张元端：各位嘉宾，各位媒体界的朋友们，非常感谢到武汉参加这个论坛，我们武汉这个房地产有三大特点：1、发展很快；给武汉市的城市建设、住宅建设以及武汉的经济发展作出了很大的贡献。

　　2、武汉市的房地产稳步的发展，很稳定，既没有大起也没有大落。

　　3、个随着中部崛起武汉市的房地产潜力很大，前景辉煌。

　　借这个机会我想介绍一下当前房地产开发的若干强势理念。首先我想把今年一季度房地产市场的运行情况，全国的情况简要的说一下，2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发[2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局房地产开发投资，《统计快报》的数据分析，今年一季度房地产市场运行有以下一些特点：

　　第一、房地产开发投资增长速度有所加快。

　　房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

　　分地区看，东部同比增长24.3%、中部36.2%、西部29.3%。

　　其中：河南省和安徽省同比分别增长59.1%和52.4%，同比加快19.4和32.4个百分点。

　　第二、房地产开发结构有所改善。

　　住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。

　　其中，经济适用房投资同比增长41.6%，同比提高39个百分点，经济适用房投资持续下降的趋势得到扭转。

　　第三、新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降,市场需求比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　——新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。

　　——商品住宅空置面积同比下降了1.2%。

　　第四、房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快。

　　房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍。

　　分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款（期房预售款转为开发使用）745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元,同比增长192.5%。

　　第五、房价涨幅总体平稳，但是部分的中心城市涨幅较快。

　　70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点，环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但是部分中心城市涨幅比较快。深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。

　　一、当前房地产市场存在的问题：

　　（一）部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。

　　（二）中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前销售的主要是前几年开发的大户型住宅。

　　（三）住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金还不到位。

　　（四）房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。

　　从全国房地产开发景气指数的趋势图来看。2006年，景气指数达到高峰，然后开始下降。

　　二、精心构筑多层次的住房保障体系。

　　我们各地的政府都在精心构筑多层次的住房保障体系。住宅是一种特殊商品。

　　它的特殊性就在于：不可或缺，不可替代，且价格不菲，购置不易。

　　因此，它是社会保障体系的一个重要的和首要的组成部分。

　　联合国提出的“人人享有适当住房”的目标，就充分体现了它的社会保障性质。

　　计划经济模式下，我国城镇住房保障体制是“全民保障型”，即与低工资、且工资差别不大的状况相对应，由国家盖住宅，用低租金租给居民，即住房的“实物分配”。

　　但实际上只有一部分机关和有实力的大中企业才能盖房子分配给职工。国家和企业财力所限，每年建造住宅数量很小，居住水平提高很慢。

　　相当一部分家庭的住房实际上是无法保障的。

　　市场经济模式下，通过房改把“实物分配”变成“货币分配”，即把住房消费纳入工资。目前作为过渡，是采取对机关和企事业单位的无房职工给予住房补贴。

　　由于收入拉开了差距，高收入和中等收入家庭有条件或在金融支持下有条件购买市场性商品房，住房保障政策主要是针对低收入家庭。可以称作“低收入家庭保障型”。

　　改革开放以来，城镇居民收入有了前所未有的增长。与此同时，不同阶层的收入水平逐步拉开档次，而且收入差距不断扩大。

　　据国家统计局城调队调查:90年代末，我国城镇居民中20%的高收入家庭占总收入的31%，20%的低收入家庭占11%，高收入家庭年人均收入是低收入家庭的3.4倍。2003年，提高到了5.3倍。

　　为此，应当按照高收入、中等偏上收入、中等偏下收入、低收入、最低收入等收入水平，分别通过市场途径和政策保障途径，对全社会的住房实行“分类供应”。

　　其中，对低收入户、最低收入户实施住房保障。

　　由于收入分组的跨度较大，同一收入组内收入差距也不小，出现了所谓“夹心层”的住房如何解决的问题。

　　例如，中等偏下收入家庭无力购买市场商品房；一些家庭的收入刚超出最低生活保障线，够不上廉租住房保障政策的资格，但又无力购买经济适用房；一些家庭需要解决拆迁安置房，等等。

　　既有的对低收入户供应经济适用住房和对最低收入户供应廉租住房的基本保障模式已显现出局限性。

　　必须对保障政策进一步细化，建立多层次的住房保障体系。例如，对中等偏下收入户供应限价商品房；把经济适用房分为销售型和租赁型两类，前者供应低收入偏上户，后者供应高出低保线，但又无力购买经济适用房的低收入偏下户，等等。

　　构筑多层次住房保障体系，重在精心，要在细分，区别对待。并应特别注意解决好“夹心层”的住房。

　　南通市构筑多层次的住房保障体系的框架：

　　一是对低收入家庭中的孤寡老人、重病家庭、丧失劳动能力的残疾人、优抚对象等特定住房困难家庭，采取廉租住房实物安置结合租金减免的方式予以保障。

　　二是对确实无购房能力的住房困难家庭，采取廉租住房租金补贴方式予以保障。

　　三是对低收入家庭中有一定购房能力的住房困难家庭，采取提供保障性商品住房的方式予以保障。通过限房价、限套型、限对象、限转让的办法，向处于廉租住房保障对象和经济适用房政策性补贴对象之间的“夹心层”出售。

　　四是对有购房能力的中低收入住房困难家庭，采取经济适用房政策性补贴方式提供保障支持。

　　五是对外来务工人员、新就业大学生及其他特殊住房困难群体，采取提供公共租屋等多种方式给予帮助。

　　六是对拆迁户继续加大低价位房屋供应量。

　　他们的思路和办法，可资借鉴。

　　三、当前房地产开发的若干强势理念。

　　当前我国房地产发展面临五大挑战：

　　1、资源的挑战。尤其是能源、水资源、土地资源紧缺的挑战。

　　2、理念的挑战。是重视规模效益，还是依靠知识、科技、信息来提高住宅的品质，把重“快”轻“好”转变为“又好又快”。

　　3、品牌的挑战。拥有品牌，才能拥有竞争优势。一些优秀房地产品牌脱颖而出，既提高了我国房地产产品的质量和水平，特别是住宅产品的水平，也对同类产品造成压力。

　　4、市场的挑战。房地产市场竞争日趋激烈，业主消费意识渐趋成熟，必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，认真调整产品结构。

　　5、效率的挑战。我国住宅产业仍处于粗放经营阶段，表现为“一高两低两长”：能源消耗高，为发达国家的3～4倍；劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家的1/6—1/5；科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30%左右；开发周期长；资金占压时间长。

　　在这样的态势下，我国房地产开发与时俱进地不断出现新的理念。兹简述当前如下十个方面的强势理念。

　　（一）“节能省地”理念

　　“节能省地”是“绿色建筑”核心内容。其涵义包括三个方面：

　　1、为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；

　　2、在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源、土地、水、材料等资源；

　　3、最低限度地影响环境。

　　中国的绿色建筑的核心是节能、节材、节水、节地、保护环境等“四节一环保”。

　　近年来出现的“生态住宅”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等都是围绕“四节一环保”提出来的，只不过侧重点和排序不同而已。

英国Integer绿色住宅示范房

 

日本太阳能住宅

英国格林威治新千年村

德国节能住宅

上海闸北区彭浦新村社区节能遮阳篷 

　　（二）“亲情和谐”理念

　　“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的、精神文明倡导与设施条件保证相结合的和谐社区。

　　其内涵包括有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情和社区亲情（即住宅小区物业管理的亲情服务）等三个方面。

　　目前，我国人口年龄结构己经进入老年型；家庭结构正由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。

　　把老年住宅盖到普通住宅小区，使老年人与子孙就近居住、可分可合，是许多消费者的向往。

　　结合发展中小套型住宅，开发建设适合“居家养老”的新型居住社区——“亲情和谐住宅小区”，具有重大现实意义。

　　“親情和谐住宅小区”与其它理念住宅小区的区别在于：要求具备満足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂的各种户型和设施条件。从户型看，可分三类：

　　“近居型”：在住宅小区内专门建设老年住宅楼，与子女就近居住(适合中小户型住宅)。

　　“邻居型”：在一栋或一层住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住(适合中小户型住宅)；

　　“合居型”：在一套住宅里专门设立老年居室(适合大户型住宅)。

　　从设施条件上看，不仅要求充分规划设计好邻里交往场所，特别是庭院、院落的户外休憩设施。而且，供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。

　　（三）“创意地产”理念

　　创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻。

　　“创意产业”的本质是推崇创新。创意产业是一种以创新和知识为核心的产业。并且特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故又称“文化创意产业”。

　　房地产业与创意产业联姻以后，诞生了“创意地产”。创意地产并不是与住宅地产、商务地产等各类房地产产品相并列的地产品种，而是新的运作理念和方法。

　　“创意”的方式：

　　一是原始创新；

　　二是继承创新，在继承传统的基础上进行再创造，例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新攺造等等；

　　三是集成创新，就如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。房地产业与建材业、装潢业、服务业等产业的联合，就形成品牌整合创新。

　　“创意”要贯穿产业链的各个环节。从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。

　　1、理念创新：从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本的是企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧，抱残守缺，就不可能创新。

　　2、策划创新。除建筑结构、造型以外，还包括功能的创新。例如把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，就是一种功能创新。以“运动就在家门口”为口号的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功创新。

　　3、营销创新。要辩证地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的关系。随着“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段。

　　4、服务创新。房地产产品日趋同质化，更多开发商把目光转向在售前、售中、售后各个阶段提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

　　5、管理创新。如职业经理人制度的创立；质量认证制度的导入；人才机制的形成；融资渠道的拓宽，等等。

　　6、物业管理体制的创新。物业公司大而全、小而全，既加大了开支，又浪费人力。

　　可以探索“管理层与劳务层分开”的办法。即成立若干个清洁、绿化、修缮、保安等的专业化劳务公司，为一个或同时为几个物业公司提供劳务。而小区物业公司则作为管理层，主要做好协调、调度和监督。

　　管理层走规模化经营的道路，可以同时管理若干个小区；劳务层走专业化经营的道路，可以同时为若干个小区服务。相辅相成，共同发展。

　　创意地产的意义：

　　——大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。

　　——因其具有的整合性强、知识密集、附加值高等特点，能够提升房地产行业发展的整体水平。

　　（四）“科技地产”理念

　　以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，作为崭新的地产运作模式，科技含量高，与政策契合度高，前景看好。

　　而作为大众化、普及型的住宅，则不宜要求“采用高科技”。而是要求提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的“四节一环保”实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。

　　当然，我们也需要开发一些代表我国住宅科技水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。

　　（五）“开放式社区”理念

　　长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都是采取“封闭式”，筑起围墙，自成体系。

　　现在，小区规模越来越大，“封闭式”越来越不适应规模住区和现代城市要求。

　　必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：

　　1、城市道路和小区道路系统有机衔接。城市规划道路穿越小区，提高了小区的“交通均好性”，也使城市路网更加通达顺畅。

　　2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享。小区可以利用周边的公共设施，小区公共设施也可向社会开放。

　　3、小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘要做到海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要封闭起来。

　　4、划小管理单位。拆掉围墙以后，小区管理应“划小管理单位”，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理，加上电子保安监控设备，保证小区的安全。

　　（六）“精细化设计”理念

　　实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。“精细化设计”的实质是：不放过一寸面积的合理利用和充分利用；不放过一个创造舒适生活的细节；不浪费住户的一分钱财；不浪费国家的一点资源。

　　1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，功能基本齐全。

　　2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。主要是精心考虑各种生活细节。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。

　　3、精打细算。在做好空间定位、定性分析的基础上，通过计算机模拟进行定量化。采暖、通风、节能、采光、照明、噪声诸多方面都可以模拟计算。如节能方面，通过精细化设计，不同朝向、楼层、部位，可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。

　　4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细选用。例如，中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。

　　5、精装细修。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。

　　（七）“住宅产业化”理念

　　住宅产业化，也可称住宅工业化。其内涵是：

　　1、以科技进步为先导；

　　2、以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨；

　　3、以提高劳动生产率和工程质量为目标；

　　4、在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。

　　推进住宅产业化，要进一步实现以下四个方面的战略转变：

　　（1）理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。

　　（2）实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。

　　（3）体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业现代化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式（集团、联合体等）整合起来，形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。

　　（4）政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。

　　（八）“品牌”理念

　　品牌是用来识别一个或一群卖主的商品或劳务的名称、术语、符号、图案等等。房地产产品的品牌通常就是企业的名称，即企业品牌。

　　品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。品牌在，企业才有立足之本。品牌倒了，这个企业也就一无所有了。

　　品牌是企业的一座丰碑，是一个企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的。

　　优秀品牌都具有超常的公信力、认知度和市场竞争力。在品牌建设中，要以质量为本，诚信为魂。

　　品牌战略就是通过不断提高商品或劳务的品质来增加市场份额，把企业做强做优。进而可以实行产业链各环节的品牌大联合，以赢得更多的市场份额。

　　（九）“经营方式转型”理念

　　1、从土地运作向资本运作转型。土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后，获取土地的过程相对公开。资金就是第一位的资源。对任何一家开发企业来说，成功的进行资本运作将是它立足于房地产市场的必要条件。最佳的办法是通过上市来增资扩股。

　　2、从二级开发向一级开发转型。现在，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长，今后土地一级开发的工作也必将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。

　　3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。由于住宅开发商疲于拿地，而且住宅用地成本日益高昂，住宅开发回报率有所下降。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。诸多知名开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。

　　但也必须看到，商业地产与住宅地产是完全不同的。传统的住宅开发商进入商业地产，会具有一定的转型风险，不可能全都转型成功。

　　4、由单纯开发变为租、售并举。随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。

　　5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。

　　6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。

　　（十）“跨地域开发”理念

　　中国房地产市场已呈现出“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型，越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略，一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。

　　由于一线城市楼市竞争严酷，二、三线城市房地产市场又全面兴起，一些开发企业实行了“让开大道，占领两厢”的战略，从一线城市向二、三线城市的战略转移。

　　从微观看，强势房地产企业走的路子大都是突破地域界限的扩张，从区域性的品牌逐渐走向全国性的品牌。

　　从宏观看，开发商跨地区发展更有利于中国楼市整体提升，更有利于缩小地区之间的差距。

　　但跨地区发展既有许多成功的例子，也有不少失败的例子，要量力而行，避免盲目扩张。

　　简要的说到这里，供大家参考，谢谢大家！

 

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