“会所”一词是舶来品，它的原产地是欧美发达国家，由小型沙龙、宫廷舞会发展而来，逐渐成为一个社交场所的代名词。

　　商业会所起源于20世纪70年代。1971年，美国俱乐部公司(ClubCorp)开办了第一家商业俱乐部--休斯顿大学俱乐部(UniversityClubofHouston)。早期的商业俱乐部形态其实更像是只对会员开放的餐饮俱乐部。随着科技的发展和商业文化的演变，如今的商业俱乐部以创造适合洽谈生意的商业人文环境为理念，其设施和服务更是有了长足发展。在欧美发达国家，会所和俱乐部已经演变成为了一种成熟而成功的商业模式，把服务的概念发挥到极致的商业模式--通过提供与会员身份相符或更高级别的服务、人文化和商业化的环境，获得最高的服务附加值。

　　可见，会所的发展离不开高层商圈的成熟和红火。中国大都市的日益国际化和经济繁荣，为会所提供了登陆的土壤。在经历了十几年的发展后，会所这种“舶来品”在中国商业市场上逐渐形成了自己独特的风格和形式，其种类、产品和经营模式也在不断发生演变。

　　会所的分类及发展趋势

　　传统意义上，我国的会所按其经营性质和使用范围主要分为度假会所、商业会所和社区会所三类。早期，各类会所的服务对象相对固定、单一，度假型会所主要是为企业度假、会议服务的企业会所，商业型会所的最初存在形式也是专门针对最高端消费群体的私人会所，而社区型会所作为住宅小区的配套设施之一，大多只向业主开放。

　　但是，随着消费者休闲娱乐需求的不断扩大、创新和升级，各类会所的经营方式在其发展过程中也开始发生变化，一种共同的发展趋势就是：服务对象逐渐大众化。企业会所的运作越来越市场化，除了服务企业自身外，面对大众度假需求开放可以提高会所的经营附加值；商业型会所也不再只是有钱人的“天堂”，大众休闲娱乐需求的日益旺盛让发展商看到了大众消费型商业会所的投资机会和发展空间；部分社区型会所也从成本有效控制和最大化使用的角度出发，开始对外经营和服务，以确保其持久运作。

　　正是在这种发展趋势的引导下，一种全新的商业会所形式--一站式休闲会所，正以其高档的产品品质、广泛的服务对象和相对普适性的投资条件，逐渐成为激活现代商业地产开发的新元素，在房地产投资市场上越来越受到发展商们的关注和青睐。

　　一站式休闲会所领跑行业先锋

　　早在1999年，美国《时代》杂志封面文章就预测未来的2015年前后发达国家将进入“休闲时代”，休闲将成为人类生活的重要组成部分。在中国，随着社会成员人均占有财富逐步增加，以及闲暇时间的增多，需求和消费结构也在发生深刻的变化，人们开始追求精神和文化含量更高的生活，社会经济开始向休闲经济转型，休闲经济已成为经济增长的重要动力，发展休闲产业已成我国经济发展的内在需求。

　　与此同时，现代都市人的精神压力逐年升高，娱乐已经不仅是一种单纯的休闲和玩耍，人们开始更加注重娱乐给自己带来的身心健康，更加在乎休闲娱乐方面的附加价值。恩格尔系数一直是衡量居民生活水平的重要指标，在今后的中国也许还会出现娱乐指数，出现每年休闲开支的不断增长。越会玩、玩得越出彩、玩得越是有创意，往往可以成为经济发达与否的一个隐性指标。

　　正是在这种经济发展背景的影响下和居民消费需求的带动下，一站式休闲会所孕育而生。人们习惯把一站式休闲会所定义成为：将桑拿、按摩、洗浴、餐饮、住宿、健身、娱乐等吃住玩乐项目自由结合起来的综合性消费场所。事实上，一站式休闲会所的经营重心在桑拿、按摩、洗浴等康体休闲娱乐项目上，玩乐排在吃住之前。而餐饮、客房只是会所保证综合性质的附属品。这种定义方式把一站式休闲会所与以客房为经营重心的酒店区别开来。

　　中国休闲会所行业发展历程

　　虽然，以桑拿、洗浴为主的一站式休闲会所在中国发展的历史至今才十年左右，但要追溯我国洗浴行业的起源，早在唐朝以前便已存在。当时的洗浴只是去澡堂洗澡、搓背。后来，随着人们的工作压力的加大和休闲业余时间的增多，简单的搓澡已经远远不能满足消费者的需求，各种洗浴场所开始不断的变革、升级，增设了餐饮、娱乐甚至客房等功能，档次不断提升，规模也在不断扩大。多年来，中国洗浴行业的发展经历了四次重要的历史性变革。

　　第一次变革是桑拿概念的引进与延伸。桑拿(Sauna)起源于芬兰，20世纪传到中国。在我国，一站式休闲会所的起步是从桑拿洗浴场所延伸而来的，所以其经营的重心就是桑拿洗浴项目。

　　第二次变革是会所增加了住宿功能。这次标志性的变革对以客房为主要产品的酒店业造成了一定的冲击。

　　第三次变革是南北洗浴文化的结合。以前，南方会所受国外文化深入的影响，以按摩服务为主要经营项目，与北方的搓澡服务有很大的差别。2000年后，会所产业突飞猛进的发展，南北洗浴文化也不断交融。北方大多数会所都出现了桑拿、按摩服务，而南方也有部分场所出现搓澡服务。南北洗浴文化的结合使我国休闲会所朝着更加综合、多元方向发展，也使行业的市场竞争更加激烈。

　　第四次变革是国外特色的会所项目引进。国外会所设有一些新颖、特别的休闲娱乐项目，如亚健康检测中心、氧吧、红酒吧、网球、保龄球等，目前在我国的休闲会所中也陆续开始出现。

　　经过多次变革，我国会所行业的发展逐渐走向成熟，会所开发项目也在迅速增加与不断完善。如北京市自1996年第一家会所建立以来，至今已有2000多家成规模的一站式休闲会所；而深圳市的休闲会所也从五年前的寥寥几家扩张到现在的1500多家。近几年，会所行业的发展速度已经远远超过了酒店业的发展速度。

　　南北一站式休闲会所经营及消费差异比较

　　目前，在我国南、北地区一站式休闲会所分布较集中、发展较成熟的城市分别以深圳和北京为典型代表。虽然，经营的主题产品都是以洗浴和按摩为主，但是两地的会所在经营方式和顾客消费习惯上存在一定的差异，主要表现在其建筑及装饰、功能及服务项目、价格及收费模式、经营情况和消费习惯等方面：

　　建筑及装饰

　　北方的会所多为独立建筑物，且规模宏大，营业面积一般在1-2万平方米之间。会所内部的装修讲究豪华、气派。所以，会所前期固定成本投入较大。

　　南方的会所一般是依附于高层建筑的裙楼或辅楼，很少为独立单位，规模相对与北方会所较小，营业面积多数控制在1万平方米以内。会所内部的装修注重新潮、典雅的风格，给客人温馨舒适的感觉。

　　功能及服务项目

　　在会所的功能定位上，北方会所突出“住宿+洗浴”功能，因此其配置的客房数量较多，营业收入的主要来源也是客房部分。所以，北方会所也可以被称之为“洗浴式酒店”，会所原本的洗浴和按摩功能已被淡化。而南方会所突出的是“洗浴+按摩”功能，力求以专业的技能、舒适的环境和健康的理念为客人提供纯粹的洗浴文化的享受。

　　所以，在主导功能定位差异的前提下，南、北地区洗浴会所在其服务项目的设计上各有侧重和特色，特别是在洗浴和按摩之外的其他附属产品的提供上体现出了各自的差别：

　　价格及收费模式

　　在收费模式和定价策略上，南、北方地区洗浴会所的差异相对较大，这也直接影响了二者的经营收益情况。

　　在收费模式上，北方会所一直采用的是“累加式收费模式”，即客人消费的总金额是将其所消费过的服务项目一项一项累加在一起的总和。这种传统的收费模式的最大优点是对客人的消费额度没有明确的限制，不经意间已达到较大的消费数额。但是，正是这种无明确消费限制的作用下，往往容易导致客人产生冲动性消费行为，直到他们最后结账时才追悔莫及，容易造成下次不再光顾的结果。

　　相比之下，南方会所普遍采用的是“扣减式收费模式”，即提高门票的价格，但是门票可以抵做客人在会所内消费的最低额度(消费额超过门票价格可免收门票)，客人每消费一项服务，就在此金额中扣除相应的费用。这种收费模式最大的优点在于商家从消费者的角度出发，最低消费金额实际上是给客人一个明确的消费底线，让他们对自己的消费项目能有一个清晰的意识和合理的安排。整个消费和收费的过程也更加透明化，让客人有明明白白消费的感觉。而也正是因为这种收费模式的透明化，使得消费者更加理性，对消费金额的控制也基本保持在最低消费额度左右的水平，相对于北方客人的冲动性消费来，南方会所的人均消费额明显比北方低。

　　在不同收费模式下，南、北方会所的定价策略就体现出了明显的差异性：

　　经营情况

　　在不同的功能定位、不同的收费模式和产品定价的影响下，目前南、北方地区洗浴会所的经营效果也呈现出了兴衰两异的情况。

　　北方会所虽然人均消费很高，但是其“累加收费模式”下带来的是客人冲动性的消费行为，客人的重复消费率不高，商家赚取的也只是短期的经济利益。所以，目前各北方会所的消费人气并不旺，即便在周末和节假日期间平均客流量也只有300-500人。相对于上万平方米的营业场所，显得格外空闲和冷淡。

　　南方会所以其适中的价格、关注健康的经营理念和细致贴心的服务水平吸引了众多会员和顾客的光顾。特别是其“扣减式收费模式”带给客人透明消费的感受，自然也提高了客人对会所的认可度和回头率。因此，虽然人均消费不及北方，但是南方会所的消费人气十分旺盛，平时的平均客流量可达到700-1000人，周末和节假日等旺季期间更是高达2000人左右，会所的利用率极高，商家赚取的也是长期的经济利益。

　　消费习惯

　　北方消费者对洗浴的兴趣尚未被充分的激发，他们到会所消费大多出自一种招待的目的，所以对会所的装修档次和知名度等要求较高。所以，北方会所追求大规模、高档次、贵消费和全功能开发模式，并没有体现出一站式休闲会所的真正特色，更像是星级酒店的“翻版”。

　　受香港人消费习惯的影响，南方消费者到会所消费纯粹是一种个人消遣和享受的行为，他们关注自身的健康状况，崇尚健康、时尚的休闲娱乐方式，通过洗浴和按摩放松心境、缓解疲劳和压力。所以，他们对会所洗浴条件和按摩技术的要求高过其硬件装修，对以SPA水疗为核心产品的各式按摩体验格外偏好。

　　比较南北会所发展的差异化，并不是为了评价两者孰优孰劣。比较的目的在于说明：投资类似一站式休闲会所的商业物业，一定要以市场为导向，充分考虑项目所在区域的市场供给特征和客户消费习性，对会所产品设计和后期经营做出针对性的调整和改良，而不是完全照搬或盲目投资。

　　一站式休闲会所投资具有普适性

　　与其他类型的会所相比，一站式休闲会的档次没有私人会所那样高不可攀，投资环境也不及企业会所那样要求严格，更不像社区会所的客户定位是只服务某些特定群体。它产生于大众休闲娱乐需求日趋旺盛的休闲经济时代，是具有较高普适性开发条件的商业地产投资形式。而且，目前市场成功运作的会所案例和珠江恒昌过往商业地产策划的项目经验证实，一站式休闲会所至少具备以下四类开发模式：

　　城市裙楼底商开发模式

　　在城市中心区商务氛围浓厚或商业繁华的地段，有足够量的都市休闲康乐消费群体作为市场需求的支持。选择临街位置合适的裙楼开发一站式休闲会所，其规模大小应根据市场需求容量来确定。

　　成功案例：深圳皇室假期美食水疗会

　　深圳皇室假期美食水疗会位于深圳市罗湖区春风路金色都汇楼盘的B1F-5F，总建筑面积37000m2，共五层，可同时容量3000人消费。会所主要功能分区及产品构成如下：

　　消费价格包括98元/人次·24小时的净桑费，可以免费享受9项服务，且消费超过168元可免净桑费，另额外收取10%的服务费及不等金额的小费。

　　该会所是目前深圳生意较兴旺、经营较为有特色的一站式休闲会所之一，其成功经验在于：

　　①规模宏大、实力雄厚，树立了自身的品牌影响力和行业竞争优势；

　　②以SPA水疗为龙头产品和经营卖点，复合其他相关配套功能，营造一站式休闲娱乐体验氛围，全方位满足消费者需求；

　　③设施先进、装修高档、服务专业、环境健康，目标客户定位深圳、香港中高端收入人群为主，并吸引跨区域消费客户；

　　④交通流线设计合理(见示意图)，其中外部交通流线将对外和对内经营项目合理分开，内部交通流线充分考虑消费流程和习惯，公共和私密空间相对分离，同时也能起到引导客人消费的效果。

　　高档社区配套开发模式

　　作为高档住宅社区的配套会所开发模式，既满足社区业主的休闲娱乐需求，同时也以特色的产品、专业的服务和舒适的环境等优势，吸引社区以外的客户专程前往体验和消费。

　　成功案例：深圳银湖国际健康水会

　　深圳银湖国际健康水会位于深圳市高尚地段银湖国际会议中心，邻近豪宅区，建筑面积10000平方米，适合满足商业应酬、朋友聚会和家庭休闲度假等多元体验需求。银湖国际健康水会不仅拥有豪华先进的水疗SPA设施，还独创国内首家“亚健康疗复中心”。会所服务的对象不单针对豪宅区的业主，更多吸引的是社区以外的消费群体。

　　景区旅游地产开发模式

　　在景观优越、空气清新、环境幽静的旅游景区，以传统养生和现代康疗为主题，打造适宜中高端休闲度假游客消费的相对专业化的一站式休闲会所。会所仍然以SPA水疗为核心产品，但赋予其养生的文化内涵，在其产品设计和经营形式上可以充分考虑与会所周边的自然景观完美融合。此类会所的开发既顺应我国旅游业逐渐朝休闲度假型发展的趋势和要求，也在一定程度上平衡了旅游景区的淡旺季周期的经营差异。

　　项目借鉴：桂林阳朔遇龙河景区养生中心定位策划

　　本项目拟在阳朔遇龙河上游段景区投建一家以休闲养生文化为主题的一站式休闲会所，满足国内外高端休闲度假客的养生度假旅游需求。养生中心的产品体系如下图：

　　星级酒店配套开发模式

　　一站式休闲会所同样可以作为星级酒店的康体娱乐配套功能，与酒店一同开发和经营。此类模式适用于以康乐配套为龙头产品或核心竞争优势的酒店作为开发模式的选择之一。一站式休闲会所承接星级酒店的康乐配套，既可以对外独立经营，也可以共享酒店的客户、服务、管理、品牌等资源优势。

　　借鉴项目：新塘五星级酒店SPA水疗会发展策划

　　本项目所在的新塘的酒店业发展最明显的特征是：康体娱乐配套是酒店的核心产品，并以此带动酒店客房和餐饮的需求。而且，当地以桑拿和沐足为主流的休闲娱乐项目正面临升级发展的需要。所以，本项目特意将原有酒店的康乐配套功能相对独立出来做成一站式休闲会所的形式，并在档次上确保与星级酒店相匹配，其功能及产品设计如下图：

　　纵上所述，一站式休闲会所投资的普适性是相对而言的，仍然受到一定前提条件的影响，并非“一劳永逸”的商业开发模式。投资者必须认清项目自身具备的开发条件和准确把握市场需求的动向，才能开发出最适宜的会所形式。

　　总之，在现今商业投资日趋旺盛的市场环境下，一站式休闲会所已经逐渐成为激活商业地产开发的一种时尚新元素，成为越来越多消费者休闲娱乐体验的新方式和商业项目经营的新模式，珠江恒昌愿意与大家一起关注其发展、变化和完善。

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