建设部政策研究中心副主任秦虹

　　今天论坛的主题是房地产融资多元化的问题，就房地产融资问题谈一点个人看法。宏观调控严土地、紧信贷，房地产融资从金融角度是严格控制，2000年时候全国完成房地产投资只有5000亿，现在已经达到20000亿，房地产投资需要很多钱，发展速度很快，从房地产资金来源情况来看，虽然投资增长三倍，但是资金来源结构虽然有一些多元化的趋势，但是总体上来讲仍然以银行信贷为主，预付款、银行贷款、自筹资金，占70%左右的水平，融资渠道并没有发生很大变化。

　　由于房地产本身开发周期长，资金周转很慢，以我们国家最好企业资金周转率来看也就是0.2左右资金周转率水平，要完成一年两万亿投资，实际上需要十万亿资金，房地产是需要巨大资金支持的行业，是资金密集型行业，资金的来源问题直接关系到这个行业能不能持续、稳定发展的。

　　从行业发展的角度，非常期待也很关注房地产融资多元化，使我们的企业在提供房地产产品时候不仅仅是取决于银行贷钱的多少，最好的办法就是资金提供来源多一点，比如能够从市场上直接融资，信托、资金、债券，让企业有多种选择方式，避免银行在防范风险时候对房地产企业产生深远影响。从今年一季度来讲金融紧缩态势非常明显，前四个月央行连续三次提高了金融机构存款利率，已经超过10%，这是近八年来最高水平，提高了存贷款基准利率，紧缩金融信号也非常明显，对开发企业的资金又是极大考验，房地产企业发展已经面临着土地、资金双重约束，能不能有强大的融资能力，能不能筹到更多钱，已经成为考核房地产竞争力很重要的一个方面。我们期待着房地产融资多元化。

　　根据我们的研究，如果实现了房地产融资的多元化，可能会有以下几方面好效果：第一可以有效降低银行贷款风险，由于房地产发展速度非常快，对银行依赖程度很大，如果能够通过市场的融资渠道取得资金，不仅可以为房地产企业提供长期、稳定的资金来源，加大资金供给力度，同时也会减轻银行信贷资金的压力，而且可以通过后期资金整体的收购方式能够减轻开发企业资金周转压力，相应可以减轻银行贷款风险，直接融资既可以让直接投资者承担产业风险，也可以减轻银行对房地产贷款过于集中带来的担忧，既解决了资金来源问题，又解决了风险问题；第二个好处，可以为合理的投资需求提供新的出路，客观上讲，房地产本身不仅仅有消费功能，本身是有投资功能的，随着社会经济的发展，现在社会上已经积累了一些比较丰富的财富，有一部分对房地产这种资产有投资需求，据我们了解现在很多特大城市、中心城市对房地产投资需求高的达到30%左右，但是由于在房地产这个领域缺少资本市场直接投资的渠道，大量的对房地产的投资需求都集中在对实物房地产投资需求方面，造成了本来供给就非常紧张的情况下自住需求与投资需求之间的竞争，当前房地产是各种需求，多重叠加，有改善性需求在短期内集中释放，这些需求本来应该50年逐步释放出来，也有新增的新婚家庭、新增的城镇人口的需求，也有投资性需求，短期需求、长期需求、自住需求、投资性需求在短期内是叠加的，造成供需矛盾紧张，如果实现了房地产融资的多元化，可以让社会上投资者把投资实物房产转化为投资虚拟房产，这就实现了投资房地产盈利的目的，从而可以较好的有效的均衡房地产供求关系，还可以把购房需求中一些自住者利益和投资者利益通过一定的风险承担的方式把二者结合起来，这也是一个好的方面；第三个好处，可以防止因担心房价上涨提前购房造成的盲目扩张，现在很多需求是超前性需求，本来不打算买房，看到房价涨的很快赶快买，还有些人本来不需要买大房子，看到房价涨的很快，追求一步到位，就买大房子，如果多元化融资中能够设计出一种基金或者信托产品的话，就可以缓解投资者为了房屋涨价集中购房的行为，可以丰富政府宏观调控手段，政府可以通过一定的政策支持调控市场，而不一定是干预市场；第四个好处，如果实现了房地产融资多元化，房地产企业经营模式也可以实现转型和升级，房地产产业链本身非常长，房地产管理、开发、规划设计各个领域发展很快，我们缺乏专门房地产投资企业，房地产一方面需要大量的钱，怎么能使社会上的大量资金投入到房地产领域里，需要有专门投资于房地产公司的出现，这也是整个产业发展成熟的标志，可以进一步推动房地产企业经营模式向资产经营型转化，从过去的开发管理向资产经营型转化，实现从经营项目到经营企业的升级和转型。这种高层次的房地产专业化发展，我觉得有利于提高房地产业抗风险的能力，促进房地产业的平稳发展；第五个好处，房地产融资多元化实现之后，对于商业物业来讲还有好处，可以解决商业物业长期持有专业化经营和目前只能短期融资所带来的矛盾，这个矛盾长期以来没有得到很好解决，如果房地产融资多元化，有利于推动商业地产真正实现专业化经营、开发、管理，真正提升商业物业的价值，推动商业地产投资性扩张；第六个好处，房地产投资如果能够得到政府政策支持的话，可以参与政府所关注的低收入家庭廉租住房建设，使房地产融资产品和政府政策有效结合，丰富政府对低收入住房的提供方式。

　　总的来讲，从行业发展角度来讲非常关注和期待房地产融资多元化，如果能够实现这样一个目标的话，可以一举数得。防范房地产风险的问题关键在于用多种金融工具疏导和引导投资，而不是简单的限制投资，或者紧缩贷款，通过发展房地产融资多元化各种房地产融资金融制度的创新，建立各种房地产金融品种周转市场，普通居民、社会投资者就可以通过购买相应的金融产品进入房地产市场，实现投资房地产的目的，既分散了金融风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力，还可以促进房地产业专业化发展，提升产业素质，促进房地产进一步成熟，我觉得都是很有积极意义的，当然我们也知道，房地产融资多元化本身涉及的方面很多，房地产市场融资多元化离不开资本市场的发展和各种金融机构的参与，监管机构监管方式和监管手段的成熟，如果离开了金融制度的改革，单独推进房地产融资多元化发展肯定是不可能的，所以我们在关注房地产多元化同时我们愿意积极参与也支持在政策法规、理论研究、运作经验等方面做一些有效的探索，特别是搞好准备搞的试点，通过试点的成功经验逐步推开，使房地产融资多元化真正能够在较小风险、较小成本情况下为房地产发展住一臂之力。

　　我就谈这些，谢谢大家！

·对话:引入海外基金中国房企遇到的问题 07/05/09

·论坛：2007中国房地产多元化融资的市场机会探讨 07/05/09

·加息PK升值：金融地产价值提升 07/05/09

·楼市泡沫再起争论　三点理由助推房价继续涨 07/05/09

·暗含玄机：房价调控是否已到位？ 07/05/09