚至相比之下略为"滞销"的项目也并不急于销售，渡过资金回笼的"风险期"后一天内坐地起价近千元的"神话"正在上演。面对胸有成竹、不急不躁的开发商，投资者在排队抢号中似乎已不再如以前般从容，面对遍地"豪宅"的市场，普通消费者的选择余地实在有限。说这个市场是"一边倒"并不为过。那么楼市还会继续一边倒下去么？

　　从供求关系上看是最直接和科学的。从投资需求来看，连续三年的宏观调控，投资回报率的持续降低，让个人投机者开始思考新的赚快钱方式；股市的火爆等等因素正导致过去10年持续高涨的房产投资走向理性，业界有观点认为，讲求专业性、理性、小风险性的"后房产投资时代"正在到来。

　　目前珠海核心市区房价大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物业单价甚至突破万元。对于投资者而言，不管是短期还是长线投资，都将承担巨大的资金压力，不少投资者表示，珠海城市中心区房价攀升至7000元/平方米以后，不管是从物业增值空间，还是市场承受能力，以及物业交易频率看，都已进入有一定风险的时期。在房产快速增长时期，投资者盲目追捧下单的情况几乎没有了。如今，投资者下单，会严格审查楼盘价格增长可能、出租率、回报率、开发商信誉、实力、转手难度、区位优势，甚至分析二手房交易成本等，显得相当理性。

　　对于自住者而言，城市中心区过大的户型和过高的总价越来越难以承受，以及交通改善带来的边际成本降低，使他们将目光更多的转向了珠海西部乃至坦洲、三乡，"生活在别处"成为一种可以接受的选择。

　　但是股市到高点之后的积累的高风险让一部分套现的资金需要寻找出口，置业仍然是最好的选择之一，传统的居住习惯和观念也并非短时间可以改变，可以预见的是，楼市风向的转变将是一个"辗转反侧"的复杂过程，从今年下半年供应量的情况来看，"一边倒"的局面或将有所缓解。

　　房价会不会松动？

　　虽然目前的珠海的房价已经达到近年来的一个历史高点，政府也在着力解决房地产市场中的一些不规范的行为，如打压投机性购房、改善房地产市场供应结构等，经济适用房和限价房也有望在今年底及明年面世，但是起决定作用的还是市场供求。

　　我们根据2003年、2004年这3年时间内成交量的变化可以发现，这几年珠海房地产市场一直处于放量阶段，2003-2005年，全市累计新开工商品房屋(采用建设行政主管部门施工许可数据)面积843.89万平方米。其中2005年新开工商品房屋面积336.73万平方米，比2004年增加8.06%。

　　2003-2005年，全市累计竣工商品房屋(采用建设行政主管部门竣工备案数据)面积677.55万平方米。其中2005年竣工商品房屋面积278.51万平方米，比2004年增加30.04%。

　　2003-2005年，全市累计销售新建商品住宅(市区采用登记中心预购登记数据，斗门采用统计部门数据)面积347.99万平方米，销售金额119.66亿元。其中2005年销售新建商品住宅面积133.34万平方米，比2004年增长17.92%，销售金额51.48亿元，比2004年增长39.40%。

　　而根据珠海市统计局官方网站发布的"一季度我市房地产市场分析"：一季度我市房地产市场延续去年走势，施工规模继续扩大。一季度全市房地产施工面积599.7万平方米，同比增长64.1%，其中新开工面积89.5万平方米，同比增长16.1%，去年结转面积510.2万平方米，占全市施工面积的85%。结转项目多，施工规模大是今年我市房地产施工面积大幅增长的主要原因。房地产施工面积高速增长，预示今后我市房地产市场供应会大幅增加，投资也会持续增长。随着施工面积的持续增加，为市场的供应量增加打下了坚实的基础。

　　我市某专业机构做的一份市场预估数据显示，2007年珠海主城区供应面积接近310万平米。主城区加西部地区总量将有五、六百万平米。近年来，珠海每年的房地产供应量在200-300万平米、消化量在120、130万平米上下，即每年都会有100多万平米的量结转到次年以后消化。而2007年供应量翻了一番还多，且大部分集中在下半年上市。值得注意的是，该统计局"分析"同时透露，一季度我市商品房可供预售面积增长75%，而需求仅增长24.1%，需求增速低于供应增长51个百分点；同时今年一季度房地产施工面积增长64.1%。这些都预示着市场供求关系已开始发生变化。

　　珠海人置业半径在扩大，投资者不知该买房还是该炒股，购房心理的不坚定导致资金处于游离状态；随着珠三角城市化进程的推进，外地置业者更多的置业选择；土地增值税的清算、物权法的出台，在一定程度上将对房地产的开发秩序产生深远影响，囤积土地无益，面临快速的开发、上市，一位珠海本土业内人士在其博客中对此的看法是：供应量的集中爆发、销售周期的拉长将使得珠海房地产在2007下半年"匪夷所思"。

　　由此可以预计，虽然品牌大盘引领楼市，今年下半年基本不太会出现房价一路飞奔的景象。

　　选择会不会更多？

　　由于下半年楼市供应放量，对于消费者来说，选择的机会将会更多，特别是中高端物业。万科、中海、招商，乃至时代、绿景等品牌开发商正式进入珠海开发项目对于珠海楼市的影响力正在逐渐显现。由于下半年投放市场的楼盘中，传统的"大户型"比比皆是，精装修、大社区的品牌楼盘也不少，对于中高端消费群的争夺战将进入白热化的阶段，"淘汰赛"再所难免。在这样的楼市环境中，对于楼市的理性判断显得尤为重要。

　　在发展商层面，对于大多数本地发展商而言必须正确认识"品牌大势"带来的冲击，从项目本身出发，对市场把握得透彻，打造产品制定价格，而不是过分透支珠海地产的潜力；同时在体现在让产品规划合理、价格具有竞争力；

　　业内人士建议，消费者不要盲目跟风，置业目的要明确，挑选物业时要尽量做到"货比三家"。对于消费者，需量力而为，最适合的而非最昂贵的物业才是最好的。

（均为红馆地产制图）　

·上海又现“炒楼花” 07/06/08

·从汤臣一案看楼市调控 07/06/08

·预测：2015年200万总价住宅或成主流 07/06/08

·忙人买股　懒人买楼 07/06/08

·深圳5月房价又成“狂牛” 07/06/08