日前，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》显示，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。记者上周对我省一些城市的调查发现，我省各城市的商品房租售比都超出了1：200这个警戒线。一边是不断攀升的房价，一边是失常的租售比，我们不禁要问：房价是否存在虚高？

　　“租售比”反映真实居住需求

　　据介绍，所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，“从理论上说，‘租售比’能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。”社科院的这份报告显示，2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场价格却相对平稳。北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1∶270至1∶400。

　　而从发达国家或地区的房地产市场规律看，一般房屋租售比的警戒线是1∶200，超出这一比例时，表明市场存在风险。这是由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上

　　升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

　　省内某些城市租售比竟达1：500

　　记者上周采访了我省一些城市的中介连锁机构以及居民小区，调查结果十分惊人，我省各地市的商品房租售比几乎都超出了1：200这个国际警戒线，有的竟达1：500。

　　据河北顺驰不动产网络公司运营部的张云飞介绍，石家庄商品房租售比基本在1：200以上。他们代理的一套新华区天苑小区的房子，61平方米，销售价格为24.5万元，而同小区同户型的房子每月租金只有500元，租售比在1：490左右。桥东区胜利北街宏业花园一套120平方米的房子，销售价格为40万元，其月租金在1000元上下，租售比为1：400。裕华区卓达书香园两套共计184平方米的房子，总售价为56.9万元，其月租金合计1200元，租售比为1：475左右。桥西区广平小区的一套52.5平方米的房子，售价为21.5万元，其月租金为400元，租售比达到1：530左右。可见石家庄各区域内的商品房租售比基本都超出了警戒值，而且超出很多。

　　在唐山工作多年的河北顺驰不动产网络公司总经理李亚楠向记者介绍，作为省内房价最高城市的唐山，商品房租售比也大大超出了警戒线，但是要优于省会。在唐山比较高档的小区中，天元小区的房子120平方米的售价在73.2万元左右，如设施齐全，月租金在2500元左右，租售比为1：292。次新房、中档小区中，祥福里60平方米左右的房子，销售价格大约为32万元，月租金为1200左右，租售比为1：266。在老城区内，以赵庄铁路楼为例，月租金800元左右，面积60平方米左右，销售价格30万元出头，租售比为1：375。

　　在“廊坊热线”记者看到，有一位刘先生转让德人新苑二楼两室两厅88平方米住房一套，销售价格为30万元左右，其月租金为650元，租售比为1：460。而在秦皇岛，河涧里一套89.6平方米的住房，销售价格为36万元，月租金为700-800元，租售比大约为1：450。在保定，中华小区，一套52平方米的房子，月租金480元，销售价格13万元左右，租售比为1：270。

　　另外，张家口、承德、邯郸、沧州几个地市的房屋租售比也大都超出了1：200的警戒值。

　　失常租售比因何而来？

　　这样失常的租售比因何而来？地产界人士认为，一方面，房价确实在一定程度上存在“虚高”成分，好多人出于投资目的购房，抬高了房价。而好多房主为了稳定、省心，在出租房屋时趋向于找一些一年以上的长租户，为了吸引这些人，他们自动压低了租金；相当一部分房主看来，与其房子空置，不如低价租出去，起码能收回物业费等成本，这种“宁低租不放空”的心态，也遏制了租金的增长；此外，一些房东制定出租价格不是以房产价值为参照，而是看周围房子的租金水平，以此作为参照。最后重要的一点就是，以石家庄为代表的我省城市，拥有众多的城中村，这些城中村里有着丰富的出租资源，价格很便宜，这也变相拉低了商品房的出租价格。

　　李亚楠认为，我省的房价和北京等一线城市相比还是很便宜，所以很多外来人口和刚毕业大学生，总是把租房当作一个跳板，三五年内就会购房。这些原本应该在租赁市场的人，由于转到购房市场也压低了房租价格。所以，这种超高的租售比有新房价格虚高的原因，也有租赁市场尚不成熟的原因。

　　房产投资收入打折

　　业内人士认为，在这样的租售比下，买房用来出租投资显然是不合适的。售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨带来的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。

　　因此，目前国内商品房“租售比”逼近国际警戒线并非危言耸听。近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态，股市、基金投资市场的火热，正在弱化投资者对房地产的投资偏好。国家对房产交易环节实施的调控政策，使得五年内二手房的交易成本很高，而投资者买房后，也更多地会充实到租赁市场，这势必将使租金水平进一步下滑。

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