南昌4月暂停限价地供应，业界人士认为限价房对房价影响甚微

　　“五一”长假刚过完，一则“南昌经济适用房供应量今年将大增”的消息像“股市持续牛市”的消息一样给普通市民们带来了又一个兴奋点。大家在把注意力投向经济适用房的时候，也许淡忘了20多天前“南昌暂停供应限价地”这一值得关注的问题。限价地所产生的限价房和经济适用房一样可以满足普通百姓对中低价房的需求，那么，经济适用房供应量大增是不是导致暂停供应限价地的原因呢？限价房对普通百姓、商品房开发商乃至南昌楼市带来什么样的影响呢？

　　南昌曾挂牌出让17宗限价地

　　2006年5月国务院办公厅转发了建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。作为“国六条”的配套细则，该《意见》明确提出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”因此，限价房可以简单地概括为“中低价位、中小套型普通商品房”

　　2006年9月，南昌市就首次挂牌出让了两宗“限价限比”商品房土地(即限价地)的使用权，这两宗土地都明确规定了套型建筑面积在90平方米以下和住宅面积占开发住宅总建筑面积的比重，并限制了90平方米以下商品住宅的最高销售价格。至今年4月，南昌市共公开挂出17宗限价地，这些限价地与周边楼盘相比，房价普遍要低10%～20%左右，有的达40%。这让很多中等收入家庭都感到眼前一亮。

　　限价地开发利润甚微

　　南昌一家地产策划企业资深人士高先生以一宗已挂牌出让、土地面积在14亩多的限价地为例测算了购买一套限价房的总价。按照这块地的出让规划，其最高限价为每平方米3400多元，最大户型面积不能超过90平方米，购买这里的一套住房总价最多为30多万元，如按首付按揭贷款的话，最多首付7万元就能买到。高先生表示，既然是限价地，开发商就不可能在住房价格上以超过最高限价来销售，而这块地每平方米的开发成本不少于3000元，最高限价是每平方米3400多元，这意味着开发商赚不到什么钱，甚至是无钱赚。据他了解，有些单位委托开发商竞标拿到了限价地，用来给单位员工团购买房。

　　配套政策未出限价地暂停供应

　　“拥有了土地就是拥有了财富”，即使是赚不到什么钱，也有不少开发商去竞标限价地。然而，就在今年4月中旬，南昌市却突然叫停限价地的供应，这一转变不仅令多数市民感到意外，更让业界人士惊讶不已。据南昌市国土资源局一位不愿透露姓名的工作人员介绍，在这之前挂牌出让的限价地依然按照“90平方米以下户型占70%”的原则限制房型面积，这次暂停限价地的供应，主要是因为销售对象和方式等配套政策还未落实。该人士称，目前国家关于限价地的指导意见或相关政策文件还没有明细，只是规定了一个简单的限定价格，在限价地出让配套政策还不完善、还不成熟的情况下，经过多重考虑才决定暂停供应限价地。至于以前供应的限价地，还是按限定的价格执行，但会尽快出台相应销售办法及配套政策。

　　限价房如何销售呢？记者咨询南昌市房管局有关人士得知，限价地虽然公开挂牌出让了10多宗，但这些限价地大多还没有真正开发，因为限价房销售办法尚未出台，开发商都在观望，等着限价房的销售办法出来。

　　据了解，今年南昌市(含四县)房地产开发用地计划供应5000亩至5500亩，其中经济适用房建设用地供应不低于800亩。根据2006年土地供应全盘计划，当年土地供应4500亩至5000亩，其中经济适用房用地300亩。从中可以看出，今年南昌市增长10%的土地供应总量主要是在经济适用房上，而经济适用房的供应量超过去年166%。

　　那么，是不是因为经济适用房供应用地大增了而导致限价地暂停供应了呢？南昌市国土资源局那位不愿透露姓名的工作人员没有对此明确否认，他只是说，这两年南昌市将下大力解决中低收入者的住房问题，我们把重点放在经济适用房和廉价房的供应上，。对于限价地，销售对象和方式等配套问题还未考虑完善，因此暂时的停止供应也是符合当前形势的。

　　业界人士认为限价房对房价走势几乎无影响

　　天睿不动产策略机构盛政祥先生表示，无论是经济适用房还是限价房，都是政府用于惠民来满足中低收入家庭住房的需要。这两种房都有一个受惠对象问题，目前，限价房还没有正式的关于销售对象和方式等的配套政策，虽然限价房的受惠对象还不明确，但可以肯定的说，限价房出来的话一定会受到各界人士的高度关注。相对楼盘商品房而言，限价房是不完全开放的市场体系，限价房的购买者有限制对象，这与经济适用房的购买对象也有限制的情况差不多。如今，南昌新开盘和将要开盘的楼盘众多，中小户型、小高层、电梯房、花园式洋房、别墅等已呈现出多元化产品的格局，购买商品房的大多是改善自己居住环境和品质的二次置业者，这和满足住房需要的人群不同。因此，他认为限价房如果出来的话，对于南昌楼市和楼盘商品房的影响肯定会有，但影响效果有限。

　　江西世纪风情实业有限公司销售总监颜榕认为，限价房对于楼盘商品房的价格或者是南昌楼市的价格几乎不会产生影响。首先，限价地的利润很有限，开发商不可能在公共设施、绿化景观等方面花大投入，这就产生了一个限价房的品质不会怎么好的情况；其次，尽管相关配套政策未出台，但限价房的购买对象肯定会有所限制，限价房和商品房的价位差距注定了购买限价房的人群难以承受有品质的商品房的价位，而这一人群并不是购买楼盘商品房的主力军；再者，南昌楼盘多元化、品质化的格局让不同需求的购房者有很多选择，购买者大多是二次购房置业者，他们有追求品质住房的愿望和经济实力。所以，限价房的出来与否，对南昌楼市的房价不会产生什么影响。

　　市民对限价房疑问多多

　　南昌市民余先生是等待限价房出来的忠实者之一，他告诉记者，对于买经济适用房他的收入因超过限制而排不上队、但要是买高价商品房的话，他又无能为力，限价房无疑是房地产调控以来最为期待的事情，因此作为中低收入者，他很期待限价房。像余先生这样收入介于中低之间的南昌市民有很多，记者随机调查了多位市民，了解到一系列关于限价房的疑问。市民廖女士说，以目前出来的17块限价地来说，不少地的最高限价在每平方米3400多元左右，虽然比其周边的楼盘低1500至2000元，但这个价格对我来说还是买不起，限价房的定价应该以中低收入居民的承受力为标准，但政府定的限价房最高限价是否合理，普通百姓买得起限价房吗？

　　市民孙先生表示，限价房供应有限，政府肯定会限制购买对象，这就牵涉到限价房得申购资格问题，中低收入者应该是限价房的购买对象，但收入如何界定呢？有多少中低收入家庭能买到限价房呢？如果不能清晰认定购买对象，就很可能滋生腐败。

　　由于限价房政策对开发商的利润有所限制，市民彭先生不无担心地说，限价房缩小了开发商的利润空间，开发商会不会通过偷工减料来降低成本，会不会因此带来限价房产品质量问题？他希望限价房不会变成“限质房”。

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