【主持人尹斌】：大家好！今天的论坛叫做房地产多元化融资圆桌论坛，我们这个环节是很重要的环节，希望给大家提供更多的信息，首先我介绍一下参与互动的嘉宾，他们是：联华国际信托投资信托公司李晓东；美林投资银行房地产投资基金大中华区负责人蓬刚；中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平先生；中信资本房地产投资董事、总经理程骁远，还有王和平先生。

　　我简单介绍一下台上嘉宾：李总和蓬总刚才已经给大家做了精彩演讲，联华国际信托投资公司是国内信托公司里以房地产为专业的专业性房地产信托，在金融机构里做了很多有益的探索，李总是房地产商会的副会长；美林投资银行在中国房地产行业里做了很多有益的探索，2005年出资三百万美金入股银泰置业，2006年又投资三千万美金收购南京风尚的项目，他们做了很多探索；中信资本是香港中信泰富成立的公司，中信资本在房地产金融方面也有很多活跃的动作；中国商业地产联盟在商业地产商是一股很活跃的力量，王永平秘书长他们在这方面做了很多工作。

　　对话有几种形式：一种嘉宾之间对话，一种是和与会所有代表进行对话，我们先把机会留给参会代表，大家有什么问题可以提问。

　　【提问】：各位嘉宾好，主持人好！我有个问题想请教蓬刚先生，您说到国内房地产基金，其实不止房地产行业，其他各个行业基金都有一个兴起的过程，您提到学习规范的过程，您认为现在这个行业的基金管理和国外先进基金管理的差距有多大？改进的过程需要多长时间？会达到一个很好的效果吗？谢谢！

　　【蓬刚】：我说的基金在中国目前还基本上没有，我说的基金和目前中国市场上存在的股票基金不同，由于法律环境和平台的不存在，产业基金还处在尝试的过程中，要求管理人员对于行业的理解程度要高于股票基金，国内目前基金管理水平是什么样呢？因为还没有，所以很难评估。据我估计，假设今后半年以内如果成立房地产产业基金，用来投资项目、投资企业，而不是用来投资股票市场，有没有这方面的人才进行管理呢？实际上在中国房地产人才是有的，金融方面的人才也是有的，但是房地产和金融加一起的人才我觉得一开始可能比较缺乏，信托公司在尝试做这项工作，信托公司里面的人员大部分也是以金融为主，据我了解实际上从事房地产的人员也不多，中国一开始时候应该吸收一些国外成熟的管理模式和风险控制的意识是非常必要的。中国人很聪明，经过一段时间之后，很快就可以学会，而且国外工作的中国人也很多，他们很快就会活跃起来。

　　【主持人尹斌】：蓬刚先生谈到在国内房地产基金都处于起步或者萌芽阶段，但是也做了很多尝试，联华信托一开始就专注房地产，就像蓬刚先生说的一样，他们在做努力尝试，李总是否可以就这个问题补充一下？

　　【李晓东】：联华是非常新的机构，是50几家持牌信托机构里最年轻的，其他信托公司都是清理整顿保留下来的，我们是2003年新注册的公司，要说有多么丰富的经验，确实谈不到，因为我们是新公司，也感觉到信托行业可以做的事情很多，但是由于各方面的限制，每一个行业都很难做的很大，这是我们的一个困惑，当初我们制订公司战略时候非常强调要迅速形成核心竞争能力，是多点突破全面开发，还是一点突破，后来我们发现了这个市场机遇，我们国家金融人才很多，金融行业很庞大，房地产也是一个支柱产业，金融和房地产都是支柱产业，房地产、金融交叉起来真正研究的人不是很多，专心致志在这个领域的人确实不多，我们的口号就是更多的站在开发商的角度理解这件事情，我们公司先后通过猎头公司挖了很多房地产人才，包括香港上市的房地产企业的高管，现在都在房地产基金管理团队中间，作为一个金融机构，我们跟别的信托公司相比，我们能够更多的懂房地产，作为房地产基金管理企业，我们可能比其他的房地产公司多一点金融方面的风险控制、产品创新方面的知识，这是我们的理想和目标，现在还不能说做的很完善，我们在朝这个方向努力。

　　【提问】：我们公司主要从事房地产企业的投融资咨询工作，在我们工作中最近遇到了一些问题，请问蓬刚先生，现在有些房地产公司的开发经验、业绩也是不错的由于国家这几年连续宏观调控，他们在资金方面仍然处于非常紧张的状态，他们确实在寻求多元化融资途径，最近我们也跟国外的著名基金、投资银行进行了广泛的接触，回馈回来的消息我们认为不太乐观，大家普遍反应国家在外资进入房地产领域通道方面有一些相应的规定不太有利于外资的进入，您有没有可以使外资顺利进入国内房地产行业的渠道？

　　【蓬刚】：这个情况也发生在外资身上，市场当中出现的很多现象，都被错误的理解为应该由市场里面的民营企业或者外资企业承担，很多政策忽略了外资对中国市场所起的作用，更加看中外资从中国市场上获取的利润，去年以来，在限制外资参与中国市场方面出了很多政策，今年年初又有这样的风声，今后会不会变得更严重呢？我也有这方面的担心，觉得也有可能会变得更严重，但是长期来讲，我并不担心，政策制订者制订完政策以后，他如果发现不正确的话他也会进行改正，长期来讲我们并不担心，今后几个月有可能出台新政策，对投资可能会产生阻碍，但是有一些非常不切合实际的政策在不断的调整中会被删除，资本市场的开放和政策环境的多变在今后很长一段时间内是很难改变的一种现象，其他具体政策我们不是很担心。

　　【主持人尹斌】：中信资本也是很有特色的，一方面立足于香港资本市场，另外一方面又有中信背景，请中信资本的陈总发表一下自己的看法。

　　【程骁远】：管理基金在国内投资的想法差不多，外资进入中国好象被过分的夸大了，从外资在国内能够赚取的利润也被夸大了，在日本市场、在韩国市场和其他国家的市场都能够赚取和中国差不多的投资回报机会，我们应该平衡的看待这件事情，目前外资进入中国以后是不是短期打算，是不是就是赌人民币，还是有更长远的打算，我们政策的制订是不是着眼于控制短期炒作行为，政策的稳定性对投资环境非常重要，作为基金经理，大部分时间应该花在投资项目上，现在不幸的是我们要花很多时间应付由于政策改变引发的问题上，在这方面我们没有特别的优势，和其他海外投资人都是一样的，我们希望能够看到的是政策的稳定性。

　　【主持人尹斌】：二位老总的看法代表海外投资者对中国房地产市场和房地产环境的基本看法，希望这些看法有助于我们的房地产企业在寻求海外资本市场支持时候能够有一个正确的判断。江苏的王总是开发商的代表，王总的集团一直坚持做商业地产，他们对资本市场更有感触，他们不像住宅一样，在国内银行信贷支持下能够得到更多的支持，他们现在也在积极寻求各种资本市场的合作，现在请王总谈谈自己的看法。

　　【王和平】：商业地产有商业地产的特性，从区域划分、区域规划等等来讲有多特性，我们很早就介入国际资本，我们认为国外到中国进行资产投资必须相当了解我们国家的国情和我们的发展趋势，国家宏观调控以后对房地产采取了一些政策，我们国家房地产市场前途无量，需要每一个房地产企业冷静的对待每一个项目，根据自己企业自身发展速度定位，不能求快速，也不能求大，在产品结构上要有更大的创新，我们首先要以人为本，科学领先，以市场为导向，建造一流产品；第二人才促发展，刚才蓬刚先生讲了，要懂房地产，要懂金融，只有这样才可以做基金，这样的人才是否有，中国有的是，关键是想不想引进，2003年中美房地产论坛时候我写了一篇文章，引进国际资本，科学地发展我国的房地产市场，确保我国房地产市场持续稳健发展，中国人口多，我们是发展中国家，中国的中部、西部、东北都不在一个平衡线上，中国房地产的发展肯定也不在一个平衡线上，根据我们自身特点，我们做了两个超高层，我们分析两百多种超高层的经验，作为我们来说我们很轻松，为什么？我们有人才，国内有资金，我们跟有实力的非房地产企业交流时候感到很轻松，我们输出两个：一个是我们的品牌，我们要对社会负责，对自己企业负责，对于我来说，我认为房地产企业难度很大，上海华东院从2005年就签订了战略协议，就是为了搞超高层。国内资本也是国际资本的一个重要组成部分。谢谢大家！

　　【主持人尹斌】：中国房地产企业里边藏龙卧虎，王总在无锡搞三座超高层，希望国内外的资本都能够去看看，中国像这样城市还有很多，下面请商业地产联盟的王秘书给大家介绍介绍你们的好想法。

　　【王永平】：中国商业地产成败在规划，生死在金融，很多商业地产项目卖的很好，卖的速度很快，价格很高，北京有的卖五、六万/平方米，这些项目卖完以后仍然有很多问题，中国房地产报上有一篇报告，讲北京有一个物流港项目，均价15000元，给投资者承诺回报9%，开业半年以后招商情况很不理想，真正签约的好象只有30%，后来出台一个交三免四的优惠政策，人们担心现在按9%回报，若干年以后呢，在东北沈阳有一家大的开发商，三年前卖了五个多亿商品，现在花七个亿回购不回来，因为项目部挣钱大家就闹事，影响开发商的声誉也影响社会稳定，以很高价卖掉以后不见得没有问题，还有一种是卖不掉，但是自己又没有钱能够经营，这样的情况也能把开发商拖垮，他们常常跟我讲说有一个大型商业项目里，可能有三家商户抢一个店铺，这时候谁的租金高就给谁，而不是考虑引进最有潜力的商户，从总体上看，中国商业地产的发展，从宏观环境来讲并不是一个好时机，2000年以后我国商业房地产投资趋势也印证了这一点，1999年时候全国商业民用房增幅和上年同期相比只有1.9%，2000年以后增加到20%多，2001年、2002年、2003年、2004年逐年等等，最高时候达到36%，2005年、2006年迅速回落到15%左右，这也可以看出商业地产缺乏持续的投资能力，前几年市场中潜伏的问题这两年逐步暴露出来，由于早年房地产发展靠销售分割的商铺作为主要的市场推动力量，这种营销模式带来的问题往往有滞后性，两、三年以后这些问题就出来了，投资者闹事，我们很多投资人也是不成熟的，投资者既可恨也可怜。还有一种反租，开发商把融资来的钱干其他项目，资金链断了以后就出问题了，重庆有几个老总因为资金链断了不能还投资者的钱结果出事了，这样就引发很多社会问题，另外还有几年反租的，反租期到了以后大租户要求开发商回购物业，这时候就给开发商提了一个很大的难题，要么对大商户违约，要么对小商户违约，中国商业房地产要持续发展，我觉得一定要建立多元化的融资渠道，完全一步到位有些难度，银行间债券市场内部交易也是比较现实的方式，还有产权式的REITs，这可能不是最好的方式，但是在现阶段一定程度上可以缓解产品短缺的问题，我希望今天的讨论能够对整个行业发展有更好的推动，谢谢！

　　【提问】：我是来自徐州开发商，我们在徐州市中心开发一个商业项目，已经招商完毕了，今年十月份准备开业，由于公司突然转型，希望出售这个项目，我们也在寻求基金公司的收购，基金收购对于商业物业项目有什么样的期望值和程序？

　　【蓬刚】：商业物业不能散卖，一定要整体经营，精心打造，几年以后才能创造价值，目前来讲商业物业远远被低估了，中国经济会渐渐的由投资性基金向消费基金转换，收购商业物业都是比较有眼光的投资者目前做的一件事，目前国内商业物业建的很多，建造的经验还可以，但是管理经验非常差，在商业物业经营和管理方面是很新的行业，很多企业还没有这方面的经验，这就为很多商业物业的增值提供了很多机会，要说收购商业物业有什么程序，这个很简单，跟收购其他物业程序是一样的，收购者根据现金流判断这个商业物业的价值，不是根据地段判断商业物业的价值，很多投资人购买商业物业他为了拿到稳定的租金回报，所以他会侧重于现金流的评估方式。

　　【程骁远】：蓬总说的差不多了，现有的租户的组合，还有物业现有的管理团队，包括建造的质量，设计符合不符合现代化的商业运作，大致上就是这些情况，根本上跟其他收购是类似的，主要考虑地段、现金流、租户组合等等因素。

　　【主持人尹斌】：大家肯定还有不少问题，中午时候几位嘉宾都在这，有什么问题可以和他们交流，如果还有更深的问题你们可以留下这几位老总的联系方式，会后继续联系，我们希望给大家搭一个很好的桥梁。谢谢大家！谢谢各位嘉宾！

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