近日，广州市政府发布了《广州市物业管理规定》(征求意见稿)(下称《征求意见稿》)。该规定被业内专家称为“《物权法》落地广州的标志”。《征求意见稿》一出，立即引发各方面的热烈讨论。五一前，广州市国土房管局召集了全市各区街道和居委会的有关负责人，听取了他们对该《征求意见稿》的建议和意见；5月10日，广州市国土房管局又邀请业主、业主委员会的代表，继续听取他们的意见。在讨论中，小区公共物权、物管费征收、前期物管和业委会工作等成为最受关注的热点问题。

　　从目前反映的意见来看，各方面的质疑的确不少，比如不少街道、居委会的有关负责人认为，《征求意见稿》中有很多工作要街道、居委会参与，但如何操作在实际生活中困难重重。

　　由于历史遗留问题不少，加上原先的相关条例难以操作，因此这个《广州市物业管理规定》被广大市民寄予了很大的期望。对此，广州市国土房管局有关负责人表示，近期之所以要邀请各方代表多提意见，提好意见，就是希望最终能拿出一份能让大家比较满意的《规定》来，以尽可能地解决业主们在实际生活中遇到的种种问题。广州市全新的《物业管理规定》将会是什么模样，还有待我们积极提出意见。

　　第一章：总则

　　第二章：业主及业主大会

　　《征求意见稿》中有望解决的问题

　　1.谁来指导、监督、管理物业管理活动?

　　广州市国土资源和房屋管理局负责全市物业管理活动的指导、监督、管理工作。街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导、协调工作，社区居民委员会(村民委员会)协助街道办事处(乡镇人民政府)、政府有关部门做好物业管理工作，调解物业管理纠纷。

　　2.设立物业管理联席会议

　　在之前的相关规定中并没有这一项内容。《征求意见稿》中规定，“可以建立由街道办事处(乡镇人民政府)牵头，市国土房管局各区分局(县级市国土房管局)、辖区派出所、社区居民委员会(村民委员会)、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题”。

　　3.业委会可以刻制印章

　　《征求意见稿》中规定，业主大会及业主委员会凭物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局的备案通知，向公安机关申请刻制印章。业主大会、业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，经业主委员会成员过半数签字方可使用，具体使用范围、使用办法等由业主大会议事规则规定。

　　《征求意见稿》中尚未解决的问题

　　1.街道办事处、居委会如何指导、协调物业管理工作？

　　《征求意见稿》中规定，虽然赋予街道办事处、居委会指导、协调工作的权利，但缺乏实际操作办法，而且对业主、业委会、开发商也没有足够的约束，如果业主、业委会或者开发商不接受管理，他们也没办法。

　　2.分期开发的物业如何成立业主委员会？

　　由于是分期开发，广州有个小区曾创纪录地有4个业主委员会，导致各业委会之间冲突不断，很难有效运作。《征求意见稿》中规定，分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。新一期物业的业主入住百分之五十以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过十一人。有不少业主认为，有的小区太大，多达几万人，只成立一个业委会不仅难度很大，而且操作起来也很不现实。

　　3.业主直接投票是否现实？

　　穗花新村第三届业委会成立于2005年7月，一年多以来，穗花新村业委会一共向相关部门寄出了13份备案资料，但都没有在海珠区国土房管分局完成备案。于是，2007年初，穗花新村业委会将海珠区国土房管分局告上法庭。在法庭的答辩环节，双方最大的争议就在业主大会召开和做出决定的法定人数上。穗花新村一共有800多户业主，当年有530户业主参与投票，选举产生了30名业主代表。随后由业主代表开会通过了《业主公约》和《业主大会议事规则》，并选出了第三届业委会。

　　但这套程序在海珠区国土房管分局看来是不合规定的。该局相关负责人指出，国务院2003年颁布的《物业管理条例》规定：“业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”也就是说必须做到“一人一票”直接表决，代表表决不算数。

　　《征求意见稿》第六条规定：“决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第三、四、五、八项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”从这一点上看，新《规定》的条文操作起来依然相当困难。记者陈白帆

　　最具争议的两条款

　　1.第二十五条“前期物业管理的招投标”规定：住宅物业的建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者建筑总面积少于五万平方米的住宅物业，经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

　　2.第三十六条“物业服务收费原则”规定：物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价；别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　第三章：前期物业管理

　　第四章：物业管理服务

　　选聘物管公司谁说了算？

　　过去几年，广州“物业管理权交接纠纷”不断，物管权交接演变成业主与保安攻防对峙，被炒的“旧管家”不肯让位，中标的“新管家”又坚持上岗，于是，广州新兴白云花园、翠湖山庄以及春兰花园等多个住宅小区，均先后出现了两家物业管理公司对一个小区“齐抓共管”的尴尬局面。

　　实际上，不少发展商和物业公司都是“父子关系”，发展商卖完楼后就变成“物业管理公司”。正因为管理中有太多的利益，不少建设单位挖空心思要“赖”在小区。如今，《征求意见稿》中规定，“前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理”，这就给了“父子兵”足够的支持。一名长期参与业主维权的专家担心，业委会一天不成立，他们就可以永远借“子公司”的壳留在小区。

　　当然，成立了业委会的小区则另当别论，因为《征求意见稿》第三十一条“对前期物业服务质量的处理”规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他物业管理人，业主有权依法更换”。这意味着业主委员会有着绝对的话语权，决定着物管公司的命运，能有效避免物业管理权交接的纠纷。

　　可以说，“前期物业管理的招投标”这一规定，并不能有效解决日后物业管理工作中可能产生的业主与物管之间的纠纷。因为，到底物管公司的服务水平达标与否，还需要在实践中检验才可得知，并不是只经过了招投标就能知晓的。

　　对超标收费限制有了松动

　　《征求意见稿》中规定，“在物业服务合同中约定；提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务企业书面报物业所在地区、县级市价格主管部门核定后执行”。有市场人士认为，这意味着物业管理服务的价格不再受到严格的价格管理限制了。以往，住宅的管理费标准是：一级的管理费按优质优价的原则确定；二级的管理费多层住宅每平方米(建筑面积，下同)0.75元，(装有电梯的为每平方米1.00元)；高层住宅每平方米1.95元……

　　但实际上，以往市场对优质优价却并没有一个具体的标准去执行，一些物管公司由于得到了业主的普遍认可因此收费不会受到困扰，而一些对收费存在争议的楼盘或者是业主想享受优质服务却又不愿意支付高额管理费的楼盘往往就纷争不断了。最典型的代表是丽江花园的物业管理官司，虽然该盘的大部分业主都是按“优质优价”交付管理费，但却有部分业主认为应该按照政府指导价即1.95元/m2收费，由此引发了一连串的矛盾。

　　新《规定》对于物管“超标”收费有了较为明确的指引，相信可有效减少此类纷争。记者王荔珏

　　第五章：物业的使用和维护

　　车位归属问题最受关注

　　第四十二条：物业管理区域内的车位、车库，应当依法经营并首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　纠纷案例

　　广州市海珠区某小区开发商未经业主同意，公开发售该小区地下车库停车位。目前该小区地下车库部分停车位被小区外的人购买，加价租给小区业主，从而引起业主的不满。但是开发商以“车库属于开发商”为由，仍然继续出售车位。

　　界定仍不清晰空子很多

　　《征求意见稿》中关于停车场的文字描述，与刚刚通过的《物权法(草案)》基本相同。这个规定至少明确了两个问题。首先是会所和车库有约定按约定执行，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。其次是明确了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　但是这个《征求意见稿》并没有彻底解决车位的问题。首先关于车位归属问题，虽然提出了“可以约定处理”，但是业主和开发商约定的是使用权还是所有权没有界定。如果这个问题相关部门无法进一步出台措施予以界定，车库的主动权就在开发商手里，业主是处于被动的“约定”地位。因此应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规。

　　其次，虽然确认了“应首先满足业主的需要”，但怎样才算“首先满足”缺乏具体的操作办法，开发商大可钻空子。更致命的是，如果发生纠纷，目前相关法规都没有明确赋予业主委员会的诉讼地位，一旦如上述案件一样发生纠纷，业主委员会往往会因不具备诉讼资格而被驳回起诉。

　　第六章：专项维修资金

　　明确了谁交，交多少

　　《征求意见稿》第四十八条规定：“业主应当在办理房地产交易登记前，按照住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修资金，并存入指定银行”。

　　第四十九条对“建设单位缴交专项维修资金的情形”也作出相应的约束，按照相关规定应当由建设单位缴交专项维修资金而建设单位未缴交的，建设单位应当按照前款规定的专项维修资金缴交标准缴交专项维修资金，并存入指定银行。也就是说，物业维修专项基金应由业主缴纳，按规定应由建设单位缴纳的，建设单位应缴纳。

　　案例：12小区追讨物业资金

　　这可以说是史上最大规模和最轰动的追讨专项维修资金事件。去年10月份，越秀区东悦居、荔湾区西门口广场、荔湾广场、海珠区万丰花园君雅大厦、海珠区上渡路雅景园、海珠区海琴湾、海珠区宏宇广场、海珠区嘉仕花园东区、白云区乐得花园、白云区畔山花园、番禺区如意中心、海珠区朗晴居等业委会，要求明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。这些小区业主委员会还联合发起倡议，号召广州涉及专项维修资金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列。广州市12个小区业主委员会的维权行动，揭开了住房专项维修资金收支混乱的冰山一角。

　　根源：《条例》《办法》“打架”

　　据了解，在广州，造成房屋维修资金缺口的关键在于涉及维修资金缴纳法规发生了变化。1998年颁布的《广东省物业管理条例》规定，由开发商缴纳维修资金；而1999年建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，以及2003年生效的国务院《物业管理条例》，均规定由业主缴纳维修资金。2003年9月1日由国务院颁布开始实施的《物业管理条例》第7条对业主在物业管理活动中的义务有“按照国家有关规定交纳专项维修资金”的规定。

　　由于国务院《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》在资金缴纳主体上规定不一致，目前，广州市专项维修资金的缴纳主体根据上述两条例生效期间分成两种情况：商品房预售许可证核发时间在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，缴纳主体为开发建设单位；商品房预售许可证核发时间在2003年9月1日以后的，缴纳主体为业主。

　　而对于1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴纳主体则存在巨大分歧。业主想执行省条例，开发商想执行建设部办法。广州房管部门对此问题的意见是建议适用省条例，但行政主管部门无权解释法律适用问题。

　　万般无奈的业主最终采取集中追讨的做法，要求立法部门尽快解决“法规冲突”问题，司法机关追究相关责任方刑事责任。

　　市民意见：监管力度不够大

　　有业内人士认为，对于建设单位欠缴维修资金的，《征求意见稿》仅规定：“建设单位应当按照前款规定的专项维修资金缴交标准缴交专项维修资金，并存入指定银行。”另外，其中规定的“住宅建筑面积每平方米四十元，非住宅建筑面积每平方米五十元的标准缴交首期专项维修资金”，与其上位法《广东省物业管理条例》规定的建设单位应按“物业总投资2%”的比例划拨维修资金的规定，缴纳标准大大降低，不利于业主依法追讨维修资金欠账。

　　业主代表则认为，《征求意见稿》中只规定未缴交维修资金的建设单位要补交，而没有任何惩罚措施，监管力度不大。记者龙蕾

　　关于维修资金的N个答疑 余额不足时怎办？

　　第五十条：专项维修资金余额不足首期专项维修资金的百分之三十时，业主大会应当续筹专项维修资金。

　　转让物业时怎办？

　　第五十一条：业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

　　如何动用维修资金？

　　第五十四条：专项维修资金按下列原则使用：(一)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由该部分业主按照房屋建筑面积比例共同承担。(二)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按照房屋建筑面积比例共同承担；物业保修期内发生的维修、更新、改造费用，由建设单位承担，不得使用专项维修资金；人为原因造成的房屋共有部分、公用设施损坏，维修、更新、改造费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。

　　根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费中支出的维修养护费用，不得从专项维修资金中列支。

·物管新规能否医治沉疴？ 07/06/01