在宏观调控政策密集出台的2006年，由于宏观调控的各项政策的“架空”和地方的执行不力，全国的房地产市场仍旧高烧不退，房价继续一路高歌猛进，有数据为证，2007年1月深圳、北京、福州、广州等城市的房价涨幅都超过了8.5%。而2006年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，北京则取得了连续18个月上涨的“惊人业绩”，深圳、广州、大连等城市紧追其后，至今尚未见到有刹车的迹象。

　　而2006年上海楼市成交量同比有所下降、成交价格保持平稳(但有结构变化)，可以说是呈现一种不温不火的胶着状态。但是我认为上海2006年由于大量的世博动迁和轨道交通动迁房，降低了成交的平均均价，所以去除大量动迁房的特殊因素，2006年上海住宅的真正成交价同比还是稳中略有上升的。

　　那么，在土地增值税、个人所得税和加息等综合作用下，2007年上海楼市的量价趋势又是怎样的哪？尤其是即将到来的“五一”黄金周对上海的楼市影响又是怎样哪？

　　2007年上海楼市展望

　　对2007年上海房地产市场的展望，大致有三种观点，一种认为，宏观调控已经到位，上海房地产会在07年企稳回升，并很可能在持续若干年，此观点以地方政府、开发商及其代言人为主；第二种观点，上海房地产泡沫尚未挤破，应该也必须再下一个台阶盘整，惟有这样，房地产这几年积压的泡沫才能被挤破，才能真正稳定房价，整个房地产才能真正回归到理性、健康和可持续发展的轨道，房价大起之后必然也必须有个回落，这是规律，也是常识；第三种观点是政府不必干预，任由市场自发调节。当然，还有极端的“崩盘论”、“大跌论”。

　　笔者比较赞同第二种观点，虽然以上海为代表的长三角地区房价还会呈现胶着状态相持一段时间，但房价再微下一个台阶是可以预见的。因为经过以下几方面的剖析，答案就会一目了然。

　　第一、房地产的供给与需求。

　　据市场估计，今年新增住宅供应量大于2500万平方米左右，而需求量大约在2000万左右，加上二手住宅、尤其是次新房的抛盘汹涌，供需不均衡更加明显，大量住宅囤积于流通领域，供大于求已成定局。

　　1.8万户的世博动迁和1.3万户的轨道交通动迁在2006年6月前完成，这两部分的集中的、特殊的刚性需求也是对2006年上半年上海一、二手商品房“回暖”的重要原因，而2007年动迁的刚性需求会下降，因此，估计2007年的住宅需求量同比会有所减少。

　　第二，中央宏观调控的决心和信心。

　　1、背景

　　发端自2005年5月11日的中央七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、始于2005年6月1日的房地产调控新政效果还很不明显，其调控时间和周期尚难把握，不过从最近中央一系列调控政策来看，党中央以科学发展观为统领，继续实施宏观(房地产)调控的决心和信心是相当明确的。况且我们的利率还是负的，税收既很低又不全，“遏制投机，抑制投资”的概念尚不明晰且无细则，开发商和个人的信用征信系统尚未完善和联网，房地产调控还有很大空间和余地。通过一系列的“组合拳”调控，既能增加国家收入(土地出让金、税收、利息)、打击投机、管好稀缺的土地资源，又能稳定房价、使广大老百姓相对买得起房租得到房、避免金融风险，是利国利民的好事，这样的发展更扎实、持久，更符合国家、老百姓的根本利益和长期利益。

　　因此，开发商必须放弃幻想，认清规律，惟有努力提高住宅的综合质量，提供物有所值的住宅，才能最终赢得市场和消费者的青睐。

　　2、现状

　　在被称为“宏观调控年”的2005年及2006年，全国房地产投资和房价仍就全线飘红，个别地区的房价还一路狂飙，于是乎，房价问题，在今年两会上再次挑动了上至中央领导下至黎民百姓的神经。

　　温家宝总理在2007年的政府工作报告中强调，“在土地问题上，我们决不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”(实际上温总理早在多年前、在不同场合多次说过)，振聋发聩！发人深省！

　　中央各部委会否出配套的“组合拳”？再次加息？再次提高首付比例？严格20%二手房交易增值税收乃至提高(现在上海只收交易总额1%——2%，政策被‘架空’)？再次提高法定准备金利率？严格打击囤地、盘活存量？严厉打击权钱交易、商业腐败？种种迹象表明，只要宏观调控效果不明显，宏观调控就不会结束，必须密切注意中央政府的政策取向和调控决心。况且，当前楼市市场上的政策风险和市场风险都在积聚，市场发生变化的概率随时存在。

　　第三、开发商的资金链。

　　当前开发商的资金70%以上来自于银行的开发贷款、消费者的首付款和银行的个人案揭贷款，由于受到当前加息、房价下调和销售速度缓慢的双重挤压，大量中小企业的资金流会发生困难，房价松动的广度和深度很可能会延伸。

　　第四、旧区改造等刚性自住的减少和理性观望。

　　过去几年上海每年要动迁10万户居民，大约创造800到1000万平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消费，透支了未来的消费，随着旧区改造的日趋减少，加上现在消费者的日益理性，住宅消费断层现象显现，以至今天的住宅市场要靠投机客来填补，另外，土地和住宅供应并未减少，相反，税收(增值税、营业税、所得税及将要开征的物业税)、限外、加息的多重影响，消费者观望气氛较浓，短期内供大于求形成，潜在供需矛盾加剧。

　　第五、资源瓶颈和金融风险。

　　1、房地产的非理性火爆，造成了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，造成了钢铁、水泥、电解铝的全面紧张，造成了固定资产投资的居高不下，粗放的生产方式和不科学的增长观，已严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了整个社会的价值取向和价值判断，严重制约了产业结构的升级调整和社会经济的可持续发展。上海住宅卖给谁？！千万不能本末倒置，在当地老百姓居住条件尚未根本改善的情况下，大搞豪宅，祈望靠外资、“热钱”的投机来炒作房地产进而带动所谓的“经济增长”，这是不可持续的，也是是危险的。事实证明，没有一个国家是由房价奇高、投机盛行而把国家综合经济实力搞上去的，相反，引发金融和房地产泡沫破裂导致整个经济衰退的事例倒是不胜枚举。

　　2、因此表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求(典型的是由国家审计署李金华署长披露的2004年姚康达从上海工商银行外高桥保税区支行贷款7141万元，购买128套住宅)。2006年一季度，全国银行业金融机构新增贷款达1.26万亿元，增幅达13.98%，超过全年贷款额2.5万亿元的50%；2007年3月12日央行公布的统计数据表明：今年前2个月全国银行新增人民币贷款9804亿元，同比多增2636元，接近2006年实际贷款增长额的三分之一，而央行上海总部发布的数据显示，今年一月份上海市中资机构个人消费贷款增加11.7亿元，其中个人住房贷款增加4.85亿元，同比多增30.2亿元，风险进一步积聚，引发央行的加息，从当前经济存在由偏快向过热变化的倾向下，进一步加息可能似乎已成定局。

　　这种需求建立在信贷推动、投机、预期(过去经验)和幻想之上，可以在任何点位均衡，假如资金链断裂，后果严重(车贷火爆到车贷翻车不到两年，房贷火爆到房塌需几年？必须警惕)。

　　第六、开发商的土地价和高房价相比，房价还有下降的空间。

　　因为土地大多数是以前协议出让和划拨的，相对于翻几番的房价而言，开发商的利润还是相当丰厚的，只不过是少赚一点而已，除非是资金他挪或过度扩张造成资金链断裂。

　　第七、广大中低收入者的民意。

　　由于住宅保障体系的不完善，加上这几年房价上涨较快，远远超出了广大中低收入者的经济承受能力，“房价”问题俨然已成为广大中低收入者身上新的“三座大山”之一，这也是中央宏观调控的一个重要原因之一，房价的理性回归既是老百姓的呼声和民意，也是“三个代表”、“和谐社会”的内在要求。

　　结论：综上所述，2007年乃至2008年上海房价将呈胶着状态、窄幅厢型整理，虽然传统的“五一”黄金周会对楼市的人气有一定的提升，但就全年总体上稳中微降，在一个下箱体里盘整，以时间来换取空间，以时间来挤掉房地产泡沫，当然，不排除局部地区(市中心涨、郊区跌)和结构上(别墅涨、普通公寓跌)房价的升降，当然更重要的是看各级地方政府对宏观调控各项政策和相关法律法规的执行力度。

　　其实2003年、2004年都有房价软着陆的机会，可惜都被人为因素强行错过了，失去了最佳的调控时机，“亡羊补牢、犹未为晚”，但这次调控还是完全必要的，相反，如若我们这次房地产调控再次嘎然而止、无疾而终，那么，中国房地产“疾在腠理，不治恐将深”，房地产乃至整个国民经济的风险将越来越大，很可能不着陆，最终可能硬着陆，因此，宏观调控不能半途而废，宏观调控不能患得患失。俗话说“吃一堑，长一智”，但愿我们各级决策者、开发商、消费者，这一堑都不要吃得太深。

　　当前消费者要做好的二件事是：第一量力而行、量入为出，保持良好的心态和生活方式，以提高生活综合质量；第二是多做功课、货比三家，现在房源充裕尤其是二手次新房源，成交落差在10%左右，可择机逢低进入。当然，在居住条件尚可的情况下，在“千年等一回”的股市里玩一把，恐怕也是一种不错的选择，至少在去年和今年的赢利面会大大超过楼市，况且楼市的调控政策还远未出完，政策风险和市场风险有一个量变到质变的过程。

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