经济适用房大幅增加小户型分食市场住宅均价上涨6.48%

　　再过4天，就是“国十五条”颁布一周年的日子。时间在变，不变的是房价上扬的姿态。

　　“国六条”的出台仿佛只是昨天的事，而日历上的时间是2006年5月17日。至此，宏观调控再一次成为房地产市场的主旋律。“国六条”诞生11天后，九部委又出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(“国十五条”)进一步加深了开发商们的记忆，而市民们的目光开始转向另一个角度：作为执行者的地方政府，到底如何将“国十五条”本土化？

　　宏观调控，从去年，延续到今年，还在继续，并在落实。武汉，又如何？

　　关于继续，可以用无数相继出台的政策来描述，而关于落实，就必须看到市场面上的变化。

　　《2007年第一季度武房指数》显示：商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨0.59%。与去年同期相比涨幅为6.48%，新增供应套数为16916套。其中，90平方米以下户型的供应套数所占比重最大，占到全市新增供应套数的32.43%；小户型在增加，房价上升逐步稳定，官方数据描述出一个政策落实有效的市场。而官方资料没有显示的是，宏观调控在市场与数据之间上演了一出“双城记”：一边是大户型占据市场主流，而另一边显示小户型开始隐隐发力；一边是房价涨幅不大，而另一边是郊区市场的分流。

　　规划：从市场调整到市场保障双行

　　2006年9月30日，《武汉市住房发展十一五规划纲要》出台：用硬性指标规划了2010年的武汉楼市新蓝图，并建立明确的保障机制来督促相关措施落实。中南财经政法大学金融学院教授张东说，房地产市场需要有大的干预力度，政府调节必不可少，而且调节必须保持相当的力度，“市场就像一个孩子，必须督促。”

　　根据《规划》要求：到2010年末，武汉住宅竣工总面积将累计实现4450万平方米。规划蓝图设想的住房结构为：普通商品住房竣工面积2000万平方米；经济适用住房竣工面积1200万平方米；廉租住房1500套；其他类型住房竣工面积1250万平方米。张东认为，“十一五”规划规定了住房结构，并设定明确的保障机制来确保落实，正是武汉楼市未来发展的基调。

　　中国房地产指数研究院分析师李国政表示，从市场调控到保障调节，“在武汉的‘十一五’规划里看得见‘国十五条’的影子。”

　　动作：最狠一刀：90平方米的房子占70%

　　记忆犹新的是，“90平方米以下的住房要占城市年度开发总量的70%以上”新规则出台后的争议。这一条改善住房供应结构的调控政策，如一石惊涛，在全国蔓延。

　　尽管武汉第一块“双限地”出现在去年10月份，反应慢于广州许多；但其后限房价、限套型、限对象和限工期的“四限制”出品，又让武汉走在了全国楼市调控的前端。

　　据了解，在5月22日拍出今年首块“四限地”之前，离前进二路与自治街交会处最近的楼盘，价格已经突破7000元/平方米，而位于该区域的“四限”楼价被约束为4300元/平方米以下。尽管它被定向用于江汉辖区内市重点项目拆迁还建，但无疑又是一个新的尝试。此外，该地块套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的70%。

　　关于90平方米户型是否符合市场要求的争议，第一季度的数据，给了质疑者有力回击：90平方米以下户型的供应套数占到全武汉市新增供应套数的32.43%。

　　力度：经济适用房增长108.8%

　　当保障成为宏观调控的政绩标准之一时，武汉的经济适用房被推进“大盘时代”。武汉市统计局一季度的数据显示，该市经济适用房开发投资完成4.92亿元，比去年同期增长108.8%。

　　此外，资料显示，在2006年计划建设的15个经济适用房项目中，建筑面积在30万平方米以上的占了5个，比例超过33%。其中，最大的项目计划面积为79.19万平方米。

　　同时，从今年开始，武汉市对经济适用房使用了年度限价制，并且确定经济适用房面积标准限定为中小户型，小户型建筑面积控制在60平方米左右，中户型控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米。

　　对于这项举措，武汉市国土资源和房产管理局市场处负责人表示，“双限”的落实，对解决中低收入市民住房问题，有实际的效果。

　　户型：中小户型成绝对主力

　　政府力推小户型，只是开发商一定程度上改变了其投资方向，真正触及开发商投资户型底线的还是来自市民的回音：2007年一季度，90平方米以下的户型成交量增幅最大，共成交了5892套，占到全市销售套数的29.68%，与上季度相比，上涨了7.13%。

　　几乎每个城市的市场都这样走过来：从热衷大户型开发到随市场情况，有意识地推出小户型。

　　武汉的转变，在去年的“十一”黄金周已经隐现其基本脉络。当时，武汉众多开发商不约而同地推出了中小户型楼盘：数据统计，黄金周有11个楼盘推出，除水岸星城走大户型之路外，其余楼盘均以中小户型为销售重点。

　　当时的试水在后期出现了良好效应。去年9月30日开盘的保利花园4期，主推80平方米的两房和45平方米左右的公寓，当日销售突破100套。首推户数284套，国庆七日，共售出205套，销售幅度达70%。

　　业内人士指出，“90平方米户型占70%标准”在改变地产商的开发思路。武汉市的户型格局已在建设部的调控下逐步转变。

　　房价：区域分化与平均价格

　　“商品住房平均价格为3817.1元/平方米，比上季度上涨了0.59%，与去年同期相比涨幅为6.48%。”官方数据显示：第一季度武汉商品住房价格走势平稳，价格稳中有升，增幅明显下降。

　　武汉市国土资源和房产管理局相关负责人将房价走势平稳的原因解释为：减少放缓的拆迁规模，缓解了住房价格刚性需求的增长；加快价廉质优的经济适用住房项目上市销售，进一步平抑了房价的攀升。

　　但从数据分析，房价走势不能简单以一个均价而概之。

　　数据显示：武汉市房价最贵的区域是江汉区，房价为4548.93元/平方米；最便宜的区域是黄陂区，其销售均价为2469.51元/平方米。

　　来自市民的声音是：“我在市区工作，去江夏、黄陂买房子，怎么上班？”许多市民反映，在工作单位附近，根本就买不到全市均价的房子。

　　武汉房价在涨，可到底涨多少？只有亲身试验过的市民才明白。

　　而今后的价格会往哪个方向走，现在仍然是个未知数。即便从今年开始加大经济适用房的投入力度，大量90平方米以下的住房涌向市场，也很难确保老百姓就能够买得起纯粹的商品房。

　　业内声音：楼市没发生根本变化

　　武汉新恒基置业有限公司副总经理张永杰：“国六条”里最敏感的是“90平方米以下的住房要占城市年度开发总量的70%以上”，它影响了开发商的规划，“国十五条”提高了房地产经营成本。开发商在后期规划中考虑90平方米的户型，且更加讲究合理性。从目前来看，宏观调控影响不很大，但后期的影响会慢慢出现，今后，商品房单价很难降，但由于套型变小，整个房子的总价必定下降。

　　中国指数研究院华中分院分析师李国政：调控一年后，武汉市场有以下变化：1.外来资本的进驻，加速了武汉市场扩张。从目前来看，武汉市民购房仍以自住为主，该格局还是没有根本改变。2.外来企业投资增加，带来本地经济发展的利好，也带来了就业及外来人口的增进，有利于市场稳定发展。从去年到目前，武汉的楼市供应量持续增加，市场存在一定销售压力，市场增幅放缓。

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