主持人：谢谢钟教授精彩的演讲，我想听了钟教授的演讲之外，我们武汉人都会感到心情特别的意外和沉重，我们也会进行思考，我们的大武汉究竟怎么了？下面有请中国合富辉煌的董事副总经理由他接下访问棒。

　　黎振伟：下面的主持由我来主持，在这块之前我先发表一下我的观点，我怎么看这个城市发展房地产。我的题目是：让城市与房地产发展共荣。

　　这个话题是极为广泛和有趣的，广泛是因为关系到千家万户，重要是因为它上系国家，下系民生。城市与房地产是紧密相连的，因为城市是房地产的载体，而房地产是城市的标志与内容，有什么样的城市就会产生什么样的房地产，而房地产发展的水平又直接的反映了房地产的面貌。上海是国际化的都市，同时也反映了上海的房地产。广州人是很务实的，但是他们有务实和发展的一面。由此产生了广州的华南板块，也产生了他的星河湾，同时也产生了上个月在中国上市的碧桂园。

　　而神州这个城市里面我们创造了万科、金地等。

　　城市是一个休闲雅致的城市与房地产。

　　回头看武汉曾经与大上海齐名的城市，武汉独特的楚文化、独特的人文、独特发展、独特的辉煌，同时也带来了独特的缺陷与遗憾。武汉的城市一度失落。

　　在全国19个副省级以上城市中，1982年居第4位，2003年人均收入微粒第14位，比深圳少了将近二倍。

　　武汉的水资源、交通资源、自然资源在中国都可谓得天独厚。武汉是全国城区面积最大的城市，是世界公认的中国最大的城市。武汉的大专院校为全国第三，科教为全国大中城市第三位。

　　武汉的房地产在发展，这两年我真的感到武汉在发展了，武汉的地价也超过了一万以上了，我们可以看到武汉的房地产投资这几年在增长，同样武汉的房价也在上升。从03年到06年武汉的房价已经上升了一倍，这个速度比广州还快。我们回头请各位专家，让企业去畅谈，共同寻找武汉房地产发展的偶然和必然，那下面有请下面的嘉宾。首先有请钟伟教授。第二位是来自北京厚土机构主席林少洲先生，五合国际的刘力先生，武汉天下置业董事长陈潜峰先生，武汉湖北合富辉煌房地产公司总经理赵凤华，武汉万科房地产有限公司总建筑师马爱民先生。

　　我们在座的嘉宾有来自各地的，也有武汉的，也有外地到武汉来开发的，所以我们这里的学者是比较全面的，那我们这期的研讨和以往不同，我们其中有两位嘉宾做一个主题发言，我们这个话题是讨论“武汉区域价值与武汉的房地产”，首先先由一位嘉宾是武汉民用建筑设计研究院的郑国庆院长，由他来谈谈武汉的城市经济与价值。

　　郑国庆：首先我觉得与其谈城市价值，可能要结合我自己的实践来谈谈武汉的城市格局，看看能不能发现和房地产相关的机遇。其实武汉的城市格局大家都很了解了。武汉三镇是一种多中心的，而且是有区格的，三镇分别向它各自的外延呈现多格局的发展。多极、散点的结果使得武汉的发展极不平衡。我们可以看到在武汉的南部和西部基本上是已经成为了产业增长带了，成为了一种带状的发展模式。武汉的北部、东北部目前还是以点状为主。

　　第二个特点就是武汉的各个区域发展不平衡。每一个区域有各自的特点，汉口、武昌、汉阳他们分别有自己的城市功能。然后这三个大的片区当中发展是不均衡的。就拿房地产来讲，实际上从92年开始武汉有成规模的房地产，一直到2002年高速成长期，70%的城市开发量是集中在汉口，武昌、汉阳基本上很少。它的发展是非常不平衡的。第三个不平衡就是武汉现在已经形成了中环线的概念，实际上它这个中环线的概念和其他城市不一样的，实际上称为内环和外环更合适。绝大多数的武汉人认为中环线以外就是农村，和北京、上海、广州、杭州这些城市的城市中环线的概念是不一样的。一条马路跨过去是两重天的。但是武汉的城市当中也有比较好的，就是它的山水自然。尤其是水，两江交汇，湖泊众多。在城市几乎三镇每一个角落都可以找到水。以水为诉求的楼盘也比较多。但是很遗憾我们今天看到的很多的自然景观的开发项目，整体的素质距离我们国内一线城市还有很大的差距。这是武汉城市格局当中几个有利点和不利点。根据这几点我们再谈下步的房地产开发中可以找到的点。我想就我个人来看有三个地方值得我们在下一步的开发中引起注意。

　　首先是中心城区，武汉因为发展比较晚，武汉中心城区这种棕地非常多，从侧面也印证了武汉的中心城区目前的更新率大致是20%到25%不等，但是像一些发达的城市，像广州他们都超过了30%。中心城区可能在下一步仍然成为我们的增长点，第一个就是经济开发，第二个就是商务经济，目前的商务经济没有成为规模，也没有成为城市很明显的功能。第三是中心城区的精英的高尚社区。第四就是武汉的新兴城市功能。比方说由新的交通体系改变了之后会产生新的政治、经济文化的热点。其他的将来会出现比较大的二手车的展卖场等，这在中心城市也会出现。

　　第二个我认为还有一点是自然资源的高品质开发。目前武汉号称高品质的盘还是比较多的，但是真正的高品质还是有差距的。这当中有两点我个人认为要提出注意。第一个政府规划行政管理部门要把握一个原则，要进行总体规划，总量控制，成批、成量开发，像这样插花的开发会把整个城市弄的很乱。

　　第二个我们的开发企业这个开发理念要把握，必须回馈于城市，我们现在很多的景观的高端楼盘全部把城市的公共资源、景观资源占为己有，随着开发量越来越大，这个问题不不解决，城市的矛盾会越来越突出。

　　第三个方面我认为武汉的房地产要发展的就是要打一场外城建设的革命性。我们现在武汉的近郊楼盘有了很大的提高，特别是有一些像金地、万科这样的地产巨头到武汉之后，武汉的近郊楼盘进步还是很快的。但是我个人认为更多的是克隆和移植，以武汉这个夏热冬暖的城市环境还是有一些距离的。这里面有两个方面，第一个就是我前面提出的由政府和相关职能部门加大开发力度，把这些交通设置好。第二个就是社区形式的创新。我认为武汉外城整个社区的形态控制的很不好。我认为随着武汉中部崛起战略的实施，在这一块有很大的作为。

　　　黎振伟：谢谢郑国庆，他给我们讲了很多的开发，核心区的开发，外段的开发，政府的控制，要对总量的控制，这一点从我们广州的经验、深圳的经验都是非常宝贵的，如果武汉后发而起，这个经验是值得借鉴的。我们下面有请刘博士，他来自北京，但是他从国外归来。他有众多的在全国各地开发的经验，从设计师的角度谈谈武汉房地产的空间和它发展的价值。

　　刘力：因为我是做产品设计的，我主要从产品设计上谈这个特点。在之前各地的开发商和设计单位都在做户型的创新，特别是空间形态上的创新，于是全国各地有很多的错层、复式等，现在在大的方向上的创新也不太可能了。于是都是在一些定型的户型上如何做精细化的文章。我们内部做了统计，90平米以下的户型大约占了30种左右。可以做一些创新，可以批量化生产，比较好用。它的户型种类有很大的限制，开发商于是把中心转到景观设计等上。

　　另外现在我们卖的房子多数是毛坯房，这样考虑目前居住模式特别和二次装修的实际需求，在建筑设计个及施工中减少不必要的部品，而已基本的外墙系统，设备观景和承重体系为主，避免社会资源的浪费。中国全国总装修投入是2万亿，全国年装修浪费是3000亿。这样的话对开发商和购房者来说都是经历了很大的浪费。（PPT）这是我们做的一个户型，里面分为不同的户型。这种叫高适用性户型。

　　另外一个变化就是由于现在生活方式的变成导致了现在户型内部格局的比例也发生了变化，也就是人的心理变化影响了户型。首先是卫生间有了改变。另外作为客厅或是卧室都有变小的趋势。反而是卫生间有变大的趋势。过去我们的卫生间只要一平米就够了，现在的生活空间的面积和尺度标准不在是以满足豪华气派为原则，而应以摆放的家居陈设来确定。而生活空间配置标准有了重新的定义。

　　三、对日照和朝向的理性认识，将会引发住宅规划设计的革命性变化，日照不再是必不可少的基本要素。当今欧式发达国家，甚至包括与我国北方地理条件类似的日本，对日照的评价更趋向于开放。做这样的设计不仅要设计中间的朝向，而两端的朝向也要考虑。甚至可以做出一个基本的模式出来。在国内这样的房子比较少，比如像上海的户型，每一个户型都不一样。

　　四、90/70的政策导致不同阶层混合居住模式的复兴。但从小户型在近两年将有大批量供应的实际形势看，混合居住不可避免成为客观现实。所以混合是小户型政策的衍生物，而间接影响了很多规划设计手法与思路。

　　五、由于国家节能政策的强化会导致生态技术的普及，今年的两会明确提出来了去年全国节能降耗并没有完成，所以又提出了一些措施来提高舒适型，降低能耗。单向应用技术只提高成本和售价。改善提高住宅室内环境的舒适型要从四个方面入手：热功环境、空气质量、声环境、光环境。

　　在中国实施了几年之后得到了很好的运用。这些楼盘大家可以看看现状的照片。（PPT演示）这是外遮阳，是一个很好的节能设施，这里面全套的设施都是进口的，这是灯具、厨具等，这些全部是嵌入式的家具，这是卧室。看出去正像是一幅画一样在墙上。这是一层的楼梯，这些是标准房间，这是地下的通风口，这套房子里是没有空调和暖气的，是恒温恒湿的。这是外面的采光景。卫生间是高精度的设计，没有噪声。

　　六、户型设计单一导致设计精度的提高。

　　七、产品设计标准化。

　　最后一条就是土地竞争推动旅游大盘价值打造。开发商投资修桥修路，换取里面的一小部分开发权，这种模式我们做了很多。像这个是北京的京津新城。

　　所以我认为未来中国房地产竞争是有三条，分别是资本、品牌和产品。只有产品有可能让你一夜翻身。举两个例子，一个是星河湾，一个是风尚。谢谢大家！

　　主持人黎振伟：刘总强调我们不单是学，还要研究本地的实际。那我们下面有请另外一位嘉宾，这位嘉宾比较特别，生长在北京、学习在广州，在上海发展，扎根立足在北京，那这位先生应该是南北贯通了，就是林少洲先生，您给我们谈谈如何看待武汉的房地产价值和它的发展？

　　林少洲：不论是在广东还是在北京接触的武汉人还是挺多的，原来上大学的时候，我的上铺就是一个武汉人，所以对武汉的文化还是深有了解，武汉是在历史上挺牛的地方。我觉得第一个在中国文化形成的时期，比如说周朝，就是楚国的统治者敢和周天子叫板，第一个称王的就是楚国的国君特别牛。第二个就是接触了几千年的封建建制，第一枪就是在武汉。我觉得这也是标志性的事件。第三个中国主要是龙的文化，实际上武汉我觉得是凤的文化。在文化上是非常有自己的个性的，而且是很强势的。可以在整个历史结构上留下深远基因的城市。所以从这点我觉得大家一直对武汉挺有期待的。都觉得它应该是舞起来的。我觉得武汉人应该再牛一把。

　　说到对武汉的看法，因为东南沿海的城市都发展起来了，未来经济人对内需带动的比重会加大。因为全世界都在消费中国的产品，那这样的发展潜力是很有限的了。像内需发展武汉的交通要道，在中部里面属于骨干的地区，我觉得空间是很大的。在这里可以主动的有所动作，有所策划和设计。武汉在中国的城市里面有一些很特别的元素，那些元素从某种意义上也是对城市的发展来说是非常好的资源。和北京相比，它就是一个老城，一个紫禁城为中心。其实它的交通在各方面存在了先天的问题，它是一个单一主线的城市。这里是政治中心、旅游文化中心全部的重叠在一起，现在走到这里向卫星城去发展了。但是武汉的天然有三座镇，这样在城市的布局上有先天的优势，如何把多中心理顺，相互之间形成一种互补和呼应。这样的话可以营造好，未来的城市会少走很多的弯路。

　　另外我去重庆比较多，武汉和重庆有很多相似的地方。比方说在五十年代之后一直是作为工业化的桥头堡，有很多的老工厂。当然老工厂还有一个特点就是它的人群对商品房的购买力贡献率很小，而公司的白领往往是买房的主力，而工厂里头除了几个大的领导，其余的人都是买房进行福利化了，不到市场上去交易的。所以我觉得这点是一个缺点。但是在现在新的土地政策下，武汉很多的工厂在土地供应上有优势，而且拆迁补偿也比较多。因为工厂是一个单位决策，所以这样相对来说拆迁的进度各方面都会有保障。在目前这种城市的特点就会呈现出他的优势。所以说在这里开发相对来说空间很大。而这些优势是可以充分发挥的。

　　刚才院长谈到了武汉的商务这块，刚才的钟伟教授也谈到了金融，实际上武汉几个大学的人在深圳都掌握着金融、证券方面的大权。而且第三产业这块是以金融为中心。能不能形成中部的金融中心，我相信对中部的发展是有益的。从多方面的努力，对结构很好的打造创造了城市和供需两方面的繁荣，是发展很大的。

　　黎振伟：武汉有很多的优势的，刚才一数你的中心、户型如何呼应，其实要拉开阵势。所以武汉正是自身的优势很好，武汉的工厂很多，这也是一个优势。另外请钟老师解释一下，武汉的房地产如何做好在金融上如何突破？武汉的上市公司不多，金融方面是不是可以更加的活跃一点呢？钟老师请您谈谈您在金融方面如何来发展武汉的房地产？

　　　钟伟：其实金融打造起来相对来说比较便利一些，我们可以举一些例子，像北京它的金融是2.6平方公里，非常窄的区域，但是在2.6平方公里的区域有上千家的商业，然后居民都在这个地方运作，在北京也硬生生的造出了一条金融街，现在北京的金融街不仅仅是写字楼这块很成功，带动了周边的酒店以及高档住宅的上涨。为什么北京本来没有这条金融街，但是在不到五年的时间造出来了呢？当年在拆迁的时候，投入了大批的投入，当时在写字楼刚起来的时候，金融机构是不让入住的，对已入住的金融机构采取税收上的优惠，有一些人才来了之后对这些金融企业和人才的房租有直接的补贴。这种都是政府需要做的事情，所以在投入了两到三年之后，这个金融街才有好的产出。

　　武汉现在我觉得它花在税收和金融上可以做很多的地方。从税收来看可以显示出武汉市政府对税收抓的不够强。因为您现在有了2500、2600万的GDP，就有相应的税收。

　　第二点就是在不同的三镇当中，现在金融街这块已经有明显的气侯了，如果你到处去开发，然后获得地方财政性的收入的话，还不如珍惜现有的金融资源，对金融企业和人才提供大幅度的支持。

　　第三个就是邀请基金公司和证券公司直接到这里去，北京市政府在做的时候花了很多的力气，同样武汉你有很多这样的金融机构，也需要花大力气说服他们从原来的地方出来，才能够形成旺盛的趋势。

　　主持人黎振伟：武汉是以工业为主导，今后要做以金融业为主导的。这对我们的中央商务区的支持是蛮大的，下面参加讨论的也是本次论坛唯一的本地企业，也就是武汉的天下置业的董事长，一般他们都爱多听，不爱多说，这样的话就缺乏交流了。下面我们来谈谈可如何看待武汉的房地产？

　　陈潜峰：作为武汉的开发商，本土的发展商，我们公司的时间并不是很长。相对刚才黎总提到的和金融对接，包括国际金融市场，包括说海外资金，包括国内的地产大鳄进入到武汉的话，也促使我们在没有资本优势和品牌优势上精耕细作做产品，第二个就是本土的发展商在城市的核心区都能获取相对有优势的一些地段。像刚才提到的金融街，像我们武汉市比较有名的汉口的建设大道是政府着力去规划的金融街。像建设大道基本上是被本土不太知名的企业持有的土地，他们在建造产品的过程中，没有跟国内比较先进的设计机构，或是国际上比较有实力的设计机构接轨。设计出迎合金融机构入住，相对来说又能承受城市功能的一些产品。

　　像核心资源的开发把握相对实力型的开发机构，和国内比较先进的开发企业，在产品的把握上要欠缺一些。而我接触了一些在发展大道上的一些发展商，他们迟迟不敢动手，另外就是超高层。大家都想做好产品，但真正在这些方面的尝试是很少的，另外本地的经济发展速度是处在高速的，但是底子很薄的，据我所知在建设大道上的几个项目都不敢建造，主要是武汉市的写字楼市场不太好。而我们作为本地的发展商是比较看好武汉的市场的。最近武汉向中央申请中部试点城市的报告中，向中央提出的是在“十一五”的最后一年是GDP的保守估计是1400亿。之前的利好也是增值的，比如说富士康的落户等，表明了武汉市政府的力度可以支撑我们武汉在中部崛起的龙头地位的。当然最近几年国内几大实力发展商在武汉出手拍卖土地。像华润置地高价拍卖的地块等，我觉得是太快的速度提到了一个高度，对我们市场的一员来说是非理性的，而消费者来说，希望他们短时间内可以承受。这对稳健的发展来说不是很稳定的。

　　另外与资本市场的对接，国内一些大的发展商进入武汉市场，因为他们在外地，包括国内资本对北京、上海、广州、深圳一线城市的支持是比较大的，我觉得本地的发展商和资本相对来说对接比较少一些。然后还有一些管理上的经验是比较弱的。我们作为本地发展商的话是认同刚才刘力博士说的观点的。在没有资本和品牌优势的情况下，拿好土地做足产品这块。我们作为本地的发展商由于房价、成本等因素，和境外有实力的机构接触的时候，这个设计费会偏高一些。就像中央给中部崛起的政策，也希望相关联的设计机构给我们本地发展商做相关产品设计的时候，能对产品的建造上给予一定的照顾，这样也使得握有一定优势的发展商能建出好的产品来。这对于城市和消费者来说都是有利的，对城市的发展也是有利的。

　　主持人黎振伟：从陈总的发言我感觉还是很稳的，两个观点，一是先做产品，再找资金，另外怎么看待外来的企业如何做高的，其实我觉得产品固然重要，但产品的背后就是开发模式，如果不把开发模式做好，光做产品是不够的，富丽地产是做的不错的。它现在也有国际资金看上它了。

　　另外地价问题，如果一个城市向整个开放的时候，你担心地价太高，而外来的企业是不担心的。像广州也是一样的，他们每次的标王都是外地的企业。其中也包括万科，万科以前是稳健的，而它现在也使的广州的房价稳步增高，那下面有请外地的开发商万科来发言，万科是03年进入武汉，从万科一个外来企业的角度如何看待武汉的市场，如何看待它的空间？

 

　　马爱民：我首先更正一下我们第一次进入武汉市在01年，但是我觉得在16年的发展当中，万科可以算作是半个本土的发展商了。因为我是做技术这块的，我想从技术上从我的观点来看看武汉城市的发展和历程。

　　第一个我想说一下钟教授所说的数据，一个是武汉06年的GDP是2590亿，第二个武汉的人口，武汉登记的城市人口是801万，这个可能和钟教授说的不太一样。他是说的核心区。还有一个数据我不知道大家有没有印象。就是18岁到59岁的人口是617万，它的比例应该是占到了70%左右。这个人口在全国来讲是60%。武汉其实是高出10%这个点的。为什么要提出是18到59岁呢？因为这个时期是人消费、创造产值最高峰的时期。而在武汉这个是高出全国的比例的。这也是大家看好武汉的原因。

　　武汉在房地产发展空间上的增长趋势我想大家都可以看到。

　　另外从武汉的规划上说一下自己的想法，因为我不是武汉人，但是我在这里也待了5、6年，武汉的自然资源特别的丰富。然后我看过5、60年代苏联做过规划，它对于武汉的江湖有整体的轴线。你比如说这个轴线是以长江大桥为轴，将武汉的蛇山、龟山和凤凰山连成一条轴线，现在武汉市的政府应该是在回归这条轴线。你比如说武珞璐的轴线就是在回归城市的轴线。

　　另外对土地的利用，各个城市都不太一样，有的是以卫星城，有的是以轴线树枝状的发展。而武汉是四处打点式，这个可能是很不好的规划方式，这种打点完成了之后对武汉点与点之间的区域形成了一个非常好的发展区域。

　　比如说在汉阳地区，以钟家村为区域的中心区以外的沌口区，因为它在离开钟家村打了一个点，那这两个区域之间是非常有发展潜力的。所以我们对这个土地的研究是“洼跳式”的发展。他们是非常具有投资价值的区域。因为我是万科的代表，万科全国的布局是“3+S”这里面有两个点，其中有一个点就是武汉。当时我们的喻总有一句话就是在武汉一定是在武汉的三镇布局，所以我们对武汉的发展前景是非常看好和有信心的。

　　主持人黎振伟：万科也是武汉房地产的标杆，它看中了武汉房地产的价值，但是同样的价值有不同的理解。刚才说到的回归轴线是很重要的。四处打点有人看是不合理的，但是对他们来说可能是“洼跳式”的发展，很多时候我们看到万科拿地都是一般人想不到的，我们会继续的关注万科。最后的一位嘉宾是我们的同行了，是来自中介企业的合富辉煌，它也是广州最大的代理公司，本土企业，成立10多年，也是第一个上市的公司。来到了武汉之后，应该说代理机构也是体现了一个城市发展的。那我们看看合富辉煌在武汉如何发展？它是如何看待武汉发展的？

　　赵凤华：谢谢各位，合富辉煌是02年进入武汉市场的，04年在武汉注册，现在在武汉已经代理的项目超过18个，我们既跟万科服务过，也和本土的天下置业正在进行服务。服务的这几年当中我们的感受是武汉的房地产真的发生了非常大的变化。真的是一个产品整个购买情况、开发的理念都发生了很大的变化，越来越成熟和理性。还引来了全国和香港的大的开发商进入武汉。也就是使得地价不断的提高。现在来看武汉的市场是什么样子呢？我们觉得武汉市一定有更大的发展的。武汉的特点刚才很多的专家说了很多。武汉有三千多年的历史。盘龙城发展以来有三千多年的历史。三镇人的消费习惯是完全不一样的。原来汉阳是一个大的盆地，现在有大的企业进入，逐步的兴旺起来了，另外还有新拍的地3886，做出来的价格肯定超过了7000了，所以希望汉阳大家赶紧去投资。

　　武昌的住宅除了政治文化的中心以外，政府也在东湖新城打造一个在高尚住宅区。在徐东大道里面是0.8的容积率。那边的居住大家更舒适，更美好，里面有十个贴心的公园，所以武汉的规划水平也在逐步的提高。但是从代理机构的感觉来说，武汉的规划真的是有待提高的。武汉太大了，不能像这样没有中心点的进行。今天我觉得真的很遗憾的是，今天政府机构、职能部门来的太少了，他们来了以后应该多听听我们的感受。

　　作为武汉市的人来说，现在房价便宜的，3千以下的都是远郊的。交通很不方便。

　　让我们看看跑马场旁边丽景湾的商业有那么多的空置，包括万科也有很多的空置，实际上是很大的浪费，开发都还欠成熟的。其实我们自己也是需要提高的。我们现在已经不是简单的低门槛的代理了，代理公司的好日子已经没了，现在的代理公司要从一块地开始做产品的研究。当然我们没有刘博士这么的精深，视野开阔，但是我们也在和金地这样的公司合作。所以我觉得我们应该更好的学习，服务给大家。

　　现场记者：想问一下钟老师，因为今天上午在万科看盘的时候，听到说现在股市很火，买房的人也很多了，现在有一个流行的说法说是外资进入中国很多，另外说是房价上涨的原因也是和外资有关，不知道您有什么看法？

　　钟伟：第一个我并不觉得中国资本市场现在出了什么大问题。居民的收入是快速增长的，过去几年的增长达到了两位数，另外人民币升值的强力预期使得A股的市场都在上涨。另外中国无法消除的顺差使得流动性过剩，这些流动性过剩最终会触动资本市场。现在缺乏股票和房地产相竞争的有力度的回报率。如果说负面的东西也开始出现了，它如何出现呢？第一就是指数的问题，由于从3千点到4千点是花了32个交易日就完成了，从1千点到2千点花了18个交易日才完成，第二个来自于上市公司主营业务的收入，增长的速度不是很快，而来自投资收益的增长却是很快的，这显示出财富效益给上市公司带来的是一种泡沫的增长。第三个越来越多的新的投资者进入到市场中去，他们缺乏什么是股票、基金以及风险的认识，高收益意味着高风险，如果你没有风险承受的能力，也一定会承受到收入带来的巨大波动。中国的资本市场如果要用一句话来形容的话是处于“亚健康”状态的，它毕竟是一个不健康的状态，而不是一个病人。如果说外资在股市和房市有什么侧重点的话，还没有看出来。无论是外资大举A股市场，或是撤出市场，都是严重的夸大了他的作用。我们A股的市场还是由老股民来进行的。我们可以看一季度外资对房地产开发投资的情况来看是略有下降的。在过去两年左右，我们做了中国房地产规模的调查，显示出在开发投资领域外资存在的规模大概是25%，在销售领域外资存在的规模更大。所以在房地产行业中我也不认为外资现在已经扮演了主角。值得指出的最后一点是什么呢？如果中国政府仍然只看到房地产的种种问题，没有看到房地产是一个值得发展和规范的行业，如果仍然认为房地产企业是重中之重的话，最后外资是能利用这种政策达到主导地位的。我们看到很多的房地产开发企业，尤其是港资企业在十年前都是微不足道，他们起家主要是在内地。谢谢大家！

　　主持人黎振伟：我刚才也和钟教授探讨了一下，他也说了大的问题没有，现在是处于“亚健康”的的。还有另外的问题看看是哪位嘉宾？

　　现场记者：我看了各位嘉宾所谈的主题基本上是围绕房地产的，有的是关于城市竞争的，有的是企业品牌的，我想问一个问题，如果我们认为房地产市场有变化的时候，在房地产产业链上各个企业会有什么变化？比如房地产的开发商、代理商以及金融等，会不会有什么新的组织出现？

　　嘉宾：这个我想还是两大趋势，实际上还是跟房地产的发展一样，就是庞大的跨地域的品牌企业，我们的说法是“大象”时代，原来像万科有一段时间比较关注于交通住宅，现在是什么都在做，它的业务品种都在增加。可能全国会出现几十家一群“大象”，这是一类。

　　第二类是项目公司，实际上在整个产业里头都可能会存在项目公司。因为房地产和零售无法并列的是，房地产土地资源的不可替代性，你只要拿到这块地你就一定能活下去，关键是你在这块地上下了多少的功夫，创造了多少的价值。你可以深入的挖掘这个项目的价值。我觉得这点项目公司会一直存在，但是项目公司这种生存模式，未来也会有自己的特点。所以我觉得它会在类似于零售企业里面出现像沃尔玛、家乐福这样的企业，另外就是专卖店这样的模式，我觉得这样会长期生存下去的。然后其他的产业，一方面像代理行业合富辉煌可能就是覆盖整个的产业链，我过去可能是做后期代理，我现在可能慢慢的做到设计。它都有可能延伸它的产业链。会变成综合的机构。包括出现运营商的模式。就是类似于项目管理的集团。

　　另外在某一个大量的专业链上，有的是专门做平面、做纸媒的、做网络的，会出现在不同的领域里的。每个优势不够的生存机会会下降。一方面出现像“大象”级的，一方面会出现精致的专业型的公司。

　　主持人：一个大、一个专、一个长。好了，我们第一个环节的论坛就到这里了。

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