科特勒说：哪怕是一分钱的价格变化，都会引起需求波动。——这说明我们对价格敏感，凡是降价的我们就欢迎，凡是涨价的我们就厌恶。这种反应我们在面对品牌时也会这样：名牌的东西我们愿意多花钱，而牌子不够响我们则只想少掏钱。我们把品牌对销售的影响称做品牌效应。买房子有品牌效应吗？即由于品牌的知名度高与美誉度高从而使买房人更加热衷购买，并且因此促进了房价的升高吗？

　　往远点看，广东碧桂园、丽江花园、华侨城都是名盘，相当热卖，广告也做得不同凡响；北京潘石屹的SOHO也从来是抢风头的，一个人们不熟悉的英文名字都变得家喻户晓了；大连万通的产品几乎覆盖当地，成为了人们的第一选择。这是不是可看作房子的名气大因而热卖的原因？近处看，真实而鲜活反映出来的仿佛又不是这样，身边买房人讨论得多的是房子的价格和位置，对房子的品牌缺少关心，叫什么花园以及是谁开发了这个花园并不是买房的先决条件。这在理论上也好解释：房子如今是买与卖之间的讨价还价，而不是卖与卖之间的削价竞争，这就让房开商品牌推广工作遭遇到了替代效应：即买房者众且不是冲着品牌来的，让品牌变成了多余。与此同时，我们对房子的品牌敏感吗？有一些东西，比如粮食和蔬菜，我们是不甚关心品牌的。原因是这些东西的差异性小，彼此难分。房子似乎也是这样：品牌能反映差异吗？品牌能区分价值吗？在位置相近、价格相似的前提下，我选择品牌住宅，不具备这一条件，我就不强求了。所以为什么要做品牌的工作呢？品牌似乎只是抬高附加值的手段——通过反复宣传，宣传房子基本用途以外的价值，通过定位的诱惑力来达到满足高端人群的需要，而并非作为在充分竞争环境下作用于购买的产品属性，因此，房地产品牌的创造性动力一直是不高的。潘石屹生产的长城脚下的公社，我们可能会关心设计师，关心它物有所值的理由。而绝大多数房子只会因为在城市的热岛里，在临街的道路旁而简单地由于地租的原因而升高。

　　那么，房地产是否存在着品牌效应呢？可以说，只要存在着消费的选择性，品牌效应就会发生。因为品牌增加了产品的价值，而价值的变化就一定影响着购买者的利益，这部分利益如果给买者带来的效应大于成本上涨所冲减的，买者的热情就会非常踊跃，品牌的意义也就凸显出来了。这一幢楼与另一幢楼的区别在哪里呢？若是没有核心产品以外的要求，也即是除了住以外的需要，我们就无所谓心理上和感觉上的满足了。心理上的需要是靠联系着房子的非实用性来满足的，如品牌；感觉上的满足则是奢侈需求，惟有非物质的东西能够满足，比如品牌。

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